TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Dự báo thị trường bất động sản 2008
Dự báo, nhu cầu trên thị trường bất động sản năm nay sẽ tiếp tục tăng, cùng với đó là yêu cầu của người mua
Ngày 14/2, công ty quản lý và tiếp thị bất động sản chuyên nghiệp CB Richard Ellis Việt Nam đã công bố bản dự báo về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008.
Căn cứ trên đà tăng mạnh về cầu trong tất cả các mảng thị trường bất động sản năm 2007, CB Richard Ellis dự báo năm 2008 sẽ tiếp tục tăng, tuy nhiên sẽ có sự khác biệt. Theo đó, sự tiếp tục phát triển của một số thị trường sẽ làm giảm nhẹ tình trạng thiếu cung trong tương lai. Các dự án không chỉ còn tập trung ở hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM mà đã lan tỏa đến các thành phố đầy tiềm năng khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ...
Mảng thị trường nào lên ngôi?
CB Richard Ellis cho rằng nhu cầu vẫn tăng tuy nhiên yêu cầu của người mua sẽ cao hơn. Việc xếp hàng để mua căn hộ trong các dự án như Vista, Keppel và Estelle, Hoàng Anh Gia Lai và Phú Mỹ Hưng cho thấy những dự án chất lượng, giá cả phải chăng sẽ vẫn luôn dẫn đầu thị trường.
Thay đổi có chăng là ở thị trường bất động sản Hà Nội khi mà cho tới thời điểm này vẫn chưa có nhiều biến động đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở. Hà Nội hiện giờ vẫn không được đánh giá cao nhưng có thể thấy được tiềm năng với các dự án trong tương lai như Golden Westlake, Hanoi Indochina Plaza, Keangnam, và Hanoi Landmark.
Thị trường văn phòng và cửa hàng bán lẻ vẫn không đủ cung trên cả nước, vì thế giá thuê sẽ tăng và các công ty buộc phải xem xét đến các giải pháp khác như là phát triển ra phía ngoài khu vực trung tâm nhằm chiếm giữ vị trí.
Thị trường căn hộ cho thuê năm 2007 bị hạn chế về nguồn cung và trong năm 2008 sẽ không có gì khác biệt, điều này gây ra sự thiếu hụt cho thị trường căn hộ chi phối thị trường mua để cho thuê (các nhà đầu tư tư nhân mua căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê lại). Hà Nội sẽ có thêm hai dự án căn hộ cho thuê ra đời vào năm 2008.
Thị trường khách sạn và resort sẽ không có thêm nguồn cung nào ở các thành phố lớn, bởi các nhà đầu tư chỉ chú ý tới các khu vực du lịch như Đà Nẵng, Biển Đông, Phú Quốc, sắp tới là Long Hải, vịnh Hạ Long và Huế.
Thị trường đất công nghiệp là mảng thị trường chiếm tới gần 60% FDI, cũng được nhắc đến gần đây. Mảng thị trường này sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa với ngày càng nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư Mỹ tìm cách thâm nhập vào thị trường Việt Nam mong tận dụng được lực lượng lao động trẻ có tay nghề cùng với các chính sách ưu đãi từ Chính phủ. Với những bất cập về cơ sở hạ tầng, lãnh đạo các cấp trung ương và địa phương đều đang nỗ lực khắc phục khó khăn này trong năm 2008.
Trong tương lai trước mắt, các dự án tổ hợp đa năng có quy mô lớn sẽ được phát triển tại các khu vực bên ngoài trung tâm thành phố như khu vực quận Tân Bình (C.T Plaza), quận 11 (Saigon Palace), quận 7 (Phú Mỹ Hưng với 10 tòa tháp) tại thành phố Hồ Chí Minh và khu vực Hồ Tây, Mỹ Đình tại Hà Nội như dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower trên đường Phạm Hùng, The Landmark trên đường Liễu Giai, dự án Hanoi Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy...
Sự phát triển ra bên ngoài trung tâm sẽ trở thành xu hướng chung với việc Hà Nội mở rộng ra phía tây và thành phố Hồ Chí Minh mở rộng ra vài hướng phía ngoài. Việc mở rộng này đã giải quyết được khó khăn về việc tìm kiếm những văn phòng có giá thuê thấp và diện tích lớn.
Thị trường khách sạn và resort cũng sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư và các tập đoàn khách sạn quốc tế nhưng chưa dự án nào được hoàn thành trong năm 2008. Một vài khách sạn năm sao nổi bật sẽ được khánh thành vào năm 2009 gồm có Intercontinental trong Asiana Plaza, Times Square và Saigon Happiness Square.
