Kiến nghị cho phép chủ đầu tư mới được kế thừa nghĩa vụ tài chính sau khi mua dự án bất động sản

Đây là nội dung mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra trong văn bản góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo HoREA, khoản 3 Điều 38 của Dự thảo về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã quy định: “sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng…”.

HoREA cho rằng, cần phải bổ sung rõ ràng: “bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư chuyển nhượng” để chủ mới có thể nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Vì theo HoREA, việc kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ chưa được thể hiện tại khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật này, bởi mới chỉ quy định một trường hợp là: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Như vậy, khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành.

Bởi lẽ, dự án bất động sản, nhà ở thương mại chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước 1 lần (trừ trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư), nên quy định “bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính” mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành là phù hợp và không làm thất thu ngân sách nhà nước.

Hơn nữa, tại Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng chỉ quy định xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứ không quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng và cũng không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Quy định trên đã tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản và việc thực thi Nghị quyết 42 đã tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý được các khoản nợ xấu được chuyển nhượng dự án, một phần dự án thông thoáng.

Đồng thời, quy định này cũng không gây rủi ro cho cả tổ chức tín dụng, chủ đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án; tạo điều kiện để nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án có năng lực tái khởi động lại dự án bị “trùm mền” và đặc biệt có ý nghĩa rất quan trọng, tháo gỡ được một phần khó khăn cho thị trường bất động sản đang rất khó khăn hiện nay.

Một nguyên nhân nữa khiến HoREA có kiến nghị, đó là Nghị quyết 42 của Quốc hội chỉ có hiệu lực đến 31/12/2023, nên việc thể chế hóa vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản là rất cần thiết. Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) thông thoáng.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng việc sử dụng cụm từ “mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng” là chưa “chuẩn” trong công tác xây dựng quy phạm pháp luật, nên đề nghị xem xét bỏ cụm từ trên đây.

Bởi lẽ, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận thì chủ đầu tư đã có quyền chuyển nhượng dự án, một phần dự án theo ý chí của mình. Chính vì thế mà Nghị quyết số 42 của Quốc hội chỉ quy định dự án, một phần dự án chuyển nhượng phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chứ không quy định phải có giấy chứng nhận hoặc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính.