Nguồn vốn rẻ và dồi dào đổ vào bất động sản, kết hợp với các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư, đã kích thích nhu cầu mua và giữ hàng, đẩy giá tăng nhanh. Hoạt động này tuy làm thị trường sôi động và thanh khoản cao, nhưng cũng tạo áp lực tăng giá bất hợp lý, tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư nhỏ lẻ và làm giảm tính bền vững của thị trường…

Chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Trong đó, tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản, chứng khoán lại cao hơn mức bình quân chung.

Đáng chú ý, báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng chỉ rõ tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản ghi nhận cao gấp nhiều lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Bởi khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp đầu tư sản xuất còn thấp do doanh nghiệp thận trọng mở rộng sản xuất kinh doanh vì chi phí đầu vào tăng, sức mua yếu...

Ngược lại, nhiều dự án bất động sản được tháo gỡ pháp lý và cần vốn triển khai. Ngoài ra, một số doanh nghiệp vay vốn ngân hàng, nhưng không được dùng đúng mục đích mà đang bị “hút” vào thị trường bất động sản. 

ĐỘNG LỰC QUAN TRỌNG ĐẨY GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Tuy nhiên, Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá chính lượng tiền dồi dào trên thị trường, cùng những chính sách ưu đãi tài chính “miễn lãi - ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư trở thành động lực quan trọng, đẩy giá bất động sản tăng lên và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua. 

Cụ thể, cơ chế thanh toán linh hoạt, chỉ cần  trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, đi kèm với lựa chọn tạm hoãn trả cả phần tiền gốc lẫn tiền lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm, không chỉ là hỗ trợ cho người mua nhà ở thực, mà dường như còn tạo cơ hội cho nhà đầu tư lũng đoạn thị trường, tận dụng vốn ít để hưởng lợi nhuận vượt trội so với mức rủi ro phải gánh. 

Theo đơn vị này, dù chính sách “miễn lãi - ân hạn gốc” xuất hiện trên thị trường từ thập kỷ trước, nhưng chỉ trong hơn một năm trở lại đây, chính sách này mới thực sự phổ biến trên thị trường địa ốc và được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu. Theo đó, nhiều nhà đầu tư hoặc nhóm đầu tư đã tận dụng để mua cùng lúc nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án khác nhau và thắng lớn với vốn ban đầu nhỏ. 

Chẳng hạn, với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng ban đầu. Nếu giá tăng 15-20% sau 1-2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn nợ gốc, khoản chênh 450-600 triệu đồng gần như thành lợi nhuận ròng.

Như vậy, tỷ suất sinh lời trên vốn có thể đạt 50-70%, mức lợi nhuận mà khó kênh đầu tư nào sánh kịp. Thậm chí trong một năm qua, giá bất động sản tăng “nóng”, không ít nhà đầu tư còn lãi gấp đôi số vốn ngay tại thời gian ân hạn, trước khi bàn giao nhà. 

Ngoài ra, có những nhà đầu tư lựa chọn không sử dụng ưu đãi mà thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng (mức tối đa với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) để được hưởng chiết khấu sâu. Sau đó bán lại với mức giá chênh lệch so với hình thức vay mua. 

HẬU QUẢ KHÔN LƯỜNG KHI "BONG BÓNG" VỠ

Sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã khiến dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng mạnh. Cùng với tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng, nhiều nhà đầu tư tận dụng các chính sách ưu đãi để mua và giữ hàng, chờ giá lên.

Vòng xoáy “giữ hàng – khan cung – giá tăng” vì thế liên tục được củng cố, khiến thị trường trở nên nóng sốt, thanh khoản tăng nhưng đồng thời tiềm ẩn rủi ro, tạo áp lực tăng giá và làm giảm tính bền vững của thị trường.

Đáng chú ý, những nhóm lũng đoạn thị trường không phải chịu mức rủi ro tương xứng với lợi nhuận lớn mà họ thu về. Trong khi đó, lịch sử thị trường cho thấy các nhà đầu tư cá nhân, hoặc người dân mua sau lại thường gánh chịu hậu quả khi thị trường hạ nhiệt. Bởi giá trị nhiều tài sản gần như không thay đổi, hạ tầng chưa được cải thiện, nhưng giá bị đẩy lên mức cao bất thường đã tạo ra những “cơn sốt giả” và cuốn người mua nhỏ lẻ vào vòng xoáy đầu cơ theo hiệu ứng đám đông. Đến khi thị trường bất ngờ “đổi chiều”, thanh khoản suy giảm, nhiều người lại buộc phải bán tháo, kéo mặt bằng giá chung đi xuống.

Thậm chí, nếu lượng lớn nhà đầu tư cùng sử dụng đòn bẩy tài chính thì sự bán tháo có thể lan sang toàn thị trường, tác động trực tiếp đến hệ thống tài chính - ngân hàng. Nguy cơ càng lớn khi thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”, ngân hàng buộc phải tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro, trong khi bất động sản dù cắt lỗ vẫn khó thoát hàng. 

Đáng lo ngại hơn, trong vòng xoáy này, người dân có nhu cầu an cư chính đáng trở thành đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất. Thu nhập của đại đa số hộ gia đình không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại các thành phố lớn hiện có giá khoảng 5 tỷ đồng - gần như vượt ngoài tầm với của những cặp vợ chồng trẻ, ngay cả khi họ có mức thu nhập khá. Điều này không chỉ khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời, mà còn tạo áp lực lớn lên quy hoạch và giao thông đô thị. 

VARS IRE cho rằng hiện tượng lũng đoạn thị trường khiến giá bị đẩy lên ảo, lợi nhuận rơi vào tay một nhóm nhỏ, trong khi rủi ro lại dồn lên vai đại đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực. Nếu không có các giải pháp kiểm soát và định hướng hợp lý, bất động sản sẽ tiếp tục lặp lại chu kỳ bong bóng - vỡ bong bóng, gây thiệt hại cho cả nền kinh tế. Và người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất chính là những người dân đang mong mỏi một mái nhà thực sự để an cư. 

Hơn nữa, dòng tiền ồ ạt chảy vào bất động sản mà không được kiểm soát không chỉ tạo rủi ro cho thị trường này, mà còn làm méo mó nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành “cỗ máy làm giàu nhanh”, nhiều doanh nghiệp và cá nhân sẽ rời bỏ những lĩnh vực tạo ra giá trị thực như sản xuất, thương mại, tiềm ẩn nguy cơ lệch pha dòng vốn, làm giảm sức cạnh tranh và tính bền vững của toàn bộ nền kinh tế.