Thời gian qua, có địa phương triển khai đầu tư xây dựng hàng chục ngàn căn nhà ở công nhân, nhưng dường như công nhân trên địa bàn lại không muốn mua nhà, khiến lượng tồn kho rất lớn. Lý giải nguyên nhân, chuyên gia cho rằng, chính sách đang hướng về người không cần mua, trong khi người cần mua thì không mua được…

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho biết từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở có xu hướng giảm nghiêm trọng, số lượng dự án nhà ở mới được phê duyệt ngày càng hạn chế. Trong khi đó, ước tính khoảng 1.200 dự án với giá trị 30 tỷ USD lại đang vướng mắc trong quá trình triển khai. Kể từ cuối năm 2022 đến nay, mới chỉ 500 dự án được tháo gỡ. 

KHÓ KHĂN CHỒNG CHẤT

Theo Vars, chính nguồn cung hạn chế, đặc biệt thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền, lại thêm chi phí các khâu làm dự án đều cao..., khiến giá địa ốc, nhất là căn hộ chung cư ở những thành phố lớn liên tục tăng và chưa có dấu hiệu ngừng. Nhà ở xã hội gần như trở thành cơ hội duy nhất cho giấc mơ an cư của đa số người dân. Vì vậy, thời gian qua, Nhà nước rất tích cực ban hành chính sách để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển loại nhà này, giúp cải thiện nguồn cung. Tuy nhiên, thực tế, các chính sách vẫn bất cập, thiếu đồng bộ. 

Về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc G-Home, thừa nhận rằng cơ chế pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội vô cùng phức tạp. Việc xin cấp phép xây dựng dự án còn dề dà, thậm chí mất thời gian hơn dự án nhà ở thương mại. Để “ra” được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội phải mất ít nhất 2 năm hoàn thành thủ tục. 

Cụ thể, mặc dù nội dung hiện hành quy định ưu đãi cho dự án nhà ở hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng trước đó, dự án nhà ở xã hội vẫn phải trải qua định giá đất - hiện còn nhiều vướng mắc, tranh cãi liên quan đến phương pháp định giá. Đồng thời, chủ đầu tư không được giảm trừ mà phải nộp tiền M3 (giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền, do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành). Hơn thế nữa, chủ đầu tư tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng. Khoản tiền này sau đó sẽ đối trừ vào dự án khác hoặc bù vào giá đất. 

Chưa kể, sau 2 năm làm thủ tục đầu tư, dự án nhà ở xã hội cần 2 năm tiếp theo để xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Sau đó, chủ đầu tư phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% tổng diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Quá trình kéo dài tổng cộng lên đến 9 năm thì dự án mới được kiểm toán. Và chỉ khi kiểm toán xong, doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%.

Tuy nhiên, khó khăn chưa dừng lại, việc tiếp cận nguồn vốn cũng là một trở ngại lớn cho chủ đầu tư. Theo khảo sát, hầu hết dự án bất động sản đầu tư xây dựng tại Việt Nam, thì vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 20%, 30% huy động từ khách hàng và có đến 50% trông chờ vào tổ chức tín dụng. Song đã có trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận với các khoản vay do không có tài sản thế chấp, chỉ bởi “khu đất để phát triển dự án nhà ở xã hội bị định giá 0 đồng” vì ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất. Lúc này, ưu đãi chưa thấy đâu, chỉ thấy vô hình chung làm khó doanh nghiệp. 

"Ngoài ra, luật liên quan đến nhà ở xã hội siết khá chặt đối tượng mua, nhiều tỉnh chỉ bán cho công nhân. Thậm chí chỉ bán cho công nhân trong một khu công nghiệp, hoặc chỉ bán cho đối tượng công nhân trong khu công nghiệp nhưng thuộc một huyện. Trong khi đó, tính gắn kết của công nhân với địa phương chưa chắc đã cao”, ông Nam chia sẻ. 

BAN HÀNH CHÍNH SÁCH THEO HƯỚNG KHUYẾN KHÍCH

Hồi tháng 8 vừa qua, tại báo cáo gửi Bộ Xây dựng, UBND tỉnh Bắc Ninh cho biết, dù tỉnh triển khai đầu tư xây dựng hàng chục ngàn căn nhà ở công nhân, nhưng công nhân làm việc trên địa bàn không mặn mà với việc mua nhà ở công nhân. Cụ thể, chủ dự án rao bán 1.681 căn nhà ở công nhân nhưng số lượng bán được ít nên vẫn tồn 1.324 căn nhà.

Lý giải nguyên nhân, theo ông Nam là do người cần mua thì không mua được, trong khi chính sách lại hướng về người không cần mua. Vì vậy, nhằm đảm bảo an sinh, xã hội và không còn hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa “ế”, một mặt cần tiếp tục nghiên cứu, ban hành cơ chế, chính sách theo hướng khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội; thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội, nâng cao chất lượng, đảm bảo đủ điều kiện cho người dân sinh sống lâu dài; phát triển dự án nhà ở xã hội với quy mô phù hợp. Mặt khác, cần mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội nên điều chỉnh dựa vào tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết, giảm tối đa yêu cầu giấy tờ, thủ tục hành chính… 

Quy định đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội cũng nên thay đổi phù hợp hơn, nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng có thể hướng đến cả đối tượng thu nhập thuộc diện đóng thuế, có tích lũy nhưng không tiếp cận được nhà ở thương mại hiện có giá bán cao. Bởi người thu nhập quá thấp, hộ nghèo, cận nghèo, dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân, nghĩa là những người này không đủ tiền để trang trải cuộc sống, không tích luỹ thì đương nhiên quá khó mua nhà ở xã hội. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng hiện nay mới chỉ xét và giải quyết cho người có thu nhập thấp dưới 11 triệu đồng, không phải đóng thuế thu nhập cá nhân thuê mua nhà ở xã hội. Nhưng thực tế, số lượng đối tượng đóng thuế thu nhập cá nhân song mức thấp rất nhiều. Do đó, khi xét duyệt có thể xét từ mức không phải đóng thuế rồi đến những đối tượng đóng thuế thấp.

Ngoài ra, ông Khôi góp ý, các ưu đãi cần thực chất hơn. Cụ thể, kiến nghị ngân sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng bên trong dự án nhà ở xã hội đối với nhà ở xã hội cho thuê, và hỗ trợ một phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở bán và thuê mua. Mặt khác, áp dụng ưu đãi về thuế cho nhà ở xã hội như cho cải tạo chung cư cũ trước đây, thuế giá trị gia tăng sẽ được miễn 4 năm đầu và được giảm 50% trong 9 năm tiếp theo. Còn thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ tính 10%. Như vậy, mới có thể kéo giảm giá thành, giá bán và dễ tiếp cận cho người dân có nhu cầu.

Dưới góc độ cơ quan quản lý, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, đánh giá việc phát triển nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn, vì vậy, thời gian tới, cần sự quan tâm, tháo gỡ vướng mắc của các cấp chính quyền; sự quan tâm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giúp hoàn thành những dự án đang triển khai xây dựng. Bộ Xây dựng sẽ phối hợp chặt chẽ cùng địa phương để rà soát quỹ đất, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo nhà chung cư cũ.