Trước thực trạng phát sinh nhiều tranh chấp và thủ đoạn lừa đảo trong giao dịch đất đai, Công an tỉnh Hưng Yên khuyến cáo người dân cần nâng cao cảnh giác, chủ động phòng ngừa rủi ro để bảo vệ quyền lợi hợp pháp…

Công an tỉnh Hưng Yên cho biết từ đầu năm 2025 đến nay đã nhận được đơn tố cáo của công dân có liên quan đến tranh chấp trong việc đầu tư, mua bán, chuyển nhượng đất đai. Qua những vụ án, vụ việc đã xử lý, cơ quan chức năng nhận định các đối tượng thường lợi dụng sự thiếu hiểu biết, chủ quan, nôn nóng của người dân khi giao dịch để thực hiện hành vi trục lợi, vi phạm pháp luật với nhiều phương thức khác nhau.

BIẾN TƯỚNG HỢP ĐỒNG ĐỂ LỪA ĐẢO NGƯỜI MUA

Trong đó, thủ đoạn phổ biến là huy động vốn của khách hàng tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, khu dân cư trái quy định.

Cụ thể, một số cá nhân, tổ chức lập thủ tục xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép triển khai đầu tư xây dựng các dự án khu đô thị, khu dân cư quy mô lớn. Trong đó, nhiều diện tích được quy hoạch để xây dựng nhà ở liền kề, nhà biệt thự… Sau khi được cấp chủ trương đầu tư và phê duyệt quy hoạch mặt bằng tổng thể, các doanh nghiệp trên đã đăng tin quảng cáo rao bán sản phẩm đất nền khi chưa đủ điều kiện được kinh doanh mua bán, sang nhượng.

Để tránh bị cơ quan chức năng xử lý và tạo lòng tin với người mua đất, chủ đầu tư thường không thu toàn bộ giá trị thửa đất, mà thỏa thuận thu theo tiến độ với mức thu tối đa không quá 95%, không lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng song lại biến tướng bằng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng quyền mua, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn…

Nội dung của hợp đồng thường không trực tiếp thể hiện việc chủ đầu tư chuyển nhượng lô đất cho khách hàng, mà chỉ là cam kết bàn giao đất và giấy tờ pháp lý khi đủ điều kiện. Đáng chú ý, nhiều chủ đầu tư còn đưa vào điều khoản có nội dung bất lợi cho khách hàng.

Do thiếu hiểu biết pháp luật và tin tưởng vào lời chào mời của nhân viên bán hàng, người tư vấn, nên không ít người mua đất đã ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, sau khi thu được tiền, chủ đầu tư không triển khai dự án, hoặc sử dụng đất thế chấp ngân hàng vay tiền để đầu tư nội dung khác.

Từ đó, dự án không thể hoàn thiện và bàn giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua. Thậm chí, có trường hợp khi giá đất tăng cao, chủ đầu tư tăng giá bán gấp nhiều lần so với giá đã thỏa thuận dẫn đến xảy ra tranh chấp, khiếu kiện gây thiệt hại cho người mua.

Cá biệt có chủ đầu tư còn cố ý mua bán, chuyển nhượng dự án, cổ phần tại doanh nghiệp cho nhiều người trong thời gian ngắn nhằm đùn đẩy trách nhiệm, chây ỳ thực hiện dự án, hoặc thanh toán hoàn trả tiền cho người mua đất. Khi xảy ra tranh chấp, khách hàng đến gặp thì trốn tránh, hoặc đưa ra nhiều lý do để không làm việc, không thanh toán hoàn trả tiền mà khách hàng đã nộp.

Ngoài ra còn xuất hiện tình trạng mua bán, nhận chuyển nhượng đất không đủ điều kiện chuyển đổi thành đất ở. Sau đó, đưa thông tin không đúng sự thật nhằm chiếm đoạt tài sản.

