Chứng khoán Mirae Asset trong báo cáo cập nhật triển vọng cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đã nhấn mạnh, Chiến lược “Trung Quốc +1" sẽ mở ra cơ hội cho các khu công nghiệp miền Bắc.

LỢI NHUẬN HỒI PHỤC VÀO CUỐI NĂM 2023

Hầu hết các doanh nghiệp niêm yết đều ghi nhận mức lợi nhuận giảm đáng kể so với cùng kỳ trong Q1/2023 do mức nền cao.  Các nhà phát triển đã tăng tốc việc chuyển giao đất thuê và các thủ tục khuyến khích đầu tư đã nhanh chóng hồi phục sau một thời gian gián đoạn kéo dài do đại dịch.

Bên cạnh đó, sự chậm lại của nền kinh tế gây gián đoạn trong việc xúc tiến đầu tư. Các nhà đầu tư mới đánh giá lại kế hoạch kinh doanh do triển vọng chưa ổn định. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp trong khu công nghiệp cũng đã không gia hạn thuê một phần hoặc toàn bộ mặt bằng sản xuất kinh doanh do nhu cầu thị trường yếu và không ổn định về tài chính.

Mặc dù thị trường trong giai đoạn nửa đầu năm 2023 khá trầm lắng, nhưng hầu hết các tổ chức đều đặt mục tiêu tăng trưởng tích cực cho năm tài chính 2023. Phần lớn doanh số trong giai đoạn này sẽ phụ thuộc vào các hợp đồng được ký kết từ trước nhưng chưa đủ điều kiện ghi nhận trong năm 2022, cũng như từ nguồn doanh thu chưa thực hiện phân bổ định kỳ đối với các doanh nghiệp chọn cách ghi nhận phân bổ doanh thu.

Dựa trên mục tiêu doanh thu năm 2023 và kết quả Q1/2023, các nhà phát triển khu công nghiệp kỳ vọng đạt được tăng trưởng doanh thu 22% so với cùng kỳ trong giai đoạn 9 tháng cuối năm 2023 để đạt được mục tiêu cả năm. Điều này cho thấy sự tự tin của các doanh nghiệp trong ngành về sự phục hồi của thị trường trong nửa cuối năm 2023, khi kế hoạch cho năm 2023 đã được đưa ra tại ĐHCĐ diễn ra vào tháng 4-5 năm 2023, sau khi công bố kết quả Q1/2023.

NHỮNG DOANH NGHIỆP NÀO SỞ HỮU QUỸ ĐẤT LỚN?

Với thị trường kinh tế trọng điểm phía Bắc, theo CBRE, trong Q1/2023 có ba khu công nghiệp mới đã đi vào hoạt động với diện tích tăng thêm khoảng 528 ha, thuộc tỉnh Bắc Ninh và Hải Dương. Do nguồn cung mới tăng lên, tỷ lệ lấp đầy đã giảm nhẹ về mức 80,6% giảm 2,2 điểm phần trăm so với quý trước.

Trong khi đó, giá thuê trung bình được ghi nhận tăng 2% so với quý trước, nhờ vào nhu cầu vẫn được duy trì tốt ở các khu công nghiệp mới ở Bắc Ninh và Hải Dương.

Thị trường kinh tế trọng điểm phía Nam cũng tương tự, trong cùng kỳ, hai dự án KCN VSIP 3 diện tích 1.000 ha và KCN Nam Tân Uyên 3 dự kiến đưa ra thị trường hơn 1.300 ha. Bên cạnh đó, trong thời gian tới, ước tính có khoảng 5.400 ha diện tích KCN mới, chủ yếu tập trung tại Long An (40%) và Bình Dương (27%). Tỷ lệ lấp đầy bình quân ở 5 tỉnh thành (cấp 1) đạt khoảng 85%.

Trong khi các khu công nghiệp ở TP.HCM đã gần như lấp đầy tối đa, Bình Dương và Đồng Nai duy trì tỷ lệ sử dụng trên 90%. Việc mở rộng phát triển công nghiệp ở các tỉnh thành cấp 2 được thúc đẩy bởi những yếu tố sau:  Chi phí bồi thường tăng cao, trong bối cảnh nguồn đất ở khu vực cấp 1 hạn chế;  sự khó khăn trong các thủ tục pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất; hạ tầng kết nối các vùng kinh tế đang dần được cải thiện; và giá thuê cạnh tranh, do chi phí đất thấp hơn.

Giá thuê trung bình của các khu công nghiệp ở miền Nam đạt 173 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 4% so với quý trước. Đặc biệt, giá thuê tại TP.HCM đạt mức cao kỷ lục, 300 USD/m2/chu kỳ thuê, do sự khan hiếm của quỹ đất.

Mirae Asset cho rằng, chiến lược “Trung Quốc +1" sẽ mở ra cơ hội cho các khu công nghiệp miền Bắc.  Các doanh nghiệp có sỡ hữu quỹ đất nằm ở khu vực phía Bắc là đối tượng được hưởng lợi chính trong xu hướng này nhờ: thứ nhất, các lợi thế liên quan đến thời gian giao hàng, và chuỗi cung ứng sẵn có với thị trường Trung Quốc.

Thứ hai, xung đột thương mại giữa Mỹ Trung và căng thẳng giữa Trung Quốc và Đài Loan có thể sẽ đẩy nhanh quá trình dịch chuyển các nhà máy sản xuất. Thứ ba, các dự án lớn sẽ kéo theo các doanh nghiệp vệ tinh. Nhiều dự án mới dự kiến cam kết sẽ đầu tư vào Việt Nam trong thời gian tới như LG (4 tỷ USD), Foxconn (300 triệu USD), …

Theo chia sẻ của lãnh đạo IDC, hiện các nhà sản xuất linh kiện điện tử tại thị trường Đài Loan rất quan tâm đến thị trường Việt Nam cũng như có kế hoạch về việc sẽ mở rộng đầu tư tại thị trường KCN miền Bắc. Theo kết quả khảo sát, có đến hơn tới 42% các doanh nghiệp ưu tiên đầu tư tại Việt Nam trong tương lai.

Những sự khó khăn của nền kinh tế chung trên toàn cầu đã và đang giảm dần (lạm phát hạ nhiệt), điều này sẽ là nền tảng hỗ trợ cho đà tăng trưởng lợi nhuận của các nhà phát triển khu công nghiệp thông qua sự phục hồi của dòng vốn FDI; đặc biệt là đối với những nhà phát triển có quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê.

Trong đó, Mirae Asset đánh giá cao tiềm năng thu hút đầu tư của các doanh nghiệp đầu ngành như IDC, VGC, KBC và BCM, với quỹ đất lớn nằm tại các khu vực kinh tế trọng điểm. Bên cạnh đó, việc sở hữu tệp khách hàng gồm các tập đoàn lớn như Samsung, LG, Hyosung, Foxconn...với kế hoạch tăng cường hợp tác mở rộng đầu tư sắp tới là một lợi thế khi dòng vốn mới sẽ ưu tiên thuê đất tại các KCN mà các công ty hay tập đoàn đa quốc gia đã đề cập có cơ sở sản xuất.

 Dòng vốn đầu tư công là nhân tố hỗ trợ phát triển khu công nghiệp trong dài hạn: Việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ là ưu tiên hàng đầu của Chính phủ trong giai đoạn 2023-2025, với mục tiêu hoàn thành 1.600km đường cao tốc trong 3 năm. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ gia tăng sự hấp dẫn của các KCN trong dài hạn, thông qua việc tối ưu hóa chi phí hoạt động, chi phí vận chuyển.