TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Người Việt mua nhà ở nước ngoài: Nhìn từ góc độ quản lý ngoại hối
Nhiều người Việt Nam đã thử tìm cách mua nhà ở tại nước ngoài và gặp phải trở ngại, không thực hiện được ý định
Gần đây, một số trang thông tin điện tử của Việt Nam đồng loạt đăng tin, bài về các công ty môi giới bất động sản tổ chức họp báo để quảng bá và tiếp thị sản phẩm bất động sản thuộc loại cao cấp tại Anh, Mỹ cho khách hàng Việt Nam.
Ngoài ra, có một số bài báo nêu lên nhiều trở ngại mà khách hàng Việt Nam gặp phải khi tìm cách mua bất động sản ở nước ngoài. Điều đó cho thấy nhiều người Việt Nam có nhu cầu, có khả năng tài chính, đã thử tìm cách mua nhà ở tại nước ngoài và gặp phải trở ngại, không thực hiện được ý định.
Vậy nguyên nhân do đâu?
Mua nhà nước ngoài không phải là đầu tư trực tiếp ra nước ngoài
Một số ý kiến cho rằng việc mua bất động sản ở nước ngoài chưa thực hiện được do có sự kiểm soát của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, mà thủ tục, giấy tờ để được cơ quan này cấp phép lại rất phức tạp. Thực chất những người này đã hoàn toàn sai lầm khi gõ cửa Bộ Kế hoạch và Đầu tư để xin phép mua nhà ở nước ngoài.
Hiện nay, khung pháp lý của Việt Nam về đầu tư ra nước ngoài tương đối đầy đủ, và các dự án đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài hoàn toàn có thể thực hiện được theo quy định hiện hành.
Tuy nhiên, hoạt động đầu tư ra nước ngoài được đặt dưới sự quản lý của Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ bao gồm đầu tư trực tiếp ra nước ngoài, và được định nghĩa “là việc nhà đầu tư chuyển vốn đầu tư ra nước ngoài để thực hiện hoạt động đầu tư và trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư đó ở nước ngoài”. Một trong những điều kiện cơ bản khi đầu tư ra nước ngoài theo các quy định này là nhà đầu tư phải có dự án đầu tư trực tiếp ra nước ngoài.
Rõ ràng việc mua nhà ở nước ngoài không được coi là đầu tư trực tiếp ra nước ngoài theo quy định hiện hành. Vì vậy việc cấp phép cho tổ chức, cá nhân Việt Nam ra nước ngoài mua nhà không thuộc thẩm quyền của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
Quy định khắt khe của nước sở tại là tất yếu
Có ý kiến khác cho rằng tổ chức, cá nhân Việt Nam chưa mua được nhà ở nước ngoài do vướng thủ tục pháp lý của nước ngoài. Nhiều lý do cụ thể được nêu ra, chẳng hạn như phải “chứng minh tài chính, giải thích rõ nguồn gốc tiền để mua nhà”; “cần 10 loại hồ sơ giấy tờ, nếu hồ sơ bị trả thì phải 3-5 năm sau mới được nộp lại hồ sơ xin mua nhà”, hoặc “phải chạy vạy nhập quốc tịch nước ngoài vì thông qua con đường này, mọi thủ tục giấy tờ sẽ đơn giản hơn”, hoặc “hầu hết người Việt Nam muốn mua nhà đều phải có người thân định cư lâu dài và có quốc tịch bảo hộ”...
Qua đó, có thể thấy rằng quy định pháp luật của nhiều nước thường đưa ra những điều kiện tương đối khắt khe cho những người không có quốc tịch khi mua bất động sản ở nước sở tại. Điều này hoàn toàn dễ hiểu. Ở bất kỳ quốc gia nào, thị trường bất động sản cũng đều khá nhạy cảm, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế quốc gia và đời sống xã hội. Cho nên đa số các nước đều đặt ra quy định để kiểm soát, thậm chí để hạn chế việc các tổ chức, cá nhân không có quốc tịch mua và sở hữu bất động sản tại nước đó.
Pháp luật Việt Nam cũng mới chỉ có quy định để thực hiện thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam kể từ ngày 1/1/2009. Theo đó, chỉ những tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc năm nhóm đối tượng được phép mua và sở hữu nhà tại Việt Nam, có giấy tờ chứng minh về việc cư trú, về hoạt động đầu tư tại Việt Nam, mới được phép mua căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam và cũng chỉ được sở hữu có thời hạn.
Tương tự như vậy, việc người Việt Nam muốn ra nước ngoài mua và sở hữu bất động sản phải đáp ứng các quy định của nước sở tại là điều không phải bàn cãi.
Chính sách quản lý ngoại hối mới là vướng mắc chính
Điểm mấu chốt của vấn đề nhưng ít được đề cập tới lại nằm ở chỗ chính sách quản lý ngoại hối của Việt Nam chưa “mở” cho tổ chức, cá nhân Việt Nam mang tiền ra nước ngoài mua nhà.
Theo quy định về ngoại hối, “người cư trú là tổ chức được thực hiện chuyển tiền một chiều ra nước ngoài để phục vụ mục đích tài trợ, viện trợ hoặc các mục đích khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; người cư trú là công dân Việt Nam được mua, chuyển, mang ngoại tệ ra nước ngoài thông qua tổ chức tín dụng được phép cho các mục đích học tập, chữa bệnh ở nước ngoài, đi công tác, du lịch, thăm viếng ở nước ngoài, trả các loại phí, lệ phí cho nước ngoài, trợ cấp cho thân nhân đang ở nước ngoài, chuyển tiền thừa kế cho người hưởng thừa kế ở nước ngoài, chuyển tiền trong trường hợp định cư ở nước ngoài, và các mục đích chuyển tiền một chiều cho các nhu cầu hợp pháp khác”.
Hiện chưa có quy định nào xác định chuyển tiền ra nước ngoài mua nhà thuộc trường hợp “chuyển tiền một chiều cho các nhu cầu hợp pháp” nêu trên. Theo đường xuất cảnh thì mỗi cá nhân Việt Nam chỉ được mang tối đa 7.000 đô la Mỹ hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương. Theo cách này thì phải qua hàng chục, thậm chí hàng trăm lượt xuất cảnh mới tích lũy đủ tiền mua nhà. Chưa kể không phải người Việt Nam nào cũng có sẵn ngoại tệ để khi cần là chuyển hoặc mang ra nước ngoài, mà đa số phải chuyển đổi từ tiền đồng Việt Nam.
Để mua ngoại tệ hợp pháp từ các ngân hàng, người mua cũng phải xuất trình các giấy tờ như trường hợp chuyển ngoại tệ nêu trên. Và cách thức “đỡ phiền toái” mà nhiều người chọn là mua ngoại tệ từ các điểm đổi ngoại tệ tự do đang hoạt động công khai ở nhiều nơi.
Những người muốn mượn hình thức chuyển vốn đầu tư ra nước ngoài để chuyển tiền mua nhà ở nước ngoài cũng nên hiểu rằng hoạt động này luôn được kiểm soát chặt chẽ. Tổ chức, cá nhân sau khi có giấy phép của Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ được chuyển vốn ra nước ngoài thông qua một tài khoản ngoại tệ duy nhất mở tại một tổ chức tín dụng được phép kinh doanh ngoại hối. Tài khoản này phải được đăng ký với Ngân hàng Nhà nước. Số tiền chuyển ra nước ngoài phải phù hợp với số vốn đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư được cấp, và mọi khoản thu được từ hoạt động đầu tư tại nước ngoài phải chuyển về Việt Nam. Do đó, việc chuyển ngoại tệ ra nước ngoài để mua nhà dưới hình thức chuyển vốn đầu tư hoàn toàn không khả thi.
Trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008-2009, giá nhà đất ở Mỹ đã giảm đến mức thấp nhất. Một số người Việt Nam, bằng cách này hay cách khác, đã “tranh thủ” sang Mỹ mua nhà. Không rõ có bao nhiêu trường hợp mua được nhà tại Mỹ, nhưng một điều chắc chắn là không có trường hợp nào được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp phép chuyển tiền sang Mỹ mua nhà trong thời gian đó. Điều này đã được một vị lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước tại TPHCM khẳng định trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Kinh tế Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển, dự trữ ngoại tệ chưa thật dồi dào, Nhà nước vẫn cần chính sách quản lý ngoại hối chặt chẽ để thu hút ngoại tệ vào Việt Nam phục vụ đầu tư, điều tiết thương mại, nhập khẩu những mặt hàng thiết yếu...
Trong bối cảnh đó, việc các công ty bất động sản nước ngoài đến Việt Nam chào bán bất động sản, lại thông qua sự hỗ trợ, môi giới của các công ty dịch vụ bất động sản có tiếng tăm, nhưng lại không nghiên cứu kỹ pháp luật Việt Nam, đã tạo nên một niềm tin không có căn cứ rằng người Việt Nam dễ dàng mua và sở hữu nhà tại nước ngoài.
Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy, phải chăng có thể thấy rõ nhất là phong trào chuyển đổi tiền tệ và chuyển ngoại tệ ra nước ngoài theo con đường “không chính thức” mà nhiều người gọi là “chảy máu ngoại tệ” từ Việt Nam ra nước ngoài?
LS. Nguyễn Thị Phương Thùy (TBKTSG)
Ngoài ra, có một số bài báo nêu lên nhiều trở ngại mà khách hàng Việt Nam gặp phải khi tìm cách mua bất động sản ở nước ngoài. Điều đó cho thấy nhiều người Việt Nam có nhu cầu, có khả năng tài chính, đã thử tìm cách mua nhà ở tại nước ngoài và gặp phải trở ngại, không thực hiện được ý định.
Vậy nguyên nhân do đâu?
Mua nhà nước ngoài không phải là đầu tư trực tiếp ra nước ngoài
Một số ý kiến cho rằng việc mua bất động sản ở nước ngoài chưa thực hiện được do có sự kiểm soát của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, mà thủ tục, giấy tờ để được cơ quan này cấp phép lại rất phức tạp. Thực chất những người này đã hoàn toàn sai lầm khi gõ cửa Bộ Kế hoạch và Đầu tư để xin phép mua nhà ở nước ngoài.
Hiện nay, khung pháp lý của Việt Nam về đầu tư ra nước ngoài tương đối đầy đủ, và các dự án đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài hoàn toàn có thể thực hiện được theo quy định hiện hành.
Tuy nhiên, hoạt động đầu tư ra nước ngoài được đặt dưới sự quản lý của Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ bao gồm đầu tư trực tiếp ra nước ngoài, và được định nghĩa “là việc nhà đầu tư chuyển vốn đầu tư ra nước ngoài để thực hiện hoạt động đầu tư và trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư đó ở nước ngoài”. Một trong những điều kiện cơ bản khi đầu tư ra nước ngoài theo các quy định này là nhà đầu tư phải có dự án đầu tư trực tiếp ra nước ngoài.
Rõ ràng việc mua nhà ở nước ngoài không được coi là đầu tư trực tiếp ra nước ngoài theo quy định hiện hành. Vì vậy việc cấp phép cho tổ chức, cá nhân Việt Nam ra nước ngoài mua nhà không thuộc thẩm quyền của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
Quy định khắt khe của nước sở tại là tất yếu
Có ý kiến khác cho rằng tổ chức, cá nhân Việt Nam chưa mua được nhà ở nước ngoài do vướng thủ tục pháp lý của nước ngoài. Nhiều lý do cụ thể được nêu ra, chẳng hạn như phải “chứng minh tài chính, giải thích rõ nguồn gốc tiền để mua nhà”; “cần 10 loại hồ sơ giấy tờ, nếu hồ sơ bị trả thì phải 3-5 năm sau mới được nộp lại hồ sơ xin mua nhà”, hoặc “phải chạy vạy nhập quốc tịch nước ngoài vì thông qua con đường này, mọi thủ tục giấy tờ sẽ đơn giản hơn”, hoặc “hầu hết người Việt Nam muốn mua nhà đều phải có người thân định cư lâu dài và có quốc tịch bảo hộ”...
Qua đó, có thể thấy rằng quy định pháp luật của nhiều nước thường đưa ra những điều kiện tương đối khắt khe cho những người không có quốc tịch khi mua bất động sản ở nước sở tại. Điều này hoàn toàn dễ hiểu. Ở bất kỳ quốc gia nào, thị trường bất động sản cũng đều khá nhạy cảm, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế quốc gia và đời sống xã hội. Cho nên đa số các nước đều đặt ra quy định để kiểm soát, thậm chí để hạn chế việc các tổ chức, cá nhân không có quốc tịch mua và sở hữu bất động sản tại nước đó.
Pháp luật Việt Nam cũng mới chỉ có quy định để thực hiện thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam kể từ ngày 1/1/2009. Theo đó, chỉ những tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc năm nhóm đối tượng được phép mua và sở hữu nhà tại Việt Nam, có giấy tờ chứng minh về việc cư trú, về hoạt động đầu tư tại Việt Nam, mới được phép mua căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam và cũng chỉ được sở hữu có thời hạn.
Tương tự như vậy, việc người Việt Nam muốn ra nước ngoài mua và sở hữu bất động sản phải đáp ứng các quy định của nước sở tại là điều không phải bàn cãi.