CB Richard Ellis ước tính thành phố lớn nhất Việt Nam cần khoảng 10.000 phòng khách sạn trong 4 năm tới. Cùng thời gian này, tại các thành phố như Đà Nẵng, Nha Trang, hàng loạt dự án về khách sạn và resort được đầu tư bởi các tập đoàn quốc tế.
Cơn sốt giá chưa giảm
Trong tương lai, nhu cầu về văn phòng sẽ được đáp ứng nhưng không phải là trong năm 2008. Bởi nhiều dự án lớn đang được triển khai, loại trừ việc chậm trễ trong công tác thi công, Điều này có nghĩa là giá thuê sẽ vẫn còn tiếp tục tăng. CB Richard Ellis dự đoán rằng giá thuê sẽ dao động trong khoảng 65 – 70 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A chưa kể phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng.
Mức giá thuê này được coi là cao tại Việt Nam tuy nhiên vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thuê tại các tòa nhà ở các thị trường khác trong khu vực như Hồng Kông (Tòa nhà IFC có giá thuê 242 USD/m2) hay Singapore (Tòa nhà One Raffles Quay có giá thuê 159 USD/m2).
Thị trường bán lẻ tại Việt Nam sẽ sớm trở thành một trong những thị trường hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài với lợi thế dân số trẻ và nguồn tiền nhàn rỗi ngày càng tăng. Những áp lực trên thị trường bán lẻ đang đẩy giá thuê tăng cao.
CB Richard Ellis dự đoán giá thuê bán lẻ trung bình trong năm 2008 ở tầng trệt sẽ lên tới 200 USD/m2/tháng. Trong năm 2008, thành phố Hồ Chí Minh chỉ có một dự án mới là Saigon Happiness Square ở quận 1 cùng với các cửa hàng bán lẻ khác ở các quận ngoại thành như Tân Bình, quận 11, và Saigon Paragon ở quận 7.
Thị trường Hà Nội sẽ tăng cao về cầu và thiếu nguồn cung. Hiện tại, Hà Nội chưa có khu vực mua sắm mới nào; trung tâm mua sắm lớn nhất với 130.000 m2 diện tích bán lẻ với giá thuê cao vào khoảng 120 USD/m2/tháng tính tại thời điểm cuối năm 2007. CB Richard Ellis dự đoán rằng giá thuê còn tăng cao nữa ở các khu vực trung tâm trong 2008. Năm 2009, theo cam kết với WTO, các hãng bán lẻ được sở hữu 100% vốn nước ngoài, điều này sẽ càng tạo nên áp lực lớn trên thị trường vốn đã khan hiếm diện tích.
Nhờ tăng trưởng kinh tế, nhiều người nước ngoài sẽ đến sinh sống tại Việt Nam, và vì thế, căn hộ dịch vụ sẽ tăng mạnh. Hà Nội có hai dự án tên tuổi quốc tế là Ascott và Frasers, hai dự án này đều cho ra mắt vào năm 2008 và sẽ góp thêm 463 căn hộ vào thị trường với giá thuê 30 – 40 USD/m2. Không có dự án mới nào tại thành phố Hồ Chí Minh nên giá cả cho các căn hộ trung bình sẽ ở mức 40 – 45/m2 và các căn hộ diện tích nhỏ hơn sẽ được ưa chuộng.
Thị trường mua bán căn hộ không đáp ứng đủ nguồn cung, bắt đầu có các căn hộ dưới dạng Mua để cho thuê do các nhà đầu tư lẻ mua các căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê. Đây là thị trường cung cấp nhà ở cho người nước ngoài nhưng cũng đồng thời thúc đẩy việc mua bán căn hộ. Vốn tăng và giá thuê giữ ở mức cao trở thành một cách làm giàu phổ biến. CB Richard Ellis nhận định Hà Nội là thị trường vẫn còn chưa phát triển nhưng có tiềm năng vô cùng to lớn.
“Làn sóng” đầu tư tiếp tục “vỗ bờ” Việt Nam
Hiện nay, tình hình bất động sản bị chi phối bởi điều kiện kinh tế toàn cầu. Quan ngại về sự suy yếu của thị trường Mỹ cùng với khủng hoảng tài sản cầm cố, Chính phủ Mỹ đã can thiệp bằng cách điều chỉnh lãi suất và cắt giảm thuế quan với mong muốn khởi động lại thị trường. Từ cuối năm 2007 tới năm 2008, giá dầu và giá vàng thế giới đã đạt mức tăng kỷ lục với sự sụt giá của đồng đôla so với đồng Euro và bảng Anh.
Những sự kiện này sẽ tác động thị trường bất động sản Việt Nam như thế nào?
