Khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, bệnh viện hay các tiện ích thiết yếu có thể quyết định đáng kể đến chi phí và thời gian mà một gia đình phải bỏ ra mỗi ngày. Khi hạ tầng giao thông công cộng ngày càng được đầu tư, khả năng kết nối cũng dần trở thành một phần giá trị cần tính đến khi lựa chọn nơi ở...

Giá bán thường là căn cứ đầu tiên để người mua cân nhắc một căn nhà. Tuy nhiên, với nhiều gia đình, một nơi ở có thực sự phù hợp về khả năng chi trả hay không, không chỉ phụ thuộc vào số tiền bỏ ra để sở hữu, mà còn ở những khoản chi phí phát sinh trong quá trình sinh sống.

BÀI TOÁN CHI PHÍ SAU KHI MUA NHÀ 

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), khả năng chi trả nhà ở thường được nhìn qua giá bán/m2 hoặc số tiền phải trả hàng tháng cho khoản vay. Nhưng với một hộ gia đình đô thị, “giá của một nơi ở” không dừng ở số tiền để sở hữu căn nhà, mà còn bao gồm: chi phí đi lại, thời gian di chuyển và chi phí phát sinh để tiếp cận việc làm, giáo dục, y tế và các dịch vụ thiết yếu. Điều này đặc biệt đáng chú ý tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, nơi phương tiện cá nhân vẫn đóng vai trò chủ đạo. 

Số liệu từ báo cáo của Sở Xây dựng cho thấy Hà Nội đang có khoảng 8 triệu phương tiện, trong đó gần 1,5 triệu ôtô, tương ứng tỷ lệ sở hữu phương tiện cá nhân là 92%, riêng ôtô khoảng 17%. Còn TP.Hồ Chí Minh có trên 1 triệu ôtô và hơn 11 triệu xe máy (tương đương lần lượt 7% và 79% dân số), chưa kể lượng phương tiện từ các địa phương khác thường xuyên lưu thông vào hai đô thị.

Đặc biệt, quy mô phương tiện cá nhân tăng khá nhanh. Riêng năm 2025, TP.Hồ Chí Minh có gần 102.400 ô tô và 290.570 xe máy đăng ký mới, trong khi Hà Nội lần lượt có 88.165 ô tô và 255.658 xe máy. Như vậy, chỉ trong một năm, hai đô thị lớn đã bổ sung gần 191.000 ô tô và hơn 546.000 xe máy, phản ánh nhu cầu di chuyển bằng phương tiện cá nhân vẫn rất lớn. 

Trong bối cảnh đó, Viện Nghiên cứu nhận định chi phí đi lại không chỉ là tiền nhiên liệu, mà bao gồm cả gửi xe, bảo dưỡng, bảo hiểm, phí cầu đường và các chi phí phát sinh khác, cùng những “chi phí vô hình” về thời gian và sức khỏe. Một bất động sản có giá thấp hơn vài trăm triệu đồng có thể giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, nhưng nếu hạ tầng kết nối không theo kịp, tiện ích tại chỗ không được đầu tư, hộ gia đình phải dành thêm hàng giờ mỗi ngày cho việc đi lại và duy trì phương tiện cá nhân, thì phần tiết kiệm từ giá nhà có thể bị bào mòn theo thời gian. Đáng chú ý, các khoản chi này cũng có thể biến động theo giá nhiên liệu và chi phí dịch vụ liên quan.

Theo Cục Thống kê, CPI tháng 8/2026 tăng 0,47% so với tháng trước. Trong đó, nhóm giao thông tăng 4,09%, chủ yếu do chỉ số giá dầu diesel tăng 22,15%; giá xăng tăng 9,53% do ảnh hưởng của các đợt điều chỉnh giá xăng dầu trong nước; giá nhóm phụ tùng tăng 0,11%; dịch vụ bảo dưỡng phương tiện đi lại tăng 0,40%...

 KẾT NỐI ĐỊNH HÌNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

Những biến động này càng cho thấy khả năng kết nối giao thông ngày càng có vai trò quan trọng trong giá trị của một nơi ở. Từ góc nhìn này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định sự phát triển của metro và đường sắt tốc độ cao có thể làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận về vị trí bất động sản. Metro tại Việt Nam đang bước từ câu chuyện quy hoạch sang giai đoạn được đầu tư và triển khai mạnh hơn, đồng thời gắn ngày càng chặt với định hướng phát triển đô thị theo TOD. 

Cụ thể, Hà Nội định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị quy mô khoảng 18 tuyến, dài gần 979 km, cùng hệ thống các trung tâm và điểm TOD ở nhiều cấp độ. Trong đó, ngoài tuyến Cát Linh - Hà Đông đã vận hành, Nhổn - Ga Hà Nội dự kiến vận hành toàn tuyến từ tháng 12/2027, Hà Nội vừa khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km, dự kiến hoàn thành cơ bản vào năm 2030. 

Tại TP.HCM và khu vực mở rộng, mạng lưới metro cũng được định hướng phát triển với khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Trong đó, tuyến số 1 đã vận hành; tuyến số 2 đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026. 

Đáng chú ý, hạ tầng đường sắt tốc độ cao tại Việt Nam cũng đã chính thức được kích hoạt với 2 tuyến Hà Nội - Quảng Ninh (120 km) và Bến Thành - Cần Giờ, (54 km) dự kiến vận hành từ cuối năm 2028. Đây cũng là hai dự án đưa Việt Nam vào nhóm số ít quốc gia có đường sắt cao tốc 350 km/h, tạo sự thay đổi mang tính cách mạng về thời gian di chuyển. 

Theo đại diện VARS IRE, việc hàng trăm km đường sắt đô thị, tốc độ cao đồng loạt khởi công cho thấy metro không còn chỉ là một công trình giao thông riêng lẻ, mà dần trở thành một phần của cấu trúc phát triển đô thị dài hạn, có khả năng tác động đến Tổ chức không gian đô thị, phân bố dân cư, việc làm và giá trị bất động sản. 

Ở góc độ thị trường, “khi metro được tích hợp với quy hoạch đô thị, giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng tiếp cận thay vì chỉ khoảng cách địa lý. Xu hướng những năm gần đây cho thấy, câu hỏi “cách bao xa” đang dần chuyển thành “đi mất bao lâu”. Đặc biệt, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn 25-40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro, có thể tạo ra lợi thế kép về giá mua và chi phí, thời gian di chuyển”, bà Miền chia sẻ.

Cũng theo vị chuyên gia, thực tế trên thế giới, các dự án bất động sản có khả năng tiếp cận thuận tiện với hệ thống giao thông công cộng thường ghi nhận mức tăng giá tốt hơn so với mặt bằng chung.

Tại Việt Nam, các tuyến metro mới chỉ bắt đầu được đưa vào vận hành trong vài năm gần đây, nên cần thêm thời gian để hình thành dữ liệu đủ dài đánh giá đầy đủ tác động của hạ tầng giao thông công cộng lên giá bất động sản. Tuy nhiên, những tín hiệu ban đầu chỉ ra khả năng tiếp cận giao thông công cộng đang dần trở thành một yếu tố được thị trường quan tâm và phản ánh vào giá trị bất động sản. Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng phản ánh trong 2 năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường.