Lãi suất tăng, bài toán nào cho người mua nhà?

Bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc Bộ phận Ngân hàng và dịch vụ doanh nghiệp Savills Việt Nam cho rằng việc lãi suất tăng giai đoạn đầu năm, phần lớn xuất phát từ yếu tố chu kỳ trong hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng.

CHÚ TRỌNG HIỆU QUẢ KHAI THÁC VÀ NHU CẦU THỰC

Theo chuyên gia của Savills, ở góc độ thị trường, nếu chi phí vốn tăng thì phản ứng đầu tiên thường là sự thận trọng trong các quyết định tài chính lớn nhưng điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu bất động sản biến mất. Điều thay đổi chủ yếu nằm ở tiêu chí lựa chọn của người mua và nhà đầu tư.

Cụ thể, người mua để ở có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo yếu tố mang tính kỳ vọng như vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp.

Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chi phí vốn tăng khiến chiến lược “ôm tài sản chờ tăng giá” trở nên rủi ro hơn khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt mức lợi nhuận kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, các quyết định đầu tư bắt đầu chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền của tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Ngoài ra, một trong những tác động rõ nét của môi trường lãi suất cao là sự phân hóa mạnh về thanh khoản giữa các phân khúc. Những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá như: đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc các sản phẩm cao cấp vượt xa nhu cầu thực có thể chịu áp lực lớn hơn.

Ngược lại, các loại tài sản gắn với nhu cầu sử dụng thực tế hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định thường duy trì sức hấp thụ tốt hơn như: căn hộ tầm trung, nhà ở đã hoàn thiện trong khu dân cư hiện hữu có thể khai thác ngay, văn phòng quy mô vừa, nhà trọ, căn hộ dịch vụ tại khu vực có nhu cầu thuê thực, shophouse trung tâm có khách thuê ổn định.

CHIẾN LƯỢC CHO NGƯỜI MUA

Tuy nhiên theo đại diện Savills, bên cạnh yếu tố lãi suất, cấu trúc cung - cầu của thị trường nhà ở cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình diễn biến thị trường. Tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM, mỗi địa phương đều có những đặc điểm riêng. Song nhìn chung vẫn đối mặt vơi bài toán mất cân đối cung ở một số phân khúc.

Đơn cử tại TP.HCM, những năm gần đây, nguồn cung mới vẫn tăng chậm và phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã triển khai trước đó. Đáng chú ý, dữ liệu từ quý 4/2025 của Savills ghi nhận mặt bằng giá căn hộ sơ cấp hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Các sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm khoảng 12%, phản ánh sự thiếu hụt đáng kể của nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trên thị trường.

Vì vậy, đối với người mua nhà sử dụng vốn vay, chuyên gia Savills khuyến nghị cần đặc biệt chú trọng đến khả năng quản trị rủi ro tài chính. Thứ nhất, người mua phải kiểm soát tỷ lệ vay hợp lý và không nên chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu, mà phải tính toán khả năng trả nợ theo mức lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.

Thứ hai, nên ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác ngay. Những yếu tố này không chỉ giúp giảm rủi ro mà còn cải thiện khả năng thanh khoản của tài sản trong dài hạn. Thứ ba, việc duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương ít nhất 6-12 tháng trả nợ cũng được xem là yếu tố quan trọng để đảm bảo an toàn tài chính trong trường hợp lãi suất hoặc thu nhập có biến động.

“Trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu kỷ luật tài chính cao hơn, nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản”, bà Mai Thanh Thảo nhấn mạnh.

Dù vậy, bên cạnh những khuyến nghị của Savills, ở góc độ rộng hơn, các chuyên gia đến từ FiinRatings trong báo cáo tín dụng năm 2026 công bố gần đây lưu ý: áp lực từ lãi suất vay mua nhà tăng đang trở thành một trong những rủi ro đối với ngành bất động sản. Hiện cho vay mua nhà là nhóm tín dụng lớn trong danh mục của nhiều ngân hàng và phần lớn các khoản vay này được phát sinh ở giai đoạn lãi suất thấp. Khi chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, mức lãi vay có thể tăng khiến nghĩa vụ trả nợ hàng tháng của người vay tăng đáng kể, qua đó sẽ làm gia tăng áp lực tài chính.