Theo CB Richard Ellis, trong những tình huống như thế, mọi người có xu hướng đa dạng hóa rủi ro, rút vốn khỏi những thị trường đình trệ để chuyển sang những thị trường mới và đang phát triển đặc biệt là những thị trường tăng trưởng mạnh với môi trường chính trị ổn định, và ít bị tác động bởi nền kinh tế Mỹ. Việc cung chưa đáp ứng đủ cầu trong mọi lĩnh vực đặc biệt là về nguồn vốn, Việt Nam mở ra cơ hội lớn chưa từng có cho các nhà đầu tư.
Chính vì thế, CB Richard Ellis đi đến nhận định: làn sóng đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục mạnh mẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Dù kinh tế toàn cầu xuất hiện những dấu hiệu suy yếu, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thu hút các nhà đầu tư và giữ mức tăng trưởng hiện tại tuy có thể với tốc độ chậm hơn.
Hiện nay CBRE đang làm việc với rất nhiều các nhà đầu tư là các tập đoàn khách sạn quốc tế như Accor, InterContinential Hotels Group... các đại gia đến từ Trung Đông như IFA, Kingdom Hotel Investment..., các tập đoàn xây dựng và đầu tư lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc... các quỹ đầu tư với nguồn lực tài chính lớn mạnh như Indochina Capital, Vina Capital... đã có những dự án đầu tư bất động sản và tiếp tục có kế hoạch phát triển trong thời gian tới.
Đầu tư nước ngoài tăng mạnh không làm cản trở các nhà đầu tư trong nước tiến hành các kế hoạch đầu tư của mình. Gần đây các tên tuổi lớn trong nước như FPT, Viglacera, Lilama, Hapro, Bitexco... đều thành lập các công ty để tập trung đầu tư và phát triển lĩnh vực bất động sản.
Thế mạnh của họ chính là việc sở hữu các khu đất tại những vị trí đẹp bên cạnh các điểm mạnh khác như tên tuổi, uy tín, kinh nghiệm, mạng lưới quan hệ, am hiểu phong cách làm việc và văn hóa tiêu dùng của người Việt Nam. CBREE cũng đã và đang thực hiện thành công rất nhiều dự án của các chủ đầu tư trong nước như Vincom City Towers, Viglacera Tower, CEO Tower, Kinh Đô Tower, Việt Tower, Opera Business Centre…
Căn cứ trên đà tăng mạnh về cầu trong tất cả các mảng thị trường bất động sản năm 2007, CB Richard Ellis dự báo năm 2008 sẽ tiếp tục tăng, tuy nhiên sẽ có sự khác biệt. Theo đó, sự tiếp tục phát triển của một số thị trường sẽ làm giảm nhẹ tình trạng thiếu cung trong tương lai. Các dự án không chỉ còn tập trung ở hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM mà đã lan tỏa đến các thành phố đầy tiềm năng khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ...
Mảng thị trường nào lên ngôi?
CB Richard Ellis cho rằng nhu cầu vẫn tăng tuy nhiên yêu cầu của người mua sẽ cao hơn. Việc xếp hàng để mua căn hộ trong các dự án như Vista, Keppel và Estelle, Hoàng Anh Gia Lai và Phú Mỹ Hưng cho thấy những dự án chất lượng, giá cả phải chăng sẽ vẫn luôn dẫn đầu thị trường.
Thay đổi có chăng là ở thị trường bất động sản Hà Nội khi mà cho tới thời điểm này vẫn chưa có nhiều biến động đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở. Hà Nội hiện giờ vẫn không được đánh giá cao nhưng có thể thấy được tiềm năng với các dự án trong tương lai như Golden Westlake, Hanoi Indochina Plaza, Keangnam, và Hanoi Landmark.
Thị trường văn phòng và cửa hàng bán lẻ vẫn không đủ cung trên cả nước, vì thế giá thuê sẽ tăng và các công ty buộc phải xem xét đến các giải pháp khác như là phát triển ra phía ngoài khu vực trung tâm nhằm chiếm giữ vị trí.
Thị trường căn hộ cho thuê năm 2007 bị hạn chế về nguồn cung và trong năm 2008 sẽ không có gì khác biệt, điều này gây ra sự thiếu hụt cho thị trường căn hộ chi phối thị trường mua để cho thuê (các nhà đầu tư tư nhân mua căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê lại). Hà Nội sẽ có thêm hai dự án căn hộ cho thuê ra đời vào năm 2008.
