Lãi suất vay thế chấp mua nhà kỳ hạn 30 năm tại Mỹ đã tăng lên 6,71%, cao nhất kể từ tháng 7/2025, tiếp tục gây sức ép lên nhu cầu mua nhà và hoạt động tái cấp vốn…

Theo doanh nghiệp tài chính nhà ở Freddie Mac, lãi suất trung bình đối với khoản vay thế chấp mua nhà có lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm tăng từ 6,66% lên 6,71% trong tuần qua. Mức này cũng cao hơn con số 6,5% cùng kỳ năm ngoái.

Sau thời gian dao động quanh 6,5%, lãi suất vay thế chấp mua nhà tại Mỹ đang tiến sát ngưỡng 7%. Lãi suất cao khiến người mua nhà phải trả nhiều tiền hơn mỗi tháng, làm giảm khả năng sở hữu nhà của người dân. Vấn đề này đang được đặc biệt quan tâm trước thềm cuộc bầu cử Quốc hội giữa nhiệm kỳ vào tháng 11.

“Vào thời điểm này năm ngoái, lãi suất đang giảm. Vì vậy, trong những tháng tới, lãi suất năm nay có thể ngày càng cao hơn so với cùng kỳ năm trước”, ông Jake Krimmel, chuyên gia kinh tế cấp cao tại Realtor.com, nhận định trong một báo cáo mới công bố tuần này.

Lãi suất vay thế chấp mua nhà tại Mỹ thường biến động cùng chiều với lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm. Lợi suất trái phiếu này thay đổi theo kỳ vọng của nhà đầu tư về lạm phát và tăng trưởng kinh tế. Hôm thứ Tư (2/9), lợi suất có lúc tăng lên 4,82%, cao nhất kể từ tháng 10/2023, trước khi giảm nhẹ vào thứ Năm (3/9).

Giá trái phiếu và lợi suất biến động ngược chiều. Khi trái phiếu bị bán tháo mạnh và giá giảm, lợi suất sẽ tăng. Do lợi suất trái phiếu chính phủ là cơ sở tham chiếu cho nhiều loại lãi suất, diễn biến này có thể làm tăng chi phí vay mua nhà, mua ô tô và nhiều khoản vay khác.

Làn sóng bán tháo trái phiếu đang lan rộng trên toàn cầu trong bối cảnh nhà đầu tư lo ngại về xung đột Mỹ - Iran, tác động của giá năng lượng tăng đối với nền kinh tế và nợ công Mỹ lần đầu vượt 40 nghìn tỷ USD.

Thâm hụt ngân sách lớn, làn sóng phát hành trái phiếu mới của doanh nghiệp và những bất định trước một cuộc họp quan trọng của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) cũng khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với trái phiếu chính phủ Mỹ. Lợi suất trái phiếu kho bạc dài hạn của nước này đang duy trì ở vùng cao trong khoảng thời gian lâu nhất kể từ năm 2006.

Dù vậy, mức độ bán tháo trái phiếu hiện nay vẫn chưa nghiêm trọng bằng đợt lao dốc cách đây 4 năm, khi lạm phát tăng vọt buộc các ngân hàng trung ương phải nhanh chóng nâng lãi suất.

Nhiều chuyên gia kinh tế từng dự báo lãi suất vay thế chấp mua nhà tại Mỹ sẽ giảm trong năm nay. Lãi suất ban đầu cũng đi xuống và có thời điểm thấp hơn 6%. Tuy nhiên, xung đột Mỹ-Iran bùng phát vào tháng 2 đã đảo ngược xu hướng này.

“Giá dầu tăng mạnh làm dấy lên lo ngại lạm phát sẽ nóng trở lại”, bà Chen Zhao, chuyên gia kinh tế tại công ty môi giới bất động sản Redfin, nhận định với kênh CNN.

Redfin dự báo lãi suất vay mua nhà sẽ dao động trong khoảng 6,5-6,9% trong thời gian còn lại của năm nay.

Mặt bằng lãi suất cao đã làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ, doanh số nhà chờ hoàn tất giao dịch trong tháng 7 giảm xuống mức thấp nhất kể từ đầu năm.

Báo cáo của Realtor.com cũng cho thấy tỷ lệ nhà đã ký hợp đồng mua bán nhưng chưa hoàn tất giao dịch trong tháng 8 giảm 0,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là lần đầu tiên chỉ số này đi xuống kể từ tháng 11/2025.

“Tháng 8 dường như là thời điểm tác động của lãi suất cao thể hiện rõ trên nhu cầu mua nhà”, ông Krimmel của Realtor.com nhận định..

Lãi suất tăng còn khiến nhiều chủ nhà không thể tái cấp vốn, tức vay khoản mới với lãi suất thấp hơn để thay thế khoản vay hiện tại.

Theo ông Jeffrey Ruben, phụ trách mảng cho vay mua nhà tại WSFS Bank, số đơn xin tái cấp vốn từng tăng vào đầu năm, khi lãi suất kỳ hạn 30 năm có thời điểm xuống dưới 6%. Tuy nhiên, nhu cầu này bắt đầu giảm sau khi xung đột Mỹ-Iran đẩy lãi suất tiến gần mức 7%.

“Hoạt động tái cấp vốn chịu ảnh hưởng từ biến động lãi suất còn rõ rệt hơn nhu cầu mua nhà”, ông Ruben cho biết.