Hệ số điều chỉnh giá đất cần linh hoạt và tham chiếu thị trường

Luật Đất đai là bộ luật quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng đến kinh tế – xã hội và thị trường bất động sản. Do đó, việc sửa đổi Luật để hoàn thiện cơ chế quản lý đất và tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn là cần thiết. Trên cơ sở này, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã tổ chức thảo luận, tổng hợp ý kiến từ các chuyên gia và doanh nghiệp, từ đó đưa ra những góp ý cụ thể cho Dự thảo Luật.

Cụ thể, về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, VARS IRE cho rằng nên kết hợp hài hòa giữa quy định hiện hành và dự thảo trước đó (dự thảo ngày 28/7). Trong đó, bên cạnh việc quy định phương pháp định giá đất theo cơ chế thị trường, vẫn cần phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Đồng thời xem xét đưa vào phương án định giá đất theo chi phí. 

XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT THEO LOẠI ĐẤT, KHU VỰC, VỊ TRÍ

Ngoài ra, liên quan đến bảng giá đất (Khoản 20. Sửa đổi, bổ sung Điều 159), VARS IRE đồng thuận với quan điểm xây dựng bảng giá đất theo loại đất, khu vực, vị trí với thời gian quyết định bảng giá đất 5 năm một lần. Tuy nhiên, nên bổ sung thêm cả yếu tố mục đích sử dụng đất để đảm bảo tính linh hoạt và hỗ trợ trong những trường hợp cần thiết 

Còn hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 160), VARS IRE cho rằng bên cạnh bảng giá đất mang tính kỹ thuật, việc ban hành hệ số điều chỉnh là hết sức cần thiết nhằm bảo đảm tính linh hoạt trong quá trình xác định giá đất. Dù vậy, nên xem xét yếu tố thị trường như một thành tố tham chiếu quan trọng khi xây dựng hệ số điều chỉnh, vừa bảo đảm tính công bằng, vừa góp phần điều tiết thị trường khi cần thiết. Để làm được điều này phải nghiêm túc thực hiện việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đảm bảo tính xác thực, cập nhật và có tính lịch sử để tham khảo. 

Về quy định nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, VARS IRE kiến nghị bỏ quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giống với dự thảo sửa đổi luật Đất đai ngày 28/7. 

Bởi thực tiễn cho thấy trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất được giao đất từ nhiều năm trước nhưng không được xác định giá đất kịp thời do những nguyên nhân khách quan, không phải từ phía người sử dụng đất. Hệ quả là dự án bị kéo dài nhiều năm, và khi được thông báo tiền sử dụng đất thì khoản tiền bổ sung phải nộp rất lớn. Chi phí phát sinh này gây gánh nặng tài chính, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả đầu tư dự án, thậm chí nhiều dự án không thể triển khai do không đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất bổ sung. Đồng thời buộc chủ đầu tư phải đẩy giá bán sản phẩm lên cao để đảm bảo lợi nhuận, đi ngược lại chủ trương hạ giá nhà và ổn định thị trường bất động sản của Nhà nước...

BỔ SUNG QUY ĐỊNH VỀ CƠ CHẾ KIỂM TRA, GIÁM SÁT 

Theo VARS IRE, dự thảo Luật Đất đai đã được xây dựng trên cơ sở bám sát tình hình chính trị, kinh tế - xã hội của đất nước, đặc biệt là bối cảnh sau khi sáp nhập chính quyền hai cấp, đồng thời quán triệt tinh thần và định hướng từ các nghị quyết trụ cột của Đảng và Nhà nước. Đây là điểm tích cực, thể hiện sự cập nhật và tính thời sự của dự thảo. 

Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả khi triển khai trong thực tiễn, dự thảo cần được bổ sung các quy định chi tiết, cụ thể hơn, nhất là về cơ chế kiểm tra, giám sát. Bởi mặc dù tinh thần phân cấp, phân quyền đã được thể hiện rõ, nhưng trong giai đoạn đầu, bộ máy cấp xã vẫn còn hạn chế cả về nguồn lực lẫn năng lực thực thi. Nếu thiếu quy định kiểm tra, giám sát, sẽ dễ phát sinh lúng túng khi áp dụng, thậm chí có nguy cơ làm giảm hiệu lực của luật. 

Mặt khác, cần nhấn mạnh yêu cầu số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản mang tính thống nhất, liên thông với các cơ sở dữ liệu quốc gia và chuyên ngành khác – một giải pháp quan trọng nhằm tăng cường minh bạch, hiện đại hóa công tác quản lý, đồng thời tạo thuận lợi cho việc khai thác thông tin, phục vụ cả cơ quan quản lý lẫn người dân và doanh nghiệp. 

“Luật Đất đai là đạo luật có tầm ảnh hưởng đặc biệt, tác động trực tiếp và lâu dài tới sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và sự ổn định, bền vững của thị trường bất động sản nói riêng. Để tránh tình trạng phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần, quá trình xây dựng và hoàn thiện luật cần thực hiện một cách thận trọng, có tầm nhìn dài hạn. Đồng thời, tiếp tục lắng nghe, tiếp thu ý kiến từ các chuyên gia, doanh nghiệp và người dân để bảo đảm vừa phù hợp với thực tiễn, vừa tạo lập hành lang pháp lý minh bạch, ổn định và nhất quán cho sự phát triển”, VARS IRE nhấn mạnh.