“Không thể cứu bất động sản bằng tiền”

“Việc Bộ Xây dựng cho chia nhỏ căn hộ từ 45 m2 trở lên dù không đủ mạnh để giúp doanh nghiệp hồi sinh, nhưng đây là liều thuốc cuối cùng để cứu bất động sản trong chừng mực nào đấy”.

Quan điểm của ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, một người đã từng theo đuổi với ý tưởng xây căn hộ từ 20-40 m2 nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng như đáp ứng được nhu cầu nhà ở của nhiều người dân có thu nhập trung bình hiện nay.

Trao đổi với VnEconomy, ông Đực nói:

- Từ hơn hai năm trước đã có nhiều cảnh báo về sự trầm lắng của thị trường bất động sản, hàng tồn kho, nợ xấu. Đặc biệt là hàng tồn kho cực lớn đến khoảng 200.000 căn trên cả nước, mà vì nhiều lý do doanh nghiệp không phản ánh đúng, còn cơ quan quản lý thì thống kê căn cứ theo kê khai của doanh nghiệp chỉ khoảng 40.000 căn.

Từ đó doanh nghiệp chủ quan, cơ quan quản lý thì lạc quan, để tình trạng tồn kho, nợ xấu, không tiền mặt của doanh nghiệp bất động sản diễn ra mà không có biện pháp gì ngăn chặn.

Đến cuối năm 2012, trước tình hình khó khăn của thị trường, nhiều doanh nghiệp kêu cứu, Chính phủ làm việc với hai thành phố có thị trường bất động sản sôi động và bị ảnh hưởng nhất là Tp.HCM và Hà Nội. Kết quả là Nghị quyết 02 của Chính phủ được ban hành, trong đó có nêu các giải pháp giải cứu thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, tôi cho rằng, lẽ ra những động thái này phải được tiến hành từ hai năm trước, khi bắt đầu có những cảnh báo.

Doanh nghiệp bất động sản phá sản không những mất mát tài sản của doanh nghiệp, mà còn mất tài sản của các ngành nghề khác, các ngân hàng, đặc biệt nghiêm trọng là người dân đã đóng tiền, nhưng không nhận được nhà thì xem như mất tiền đã đóng. Như thế không phải là “bi kịch” mà là “thảm kịch”.

Ông Nguyễn Văn Đực

Nhưng có ý kiến cho rằng,

dường như nhiều người vẫn “bi kịch hóa” thị trường

nhằm đạt một mục đích hay lợi ích nhóm nào đấy?

Thực tế thị trường bất động sản hiện nay như thế nào ai cũng đều rõ. Từ hơn hai năm nay, thị trường đóng băng, hàng tồn kho, nợ xấu ngân hàng, người dân vẫn thiếu nhà, doanh nghiệp sắp phá sản hàng loạt...

Doanh nghiệp bất động sản phá sản không những mất mát tài sản của doanh nghiệp, mà còn mất tài sản của các ngành nghề khác, các ngân hàng, đặc biệt nghiêm trọng là người dân đã đóng tiền, nhưng không nhận được nhà thì xem như mất tiền đã đóng. Như thế không phải là “bi kịch” mà là “thảm kịch”.

Vậy còn quan điểm rằng, bất động sản khó khăn là do giá vẫn quá cao. Ông nghĩ sao về ý kiến này?

Giá bất động sản cao là đúng, nhưng không phải chỉ có bất động sản mà còn có giá thịt, trứng, sữa, thuốc, xăng, điện, ôtô…cũng rất cao so với thu nhập của người dân.

Tôi cho rằng, chỉ có thể giảm thêm 30-50% ở phân khúc cao cấp hơn 20 triệu đồng/m2, nhưng không thể hạ hơn ở phân khúc 12 - 15 triệu đồng/m2 vì đã đến đáy rồi.

Chúng ta hãy làm bài tính tài chính thử xem: tiền đền bù, tiền xây dựng đường, công viên, cấp thoát nước, cấp điện, tiền xây dựng nhà trẻ trường học, tiền sử dụng đất và lãi vay ngân hàng chiếm 4 - 6 triệu đồng/m2 căn hộ. Tiền xây dựng theo định mức của Bộ Xây dựng hơn 7 triệu đồng/m2 (xây nhà cao tầng đơn giá xây dựng rất cao so với nhà phố, biệt thự cũng khoảng 4 - 6 triệu/m2, riêng tiền thang máy chiếm 0,5 triệu/m2, phòng cháy chữa cháy chiếm 0,2 triệu/m2, trạm biến thế, máy phát điện và hệ thống dẫn điện chiếm 0.3 triệu/m2), mà chỉ bán được 70% (vì 30% là sở hữu chung không được bán: tầng hầm, sân thượng, sảnh tầng, hành lang, thang bộ và thang máy), nên giá thành xây dựng căn hộ 7 triệu/m2: 70% = 10 triệu đồng/m2.

