Giá nhà Hà Nội giảm nhẹ, văn phòng vẫn khả quan

Trong bối cảnh nhiều ý kiến đang kỳ vọng vào một sự phục hồi ngày càng rõ nét hơn của thị trường bất động sản, thì những thống kê được các đơn vị tư vấn đưa ra lại chưa hẳn đã làm hài lòng giới đầu tư.

Phát triển ổn định

Theo báo cáo kết quả khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội được công ty CBRE Việt Nam công bố ngày 5/4, trong quý 1/2016, thị trường chứng kiến tổng số 4.318 căn hộ mới được mở bán trong tổng số 16 dự án, giảm 18% so với quý 1/2015.

Trong số đó, 11 trên tổng số 18 dự án là thuộc phân khúc trung cấp, chiếm tới tới 49% tổng số lượng mở bán trong quý.

CBRE cho biết, nhìn tổng thể trên thị trường, giao dịch vẫn diễn ra sôi động với 4.048 giao dịch được ghi nhận trong quý, nhưng thấp hơn 5% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, phân khúc cao cấp và trung cấp hoàn toàn chiếm ưu thế trên thị trường với 48% và 36% thị phần. Phân khúc giá rẻ có lượng giao dịch giảm, được cho là chịu ảnh hưởng từ thay đổi chính sách gói vay 30.000 tỷ - dừng ký hợp đồng vay mới từ 31/3/2016.

Về mức giá, một số dự án có vị trí tốt với nhiều vượt trội trong tiện ích cũng như cơ sở vật chất đã tăng giá bán. Tuy nhiên, xét về bình quân thị trường, chỉ có giá sơ cấp của các dự án phân khúc trung cấp tăng 2,9%. Đối với phân khúc cao cấp và bình dân, giá sơ cấp lần lượt giảm 0,3% và 7,8%.

Mặt khác, giá thứ cấp cho thấy sự cải thiện trong phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân và sự sụt giảm trong phân khúc hạng sang so với quý trước, do một số dự án bị mất giá theo thời gian.

Trong những quý tiếp theo của năm 2016, phía Tây và Tây Nam thành phố là nơi có nguồn cung lớn nhất, chiếm tới 75% của cả thị trường. Ngoài ra, đáng kể đến là quận Ba Đình sẽ có thêm 3 dự án thuộc phân khúc hạng sang, cung cấp 488 căn hộ.

CBRE nhận định, với nguồn cung lớn và nhiều giao dịch được thực hiện, thị trường có thể đang phát triển ổn định sau sự tăng trưởng nhanh của năm 2015.

Trong một báo cáo tương tự của Savills Việt Nam về thị trường biệt thự, nhà liền kề,  tổng nguồn cung đạt 31.712 căn, nhưng chủ yếu là trên thị trường thứ cấp, tập trung chủ yếu ở khu vực Hà Đông với 27% thị phần.

Tuy nhiên, giá thứ cấp trung bình của biệt thự lại giảm -0,8% theo quý và -2,5% theo năm; trong khi đó, giá thứ cấp trung bình của nhà liền kề tăng 1,3% theo quý và 2,9% theo năm. Tỷ lệ hấp thu trong quý giảm 13% theo quý, xuống còn 10%. Ở phân khúc này, giao dịch chủ yếu lại là nhà liền kề với 76%.

290.000 m2 sàn văn phòng ra mắt năm nay

CBRE cho biết, trong quý 1/2016, sự gia nhập thị trường của TNR Tower - có diện tích 52.800 m2 sàn - đã làm tăng thị phần của các tòa văn phòng hạng A lên 15%. Đến cuối tháng 3, tổng diện tích sàn văn phòng tương đương 1.158.000 m2, trong đó văn phòng hạng A và B lần lượt chiếm 36% và 64%.   

Trong quý đầu tiên của năm, thị trường văn phòng cho thấy nhu cầu thuê khả quan, chủ yếu từ các khách thuê trong nước, với diện tích hấp thụ đạt 37.320 m2, tăng 26% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A ở mức 18,2%, tăng 5,8 điểm % so với quý trước. Trong khi đó, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B giảm 1,8 điểm % xuống còn 9%.

Do các dự án mới thường có giá thuê khuyến mại, thấp hơn giá trung bình của toàn thị trường, nên giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A giảm 4,2% so với quý trước, đạt 28,1 USD/m2/tháng. Mặt khác, giá chào thuê văn phòng hạng B tăng nhẹ 0,3% so với quý trước. Giá thuê thường tăng ở các tòa nhà phía Tây thành phố - khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển.

Sắp tới, dự kiến sẽ có gần 290.000 m2 sàn văn phòng được ra mắt thị trường trong năm 2016. Trong đó, đáng chú ý là nguồn cung từ khu vực phía Tây sẽ chiếm đến 72% tổng thị trường cho thuê văn phòng, dẫn đến mức độ cạnh tranh trong khu vực này ngày càng cao.

Còn theo ghi nhận của Savills, sự gia tăng của giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trung bình dẫn đến hoạt động của văn phòng dịch vụ hạng A tại khu vực trung tâm được cải thiện so với quý 4/2015, trong khi tại khu vực ngoài trung tâm, hoạt động vẫn ở mức ổn định.

CBRE dự đoán rằng năm 2016 sẽ là năm của các tòa nhà hạng A bởi sẽ không có nguồn cung mới trong năm nay. Thêm vào đó, giá thuê của các tòa nhà hạng A, đặc biệt ở khu vực phía Tây và Đống Đa, Ba Đình đang ngày càng hợp lý hơn, tạo điều kiện cho các công ty có thể thuê được sàn văn phòng chất lượng cao với cùng mức giá của các tòa nhà hạng B tại khu vực trung tâm.

Các khách hàng làm trong lĩnh vực như công nghệ, điện tử, công nghệ thông tin, ngân hàng, tài chính và bảo hiểm vẫn đi đầu thị trường trong việc mở rộng văn phòng. Đáng chú ý trong năm 2016, sự phát triển của ngành outsourcing sẽ thúc đẩy việc mở rộng diện tích thuê và kéo dài thời hạn thuê, một phần do ngày càng có nhiều nhà máy sản xuất được đặt tại Việt Nam.