Trong trường hợp này, các đối tượng thường mua đất nông nghiệp (như đất ruộng, đất ao nằm sâu trong khu dân cư) rồi tự ý san lấp, cải tạo mặt bằng, xây dựng các hạng mục hạ tầng, phân lô và rao bán dưới dạng đất ở. Để khách hàng tin tưởng, đối tượng nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền xin tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Khi khách hàng nộp tiền, đối tượng sẽ thuê dịch vụ thừa phát lại lập vi bằng và đưa ra cam kết hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng, khi được cấp phép. Tuy nhiên, những đơn nộp đến cơ quan nhà nước thường không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng, tách thửa. Thực tế cho thấy, sau khi nhận được tiền của khách hàng các đối tượng đã chiếm đoạt sử dụng cho mục đích cá nhân, dẫn đến không có khả năng hoàn trả cho người bị hại.

Hoặc đưa ra thông tin gian dối trong việc mua nhà, đất thuộc diện ưu tiên, mua với giá thấp hoặc sử dụng giấy tờ, tài liệu giả.

Theo đó, các đối tượng tiếp cận khách hàng với vai trò là người môi giới, tư vấn kinh doanh bất động sản để đưa ra thông tin về việc có quan hệ với chủ đầu tư nên chọn được các suất có vị trí đẹp, giá bán thấp hơn giá giao dịch; được người có chức vụ, có quan hệ gửi bán suất ưu tiên hoặc chủ sở hữu vì nhiều lý do mà phải bán với giá thấp. Cá biệt có trường hợp, đối tượng đưa thông tin về việc có khả năng can thiệp trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để giúp người mua có thể trúng được lô đất theo mong muốn…

Sau khi tạo được lòng tin, chúng yêu cầu khách hàng nộp trước một khoản tiền nhất định để ký kết hợp đồng mua bán, đặt cọc, hợp đồng góp vốn... Nhưng khi nhận được tiền thì đối tượng không thực hiện cam kết mà đưa ra nhiều lý do khác nhau kéo dài thời gian và chiếm đoạt tiền của khách hàng.

 CẦN NÂNG CAO Ý THỨC CẢNH GIÁC

Vì vậy, để phòng ngừa rủi ro và tránh các thiệt hại xảy ra, Công an tỉnh Hưng Yên khuyến cáo người dân khi mua bán giao dịch bất động sản, cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, tính pháp lý, điều kiện chuyển nhượng đất đai của dự án.  

Lưu ý, một dự án có thể bán cho khách hàng phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như: đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, có quyết định giao đất, đã xây dựng hệ thống hạ tầng, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Số tiền huy động của khách hàng không được vượt tỷ lệ do pháp luật quy định và chỉ được huy động tiền đặt trước khi đã khởi công xây dựng công trình.

Bên cạnh đó, khi mua hoặc ký kết hợp đồng phải được thực hiện tại các văn phòng công chứng do nhà nước cấp phép hoạt động, hoặc tại phòng tư pháp các xã nơi đang quản lý tài sản cần giao dịch. Người dân nên chọn mua đất tại dự án của các đơn vị uy tín, đã có nhiều dự án triển khai đúng tiến độ, giao nhà đất đúng cam kết với thủ tục pháp lý rõ ràng. Tránh mua tại dự án chưa có đầy đủ hồ sơ, thủ tục hoặc chủ đầu tư đang sử dụng đất tại dự án để vay vốn, thế chấp. Bởi đây là dự án có tính rủi ro cao, dễ bị kéo dài, chậm tiến độ.

Đồng thời, cần nhận thức rõ mọi hoạt động mua bán đất đai chỉ hợp pháp khi thông qua thủ tục công chứng, chứng thực. Việc lập hợp đồng ủy quyền, thiết lập vi bằng không có giá trị trong việc công nhận quyền sở hữu về đất đai và khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện các tài liệu này thường gây bất lợi cho người mua.

Ngoài ra, mua bán, chuyển nhượng đất đai qua trung gian phải cẩn trọng, tìm hiểu đầy đủ thông tin. Trường hợp cần thiết có thể trực tiếp gặp gỡ, trao đổi với người bán đất để xem xét giấy tờ, tài liệu và tra cứu thông tin về thửa đất.