Hà Nội: “Nóng” thị trường căn hộ

Theo kết quả nghiên cứu của tập đoàn bất động sản Savills, thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý 2/2007 rất... nóng. Nhu cầu thuê - mua căn hộ hiện vẫn ở mức cao, đặc biệt là căn hộ loại A và các căn hộ tại trung tâm thành phố.

Hiện nay, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam ngày càng tăng, nhu cầu mở rộng họat động kinh doanh của các công ty, các tổ chức quốc tế, các cơ quan ngoại giao, sự tăng trưởng sản xuất của ngành công nghiệp đã ngày càng làm tăng nhu cầu thuê căn hộ tại các thành phố lớn tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ cho thuê tại Hà Nội tăng không đáng kể trong suốt 3 năm qua.

Trong quý 2/2007 có thêm 140 căn hộ được đưa vào sử dụng, tăng 9% so với quý 1/2007. Tuy nhiên, nguồn cung này không hề ảnh hưởng tiêu cực tới giá thuê, thậm chí giá thuê trung bình vẫn tăng lên 6,9%. Hà Nội hiện có 31 tòa nhà hạng A, B, C với trên 1.580 căn hộ cho thuê.

Mức thuê hạng A cao nhất là 42 USD/m2/tháng. Hệ số sử dụng căn hộ cho thuê đang ở mức 94%. Đến nay, các địa điểm tại trung tâm gần như không còn nên nhiều người đã phải thuê căn hộ tại các khu đô thị mới ở xa trung tâm thành phố, nơi đây, giá cho thuê thấp hơn nhiều.

Theo Savills, sự thiếu hụt của các căn hộ dịch vụ tại Hà Nội khó có thể giải quyết ngay được vì hiện có nhiều dự án bị hoãn lại với nhiều lý do khác nhau. Nguồn cung vẫn hạn chế song nó cũng đang được mở rộng theo thời gian và địa lý.

Trong giai đoạn năm 2008-2010, mức cung sẽ tăng lần lượt là 24 và 63%. Điều này có thể làm cho hệ số sử dụng giảm. Đến năm 2010, nguồn cung tăng gấp đôi so với hiện tại nhưng phần nhiều trong số này nằm ở khu vực ngoại ô thành phố.

Trong thời gian tới, mặc dù các căn hộ cho thuê ở trung tâm thành phố có giá cho thuê cao nhưng do có rất ít sự cạnh tranh nên vẫn thu hút mạnh khách thuê. Hiện nhiều nhà đầu tư bất động sản nước ngoài đang quan tâm đến thị trường Việt Nam nên chúng ta có thể hy vọng trong vòng 2 năm tới sẽ có thêm nhiều khu căn hộ cho thuê của các nhà đầu tư nước ngoài.

Thị trường căn hộ để bán được phân chia làm hai mảng, thứ nhất là mức giá bán trực tiếp từ những nhà đầu tư, thứ hai là mức giá cao hơn do mua đi bán lại. Thời gian qua, nhu cầu mua căn hộ tăng một cách ổn định ở tất cả hạng A, B, C, đặc biệt là các căn hộ cao cấp tại trung tâm thành phố.

Kể từ năm 2007, số lượng các căn hộ được bán nhanh hơn so với dự đoán. Các giao dịch gần đây thường phục vụ cho mục đích đầu tư. Tại Hà Nội hiện có 37 dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành và 15 dự án đang trong quá trình xây dựng.

Theo Savills, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong năm 2007 tương đối hạn chế. Giá bán của căn hộ thuộc chung cư cao tầng có chất lượng trung bình dao động ở mức 420-900 USD/m2 và ở mức 2.000-2.300 USD/m2 đối với chung cư cao cấp. Mức giá cao nhất đang vào khoảng 2.800 USD/m2 đối với những căn hộ cao cấp đã hoàn thiện.

Các chuyên gia của tập đoàn Savill nhận định, tiêu chuẩn và chất lượng của sản phẩm không phản ánh đúng thực chất toàn bộ thị trường vì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thiếu minh bạch cũng như thiếu các cơ chế quản lý giá và chất lượng đầu ra sản phẩm. Theo Savills, các dự án nhà ở sắp tới tại khu vực ngoại ô sẽ được bán ra ở mức giá cao (2.000 USD/m2) với chất lượng tốt hơn.

Nguồn cung của các căn hộ cao cấp tại trung tâm thành phố vẫn còn hạn chế vào thời gian tới nên giá bán được dự đoán là sẽ tiếp tục tăng. Phần lớn nguồn cung các căn hộ trong tương lai sẽ ở các khu đô thị mới ở các khu vực lân cận.

Trong vòng 5 năm tới thì hầu hết các dự án sẽ là các khu căn hộ trung cấp nhắm đến những người dân có thu nhập trung bình. Sự cạnh tranh của các căn hộ để bán sẽ trở nên gay gắt hơn vào năm 2009 và 2010 khi các dự án có quy mô lớn đều đến thời điểm hoàn thành.

Mức đô thị hóa nhanh, sự chuyển biến trong phong cách sống, sự dịch chuyển dân số và nguồn thu nhập của người dân Việt Nam đang gia tăng chính là những nguyên nhân làm gia tăng nhu cầu căn hộ trong tương lai. Do đó còn khá lâu nữa thị trường căn hộ Hà Nội mới đến thời kỳ bão hòa, đồng thời sẽ liên tục biến động trong thời gian tới.