Thị trường khách sạn và resort sẽ không có thêm nguồn cung nào ở các thành phố lớn, bởi các nhà đầu tư chỉ chú ý tới các khu vực du lịch như Đà Nẵng, Biển Đông, Phú Quốc, sắp tới là Long Hải, vịnh Hạ Long và Huế.
Thị trường đất công nghiệp là mảng thị trường chiếm tới gần 60% FDI, cũng được nhắc đến gần đây. Mảng thị trường này sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa với ngày càng nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư Mỹ tìm cách thâm nhập vào thị trường Việt Nam mong tận dụng được lực lượng lao động trẻ có tay nghề cùng với các chính sách ưu đãi từ Chính phủ. Với những bất cập về cơ sở hạ tầng, lãnh đạo các cấp trung ương và địa phương đều đang nỗ lực khắc phục khó khăn này trong năm 2008.
Trong tương lai trước mắt, các dự án tổ hợp đa năng có quy mô lớn sẽ được phát triển tại các khu vực bên ngoài trung tâm thành phố như khu vực quận Tân Bình (C.T Plaza), quận 11 (Saigon Palace), quận 7 (Phú Mỹ Hưng với 10 tòa tháp) tại thành phố Hồ Chí Minh và khu vực Hồ Tây, Mỹ Đình tại Hà Nội như dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower trên đường Phạm Hùng, The Landmark trên đường Liễu Giai, dự án Hanoi Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy...
Sự phát triển ra bên ngoài trung tâm sẽ trở thành xu hướng chung với việc Hà Nội mở rộng ra phía tây và thành phố Hồ Chí Minh mở rộng ra vài hướng phía ngoài. Việc mở rộng này đã giải quyết được khó khăn về việc tìm kiếm những văn phòng có giá thuê thấp và diện tích lớn.
Thị trường khách sạn và resort cũng sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư và các tập đoàn khách sạn quốc tế nhưng chưa dự án nào được hoàn thành trong năm 2008. Một vài khách sạn năm sao nổi bật sẽ được khánh thành vào năm 2009 gồm có Intercontinental trong Asiana Plaza, Times Square và Saigon Happiness Square.
CB Richard Ellis ước tính thành phố lớn nhất Việt Nam cần khoảng 10.000 phòng khách sạn trong 4 năm tới. Cùng thời gian này, tại các thành phố như Đà Nẵng, Nha Trang, hàng loạt dự án về khách sạn và resort được đầu tư bởi các tập đoàn quốc tế.
Cơn sốt giá chưa giảm
Trong tương lai, nhu cầu về văn phòng sẽ được đáp ứng nhưng không phải là trong năm 2008. Bởi nhiều dự án lớn đang được triển khai, loại trừ việc chậm trễ trong công tác thi công, Điều này có nghĩa là giá thuê sẽ vẫn còn tiếp tục tăng. CB Richard Ellis dự đoán rằng giá thuê sẽ dao động trong khoảng 65 – 70 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A chưa kể phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng.
Mức giá thuê này được coi là cao tại Việt Nam tuy nhiên vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thuê tại các tòa nhà ở các thị trường khác trong khu vực như Hồng Kông (Tòa nhà IFC có giá thuê 242 USD/m2) hay Singapore (Tòa nhà One Raffles Quay có giá thuê 159 USD/m2).
Thị trường bán lẻ tại Việt Nam sẽ sớm trở thành một trong những thị trường hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài với lợi thế dân số trẻ và nguồn tiền nhàn rỗi ngày càng tăng. Những áp lực trên thị trường bán lẻ đang đẩy giá thuê tăng cao.
CB Richard Ellis dự đoán giá thuê bán lẻ trung bình trong năm 2008 ở tầng trệt sẽ lên tới 200 USD/m2/tháng. Trong năm 2008, thành phố Hồ Chí Minh chỉ có một dự án mới là Saigon Happiness Square ở quận 1 cùng với các cửa hàng bán lẻ khác ở các quận ngoại thành như Tân Bình, quận 11, và Saigon Paragon ở quận 7.
Thị trường Hà Nội sẽ tăng cao về cầu và thiếu nguồn cung. Hiện tại, Hà Nội chưa có khu vực mua sắm mới nào; trung tâm mua sắm lớn nhất với 130.000 m2 diện tích bán lẻ với giá thuê cao vào khoảng 120 USD/m2/tháng tính tại thời điểm cuối năm 2007. CB Richard Ellis dự đoán rằng giá thuê còn tăng cao nữa ở các khu vực trung tâm trong 2008. Năm 2009, theo cam kết với WTO, các hãng bán lẻ được sở hữu 100% vốn nước ngoài, điều này sẽ càng tạo nên áp lực lớn trên thị trường vốn đã khan hiếm diện tích.