Tổng cộng: 4 - 6 triệu/m2 10 triệu/m2 = 14 - 16 triệu/m2.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp dám liều lĩnh hạ giá thêm để có tiền mặt ngay, nhưng đến khi hoàn thiện lại không đủ tiền thì nguy cơ vỡ trận rất lớn, càng gây tổn thất lớn hơn cho doanh nghiệp và người dân, người dân coi chừng bị quả lừa, “tiền mất, nhà không”.

Ông đã từng kiến nghị cho xây căn hộ nhỏ để cứu thị trường nhưng hiện vẫn chưa được chấp thuận, trong khi hiện nay Bộ Xây dựng lại cho chia nhỏ căn hộ. Liệu đây có thể hiểu như là một cơ hội “đã bị bỏ lỡ” hay không?

Thực tế cho thấy, căn hộ nhỏ diện tích 20 - 30 m2 được xem là xu hướng toàn cầu. London là một điển hình, tại khu vực trung tâm có đến 40% số hộ chỉ có một thành viên. châu Á căn hộ nhỏ xuất hiện ở khắp các thành phố lớn như HongKong, Singapore, Tokyo hay Seoul… Tại Bangkok, 90% căn hộ xây mới có diện tích dưới 50m2, còn ở Hồng Kông căn hộ nhỏ dưới 40 m2 chiếm tới 32% trên tổng số nhà ở.

Tại Việt Nam, nhiều người tài giỏi cũng đã ở trong những căn hộ rất nhỏ.

Từ 3 năm trước tôi đã kiến nghị cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ 20 - 40 m2, giá trung bình, phù hợp với nhu cầu thị trường và khả năng của người dân, giải pháp căn hộ diện tích nhỏ là giải pháp duy nhất và hiệu quả nhất để giải cứu thị trường bất động sản nhưng cơ quan quản lý không quyết.Tôi cho rằng, cơ hội để cứu thị trường bất động sản “đã bị bỏ lỡ” lần thứ nhất.

Trước tình hình khó khăn của thị trường, Nghị quyết 02 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, trong đó có một số giải pháp giải cứu thị trường bất động sản được ban hành. Tuy nhiên, sau đó Bộ Xây dựng chỉ cho xây căn hộ trên 45 m2.

Như vậy sau 3 năm, cơ hội có căn hộ trên 25 m2 “đã bị bỏ lỡ” lần thứ hai. Nay Bộ Xây dựng cho phép chia nhỏ căn hộ nhưng vẫn phải trên 45 m2, đây là liều thuốc cuối cùng để cứu bất động sản dù nó có phần quá trễ và không đủ mạnh để doanh nghiệp hồi sinh, và một số doanh nghiệp đã phải “chết”.

Tôi cho rằng “không cần và không thể cứu bất động sản bằng tiền” mà là phải bằng thủ tục. Đó là “cởi trói” giảm thiểu thủ tục, nhanh chóng giải quyết các “đơn xin” và cho doanh nghiệp thực hiện căn hộ nhỏ.

Ông Nguyễn Văn Đực

Ông nghĩ gì về số 30.000 tỷ đồng để “cứu” bất động sản vừa được Ngân hàng Nhà nước công bố. Liệu “cứu” bất động sản bằng tiền có khả thi không?

Ngân hàng Nhà nước sẽ rót 30.000 tỷ đồng qua ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn cho địa ốc là hoàn toàn phù hợp với khả năng của Nhà nước và cân đối tài chính với các ngành nghề khác. Việc hỗ trợ nên tập trung vào người dân mua nhà hơn là doanh nghiệp, giúp họ có cơ hội sở hữu nhà cũng là giúp doanh nghiệp tồn tại và các ngành nghề khác ổn định.

Tuy nhiên, tôi cho rằng “không cần và không thể cứu bất động sản bằng tiền” mà là phải bằng thủ tục. Đó là “cởi trói” giảm thiểu thủ tục, nhanh chóng giải quyết các “đơn xin” và cho doanh nghiệp thực hiện căn hộ nhỏ, vừa với khả năng mua của người dân, để không có hàng tồn kho như hiện nay.

Theo ông, hiện nay một số địa phương đang tính chuyện dừng cấp phép dự án nhà ở thương mại. Liệu đây có phải là giải pháp hợp lý để gỡ khó cho thị trường?

Tôi nghĩ Nhà nước chỉ nên khuyến cáo doanh nghiệp chứ không nên cấm.

Vì đối với dự án căn hộ diện tích lớn, giá cao dù không cấm doanh nghiệp cũng không dám thực hiện vì không có tiền và chắc chắn không tiêu thụ được. Nhà nước chỉ nên khuyến cáo những dự án có giá bán căn hộ trên 1 tỷ đồng, cần cơ cấu lại căn hộ thành những căn có giá bán 500 - 700 triệu đồng hoặc chuyển đổi công năng, chuyển sang làm nhà ở xã hội, nhà cho đối tượng thu nhập thấp.

Nhà nước nên cho phép và khuyến khích những dự án căn hộ thương mại có diện tích 25 - 50m2, giá bán 300 - 500 triệu đồng/căn, hỗ trợ về mặt thủ tục để doanh nghiệp sớm đưa sản phẩm ra thị trường, phục vụ nhu cầu của hàng triệu người dân.