Bàn về tác động của lãi suất đối với thị trường bất động sản, nhiều ý kiến cho rằng lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính...

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới với nhiều kỳ vọng tích cực, câu chuyện về lãi suất tiếp tục là một trong những yếu tố có tác động trực tiếp và sâu sắc đến thị trường bất động sản. Không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp, lãi suất còn quyết định tâm lý của nhà đầu tư, người mua nhà ở thực cũng như dòng tiền của toàn thị trường trong giai đoạn tới.

KHÔNG CÓ CƠ SỞ ĐỂ DỰ BÁO GIÁ NHÀ SẼ GIẢM

Phát biểu tại Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” do Báo Tiền Phong tổ chức chiều 23/3, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, chia sẻ: từ cuối năm 2025, nguồn cung nhà ở đã gia tăng trên diện rộng, với cơ cấu sản phẩm ngày càng đa dạng về loại hình và mức giá, giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, đồng thời, xu hướng chọn lọc cũng trở nên rõ nét.

Tuy nhiên, từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm. Với đặc thù là lĩnh vực phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay, bất kỳ sự thay đổi nào trong chính sách tín dụng đều có thể tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá cả và kỳ vọng của các chủ thể trên thị trường bất động sản.

"Hiện, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”. Các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính dường như đang dừng lại để xem xét. Dù thanh khoản chậm lại, mặt bằng giá nhà vẫn không giảm sâu. Chúng tôi đã đánh giá mọi góc cạnh và thấy không có cơ sở nào để có thể dự báo giá nhà sẽ giảm, nhất là khi chi phí đầu vào ngày càng tăng cao…”, ông Đính cho biết.

Thực tế, chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30 - 40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới. Với cơ cấu này, khi giá đất tăng khoảng 20%, tiền sử dụng đất áp dụng hệ số điều chỉnh K (K>1), chi phí phát triển dự án có thể tăng ít nhất 6 - 8%. Thậm chí nhiều dự án triển khai trở lại sau thời gian dài “đắp chiếu” phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp 1,5-3 lần.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng đã tăng khoảng 8 - 12%, cùng với chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2% khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng khoảng 1,6% - 2,7%. Xu hướng này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán dù áp lực thanh khoản ngày càng lớn...

Trước bối cảnh đó, ông Đính cho rằng thị trường đang có sự chuyển đổi  rõ nét trong xu hướng đầu tư, không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính. Lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn.

“Người mua ưu tiên sản phẩm chất lượng cao, hạ tầng tốt, không gian sống tốt hơn. Các dự án nhỏ lẻ, chật hẹp dần kém hấp dẫn. Nhu cầu mua để ở và đầu tư dài hạn tăng lên. Đây là xu hướng tất yếu khi nền kinh tế thay đổi và niềm tin thị trường được củng cố từ các chính sách vĩ mô”, ông Đính nói.

MẶT BẰNG LÃI SUẤT CẦN GIỮ Ở MỨC PHÙ HỢP

Nhìn từ góc độ bao quát, ông Nguyễn Ngọc Tiến, Phó tổng biên tập Báo Tiền Phong, nhận định điều đáng chú ý là nền kinh tế Việt Nam đang đặt ra những mục tiêu tăng trưởng cao, hướng tới những mức tăng trưởng hai con số trong những năm tới. Để đạt được mục tiêu này, một trong những điều kiện quan trọng là mặt bằng lãi suất cần được giữ ổn định và ở mức thấp phù hợp, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp mở rộng sản xuất - kinh doanh, thúc đẩy đầu tư và khơi thông dòng vốn trong nền kinh tế.

Về vấn đề trên, các chuyên gia cũng đánh giá với vai trò đầu kéo, đóng góp quan trọng cho nền kinh tế trong kỷ nguyên mới, thị trường bất động sản phải phát triển bền vững. Do đó, cần phải hiểu đúng về bản chất của bất động sản và tiếp tục hoàn thiện thể chế, đa dạng hóa nguồn vốn cho lĩnh vực này…

Ông Vũ Đình Ánh, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả, Bộ Tài chính, bày tỏ: "Tôi có một băn khoăn, qua khoảng 30 năm theo dõi bất động sản, ngân hàng, thì điều mà tôi rất thất vọng là cho đến nay, chúng ta vẫn tư duy về bất động sản, về tín dụng ngân hàng giống hệt như 30 năm trước. Quan điểm phổ biến là bất động sản đối lập với sản xuất kinh doanh. Tôi cho rằng chúng ta phải lật lại tư duy: bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế, là sản xuất, là kinh doanh. Có như vậy thì mới giải quyết được câu chuyện tín dụng và kèm theo đó là câu chuyện lãi suất".

Điều thứ hai khiến chuyên gia này băn khoăn là theo Cục Thống kê, ngành bất động sản, bao gồm cả xây dựng và kinh doanh, đóng góp chỉ khoảng 10% GDP. Suốt mười mấy năm nay quan sát, ông Ánh thấy con số này chẳng thay đổi gì cả. Trong khi bất động sản 5–10 năm trở lại đây khác hẳn với bất động sản ở 10 – 15 năm trước. Những nay gần đây, có rất nhiều dự án hàng ngàn hecta, quy mô hàng chục ngàn tỷ..., thì đóng góp cho nền kinh tế không thể vẫn dừng ở con số 10%.

“Tôi nhìn sang Trung Quốc, suốt hàng chục năm vừa qua, đóng góp của bất động sản là 25 – 30% GDP. Theo quan sát của tôi, Việt Nam không dưới 20% và nếu như vậy, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm khoảng 20% tổng dư nợ chung của nền kinh tế là không có gì bất thường. Còn nếu chúng ta muốn tăng trưởng hai con số thì bất động sản phải đóng góp 25 – 30% GDP, giống như các nước khác. Khi đó, tín dụng cho bất động sản phải tăng tương ứng chứ không phải là giảm đi như nhiều đề xuất”, ông Ánh nhận định.