Nhờ tăng trưởng kinh tế, nhiều người nước ngoài sẽ đến sinh sống tại Việt Nam, và vì thế, căn hộ dịch vụ sẽ tăng mạnh. Hà Nội có hai dự án tên tuổi quốc tế là Ascott và Frasers, hai dự án này đều cho ra mắt vào năm 2008 và sẽ góp thêm 463 căn hộ vào thị trường với giá thuê 30 – 40 USD/m2. Không có dự án mới nào tại thành phố Hồ Chí Minh nên giá cả cho các căn hộ trung bình sẽ ở mức 40 – 45/m2 và các căn hộ diện tích nhỏ hơn sẽ được ưa chuộng.
Thị trường mua bán căn hộ không đáp ứng đủ nguồn cung, bắt đầu có các căn hộ dưới dạng Mua để cho thuê do các nhà đầu tư lẻ mua các căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê. Đây là thị trường cung cấp nhà ở cho người nước ngoài nhưng cũng đồng thời thúc đẩy việc mua bán căn hộ. Vốn tăng và giá thuê giữ ở mức cao trở thành một cách làm giàu phổ biến. CB Richard Ellis nhận định Hà Nội là thị trường vẫn còn chưa phát triển nhưng có tiềm năng vô cùng to lớn.
“Làn sóng” đầu tư tiếp tục “vỗ bờ” Việt Nam
Hiện nay, tình hình bất động sản bị chi phối bởi điều kiện kinh tế toàn cầu. Quan ngại về sự suy yếu của thị trường Mỹ cùng với khủng hoảng tài sản cầm cố, Chính phủ Mỹ đã can thiệp bằng cách điều chỉnh lãi suất và cắt giảm thuế quan với mong muốn khởi động lại thị trường. Từ cuối năm 2007 tới năm 2008, giá dầu và giá vàng thế giới đã đạt mức tăng kỷ lục với sự sụt giá của đồng đôla so với đồng Euro và bảng Anh.
Những sự kiện này sẽ tác động thị trường bất động sản Việt Nam như thế nào?
Theo CB Richard Ellis, trong những tình huống như thế, mọi người có xu hướng đa dạng hóa rủi ro, rút vốn khỏi những thị trường đình trệ để chuyển sang những thị trường mới và đang phát triển đặc biệt là những thị trường tăng trưởng mạnh với môi trường chính trị ổn định, và ít bị tác động bởi nền kinh tế Mỹ. Việc cung chưa đáp ứng đủ cầu trong mọi lĩnh vực đặc biệt là về nguồn vốn, Việt Nam mở ra cơ hội lớn chưa từng có cho các nhà đầu tư.
Chính vì thế, CB Richard Ellis đi đến nhận định: làn sóng đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục mạnh mẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Dù kinh tế toàn cầu xuất hiện những dấu hiệu suy yếu, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thu hút các nhà đầu tư và giữ mức tăng trưởng hiện tại tuy có thể với tốc độ chậm hơn.
Hiện nay CBRE đang làm việc với rất nhiều các nhà đầu tư là các tập đoàn khách sạn quốc tế như Accor, InterContinential Hotels Group... các đại gia đến từ Trung Đông như IFA, Kingdom Hotel Investment..., các tập đoàn xây dựng và đầu tư lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc... các quỹ đầu tư với nguồn lực tài chính lớn mạnh như Indochina Capital, Vina Capital... đã có những dự án đầu tư bất động sản và tiếp tục có kế hoạch phát triển trong thời gian tới.
Đầu tư nước ngoài tăng mạnh không làm cản trở các nhà đầu tư trong nước tiến hành các kế hoạch đầu tư của mình. Gần đây các tên tuổi lớn trong nước như FPT, Viglacera, Lilama, Hapro, Bitexco... đều thành lập các công ty để tập trung đầu tư và phát triển lĩnh vực bất động sản.
Thế mạnh của họ chính là việc sở hữu các khu đất tại những vị trí đẹp bên cạnh các điểm mạnh khác như tên tuổi, uy tín, kinh nghiệm, mạng lưới quan hệ, am hiểu phong cách làm việc và văn hóa tiêu dùng của người Việt Nam. CBREE cũng đã và đang thực hiện thành công rất nhiều dự án của các chủ đầu tư trong nước như Vincom City Towers, Viglacera Tower, CEO Tower, Kinh Đô Tower, Việt Tower, Opera Business Centre…
![[Bài 2]: Hỗ trợ tiền thuê chung cư mới thuộc tài sản công cho hộ chính sách](https://media.vneconomy.vn/400x225/images/upload/2024/11/14/chung-cu-khuc-thua-du.jpeg)
