Lãi suất và bài toán cân bằng thị trường bất động sản

Thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh, khiến hiện tượng rao bán cắt lỗ (thực chất là cắt lãi) xuất hiện với tần suất nhiều hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện tượng này chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhất là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Khi hết thời gian ưu đãi, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, áp lực tài chính gia tăng, buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, không ít trường hợp mua theo tâm lý “fomo”, chấp nhận mua chênh giá với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, nhưng khi thị trường chững lại cũng phải “cắt lỗ” phần chênh nhằm giảm thiểu rủi ro. 

"CẮT LỖ" PHẦN CHÊNH NHẰM GIẢM THIỂU RỦI RO

Hội nhận định dù không trở thành xu hướng chung của toàn thị trường, song giữa bối cảnh nguồn cung rao bán gia tăng, người mua lại có xu hướng thận trọng và chờ đợi, khiến thanh khoản thị trường đã chậm lại cục bộ tại một số khu vực.

Để làm rõ hơn, VARS cho biết trong giai đoạn dịch Covid-19, khi lãi suất ở mức thấp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê tương đối hấp dẫn, chiến lược mua một bất động sản và cho thuê một phần hoặc toàn bộ nhằm bù đắp khoản vay thế chấp là giải pháp hiệu quả, phổ biến, đặc biệt với người mua nhà lần đầu. Chiến lược này cho phép người mua vừa sở hữu tài sản, vừa khai thác dòng tiền cho thuê để giảm áp lực trả nợ, đồng thời đẩy nhanh quá trình tích lũy vốn chủ sở hữu.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, bức tranh thị trường đã thay đổi. Giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp tăng lên và tiêu chuẩn cho vay ngày càng khắt khe, những chiến lược từng phát huy hiệu quả trong quá khứ trở nên kém khả thi.

Đặc biệt, thời gian tới, các khoản vay mua nhà ưu đãi ký kết từ trước, sau thời gian hưởng lãi suất thấp và các gói ân hạn nợ gốc sẽ đồng loạt chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Khi ấy, lãi suất thực tế phải trả tăng mạnh, có thể vượt xa mức tính toán ban đầu của người vay, nhất là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Thậm chí, người mua nhà lần đầu từng tiếp cận những gói vay ưu đãi cũng phải đối mặt với việc lãi suất cao hơn dự tính.

Rủi ro càng gia tăng trong trường hợp dự án chậm tiến độ bàn giao. Khi đó, nhà đầu tư sẽ vừa gánh chi phí lãi vay tăng cao, vừa chưa thể khai thác dòng tiền cho thuê để bù đắp nghĩa vụ tài chính. Giữa bối cảnh lãi suất cao và thị trường cho thuê không hấp dẫn như trước, dòng tiền thực tế phát sinh không đủ bù lãi vay, đẩy nhà đầu tư vào trạng thái bị động, buộc phải bán ra trong điều kiện bất lợi.

KHÔNG LÀM ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHU CẦU THỰC

Theo VARS, tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ bất động sản nhưng việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài không chỉ khiến người dân gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận nhà ở, mà còn gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án. Từ đó làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường. Ngược lại, việc buộc lãi suất thế chấp xuống mức thấp cũng không phải là lời giải bền vững, bởi thực tế, lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt, tương tự những gì đã xảy ra ở giai đoạn trước. 

Do đó, quan điểm của Hội là bài toán đặt ra không phải “nới hay siết”, mà cần điều tiết lãi suất và tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực. 

Việc chính sách tín dụng được điều hành phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, nhằm kiểm soát lạm phát, giữ ổn định kinh tế và hỗ trợ tăng trưởng ở mức hợp lý, với định hướng xuyên suốt là không siết tín dụng một cách đồng loạt, mà phân hóa rõ theo từng lĩnh vực và từng phân khúc thị trường, là rất cần thiết. Bởi bất động sản có đóng góp lớn vào GDP, có tác động lan tỏa mạnh tới nhiều ngành kinh tế như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng... Đồng thời, tài sản bảo đảm của hệ thống tín dụng hiện nay chủ yếu là bất động sản, nên nếu siết quá mạnh và kéo dài sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới tăng trưởng kinh tế nói chung. 

Vì vậy, chính sách tín dụng phải được phân hóa rõ hơn, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực. Đồng thời, kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao và những dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền.

Theo đó, các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà ở lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp nên thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý, nhằm giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính và tránh rủi ro “sốc lãi suất” sau ưu đãi. Cách tiếp cận tín dụng có mục tiêu không chỉ hỗ trợ an sinh nhà ở mà còn giúp thị trường dịch chuyển về đúng nhu cầu ở thực, cải thiện thanh khoản bền vững và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính. Mặt khác, đa dạng hóa kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản cũng là yêu cầu tất yếu.

Chia sẻ tại Báo cáo về nhà ở và tình hình thị trường bất động sản quý 4/2025, Bộ Xây dựng cho biết một số giải pháp trọng tâm liên quan đến tín dụng được đề xuất là: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục thực hiện điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, hiệu quả nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát; theo dõi chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản; chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đảm bảo an toàn, an ninh hệ thống ngân hàng; kiên quyết thanh tra, xử lý những dòng tiền đi vào đầu cơ thị trường bất động sản.