Tại buổi họp báo về thị trường bất động sản ngày 13/10, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản (VARS), cho biết mặc dù đã có một số động thái tích cực như Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 của Thủ tướng về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững… nhưng các quy định pháp lý vẫn mâu thuẫn, dẫn đến khó thực thi, khiến nguồn cung bất động sản chưa thể cải thiện. Bên cạnh đó, tín dụng cho bất động sản bị thắt chặt, nên cả chủ đầu tư và khách hàng cá nhân đều khó tiếp cận dòng tiền, khiến thanh khoản trên thị trường sụt giảm mạnh.

GIÁ BÁN ĐANG CÓ CHIỀU HƯỚNG CHỮNG LẠI

Báo cáo của VARS cho thấy, tổng cung trên toàn thị trường trong 9 tháng đầu năm nay đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 77,9% so với 2021 và 24% so với 2018. Song tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 43%, riêng quý 3 là 33,5%, giảm mạnh so với 2 quý trước. Nguyên nhân là do ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng vì nguồn cung vẫn thiên về sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Trong khi đó, nguồn cầu chủ yếu đến từ người có nhu cầu ở thực (tập trung ở phân khúc trung cấp), nhu cầu mua để đầu tư dè dặt hơn do lo ngại giá bán đang neo cao.

Vì thế, giá nhà đất trên toàn thị trường có dấu hiệu chững lại, nhiều dự án đã triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất ngân hàng, giãn lịch thanh toán và ân hạn nợ gốc, cam kết mua lại, hay lợi nhuận, tiền thuê trong thời gian đầu... để kích cầu. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên cơ sở cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực. Tuy nhiên, do áp lực lạm phát vẫn cao, chi phí đầu vào lớn… nên giá bất động sản nhìn chung rất khó giảm.

Cụ thể, với thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận, theo thống kê của DKRA Group, sức cầu các sản phẩm đất nền có xu hướng giảm và đang ở mức 52% - thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới đã giảm gần một nửa, mức tiêu thụ chỉ đạt 47%. Đồng thời, nguồn cung mới căn hộ cũng giảm 63,8%, sức cầu thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25% - 60. “Động thái nới lỏng tín dụng của Nhà nước vào tháng 9 vừa qua chưa giải quyết được tình trạng khát vốn của thị trường. Việc khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay đã tác động đến sức cầu, khiến thanh khoản giảm”, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu phát triển DKRA phân tích.

Còn tại Hà Nội, số liệu từ VARS chỉ rõ, 9 tháng qua, có hơn 8.700 sản phẩm chung cư được Sở Xây dựng Hà Nội phê duyệt đủ điều kiện bán hàng, bằng 49,4% năm 2020 và 32,7% năm 2019. Trong đó, chung cư cao cấp chiếm 62%, căn hộ bình dân chỉ đạt có́ 4,7% tổng lượng cung và nằm ở rất xa trung tâm. Giá bán các sản phẩm chung cư hiện hữu có xu hướng tăng mạnh. Giá đất nền cũng tăng bình quân hơn 20% so với 2021 và khoảng 5% so với đầu năm. Một số khu vực như Mê Linh, giá bán ở một số dự án được đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2. Lượng giao dịch nhìn chung đang chững lại… 

Ở các tỉnh phía Bắc khác, theo thông tin từ  nhiều sàn giao dịch, nhu cầu mua bán trao đổi ký gửi đã giảm mạnh, diễn biến đấu giá đất không còn sôi động như thời kỳ trước. Ví như Bắc Giang thời gian gần đây có 3 dự án đấu giá quy mô 540 căn với mức khởi điểm khá thấp, từ 8-22 triệu đồng/m2, nhưng giá trúng chỉ cao hơn 5-10% thay vì từ 30-100% như trước kia; Tại Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị, tình trạng “đầu cơ” giảm nhiều so với 6 tháng đầu năm 2022, hiện tượng các khu đất, dự án (đấu giá) trước kia tấp nập người mua kẻ bán giờ vắng vẻ, lác đác một vài người hỏi giá nhưng không đặt vấn đề mua, cọc.

Trong khi đó, với khu vực duyên hải Bắc Bộ, đại diện Hải Phát nhìn nhận: phân khúc đất nền vùng ven giảm nhiệt, nhiều địa phương giá đi ngang, có một số nhà đầu tư chào giá giảm 8-10% so với quý trước, các nhà đầu tư vùng ven có xu hướng chuyển dịch lại về trung tâm. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được các nhà đầu tư quan tâm, nổi bật là tại thị trường Hải Phòng và Quảng Ninh. Tuy nhiên, lượng bán ra thấp do lo ngại về room tín dụng và lạm phát. Phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, tỷ lệ hấp thụ trung bình tại các dự án là 30 – 40%.

Tại khu vực Tây Nguyên – khu vực tâm điểm đầu tư trên thị trường trong những tháng đầu năm thì đến nay, sức mua cũng đang có dấu hiệu sụt giảm. “Lượng chào mua ít, lượng bán nhiều, song thị trường cũng chưa ghi nhận tình trạng cắt lỗ. Tại Lâm Đồng, trong quý 3 chỉ có hơn 6.000 nền đất được giao dịch thành công, giảm hơn 13.000 căn (gần 70%) so với quý 2, giá có xu hướng giảm nhẹ, một số nhà đầu tư đã chấp nhận cắt lỗ. Tại Đắk Lắk, lượng giao dịch rất thấp, giá bán gần như không có sự thay đổi”, ông Lê Thế Quân, Giám đốc Thiên Tâm Land chia sẻ.

THỊ TRƯỜNG SẼ BƯỚC VÀO GIAI ĐOẠN TÁI CÂN BẰNG

Dự báo về diễn biến của thị trường trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức. Đó là áp lực tăng lạm phát cộng với rào cản pháp lý chưa có nhiều chuyển biến, tình hình kinh tế thế giới còn bất ổn, lãi suất ngân hàng có thể chưa được điều chỉnh phù hợp, sản phẩm đất nền tiếp tục bị quản lý chặt chẽ... Do vậy, nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, cơ cấu không đa dạng, khả năng hấp thụ tăng nhưng không mạnh. Giá sẽ không tăng. 

Tuy nhiên, thị trường vẫn có nhiều động lực để phát triển. Cụ thể, chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó, nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị... kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng... 

Nhờ đó, thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước triển khai tốt những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính... hoặc thu hút đầu tư. 

Đồng quan điểm, đại diện Savills Việt Nam bổ sung: hậu Covid-19, người mua càng thận trọng hơn khi tham gia thị trường, khi giá bán tăng cao và nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai  sửa đổi với chính sách, quy định mới như loại bỏ khung giá đất cho các dự án bất động sản hay mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều nhà đất, bỏ hoang hoặc chậm đưa nhà đất vào sử dụng, sẽ giúp tăng tính minh bạch cho thị trường, thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ. Điều này sẽ giúp tăng chất lượng, sự an toàn cho thị trường, tạo niềm tin cho người mua.