Chính sách quản lý ngoại hối mới là vướng mắc chính
Điểm mấu chốt của vấn đề nhưng ít được đề cập tới lại nằm ở chỗ chính sách quản lý ngoại hối của Việt Nam chưa “mở” cho tổ chức, cá nhân Việt Nam mang tiền ra nước ngoài mua nhà.
Theo quy định về ngoại hối, “người cư trú là tổ chức được thực hiện chuyển tiền một chiều ra nước ngoài để phục vụ mục đích tài trợ, viện trợ hoặc các mục đích khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; người cư trú là công dân Việt Nam được mua, chuyển, mang ngoại tệ ra nước ngoài thông qua tổ chức tín dụng được phép cho các mục đích học tập, chữa bệnh ở nước ngoài, đi công tác, du lịch, thăm viếng ở nước ngoài, trả các loại phí, lệ phí cho nước ngoài, trợ cấp cho thân nhân đang ở nước ngoài, chuyển tiền thừa kế cho người hưởng thừa kế ở nước ngoài, chuyển tiền trong trường hợp định cư ở nước ngoài, và các mục đích chuyển tiền một chiều cho các nhu cầu hợp pháp khác”.
Hiện chưa có quy định nào xác định chuyển tiền ra nước ngoài mua nhà thuộc trường hợp “chuyển tiền một chiều cho các nhu cầu hợp pháp” nêu trên. Theo đường xuất cảnh thì mỗi cá nhân Việt Nam chỉ được mang tối đa 7.000 đô la Mỹ hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương. Theo cách này thì phải qua hàng chục, thậm chí hàng trăm lượt xuất cảnh mới tích lũy đủ tiền mua nhà. Chưa kể không phải người Việt Nam nào cũng có sẵn ngoại tệ để khi cần là chuyển hoặc mang ra nước ngoài, mà đa số phải chuyển đổi từ tiền đồng Việt Nam.
Để mua ngoại tệ hợp pháp từ các ngân hàng, người mua cũng phải xuất trình các giấy tờ như trường hợp chuyển ngoại tệ nêu trên. Và cách thức “đỡ phiền toái” mà nhiều người chọn là mua ngoại tệ từ các điểm đổi ngoại tệ tự do đang hoạt động công khai ở nhiều nơi.
Những người muốn mượn hình thức chuyển vốn đầu tư ra nước ngoài để chuyển tiền mua nhà ở nước ngoài cũng nên hiểu rằng hoạt động này luôn được kiểm soát chặt chẽ. Tổ chức, cá nhân sau khi có giấy phép của Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ được chuyển vốn ra nước ngoài thông qua một tài khoản ngoại tệ duy nhất mở tại một tổ chức tín dụng được phép kinh doanh ngoại hối. Tài khoản này phải được đăng ký với Ngân hàng Nhà nước. Số tiền chuyển ra nước ngoài phải phù hợp với số vốn đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư được cấp, và mọi khoản thu được từ hoạt động đầu tư tại nước ngoài phải chuyển về Việt Nam. Do đó, việc chuyển ngoại tệ ra nước ngoài để mua nhà dưới hình thức chuyển vốn đầu tư hoàn toàn không khả thi.
Trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008-2009, giá nhà đất ở Mỹ đã giảm đến mức thấp nhất. Một số người Việt Nam, bằng cách này hay cách khác, đã “tranh thủ” sang Mỹ mua nhà. Không rõ có bao nhiêu trường hợp mua được nhà tại Mỹ, nhưng một điều chắc chắn là không có trường hợp nào được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp phép chuyển tiền sang Mỹ mua nhà trong thời gian đó. Điều này đã được một vị lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước tại TPHCM khẳng định trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Kinh tế Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển, dự trữ ngoại tệ chưa thật dồi dào, Nhà nước vẫn cần chính sách quản lý ngoại hối chặt chẽ để thu hút ngoại tệ vào Việt Nam phục vụ đầu tư, điều tiết thương mại, nhập khẩu những mặt hàng thiết yếu...
Trong bối cảnh đó, việc các công ty bất động sản nước ngoài đến Việt Nam chào bán bất động sản, lại thông qua sự hỗ trợ, môi giới của các công ty dịch vụ bất động sản có tiếng tăm, nhưng lại không nghiên cứu kỹ pháp luật Việt Nam, đã tạo nên một niềm tin không có căn cứ rằng người Việt Nam dễ dàng mua và sở hữu nhà tại nước ngoài.
Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy, phải chăng có thể thấy rõ nhất là phong trào chuyển đổi tiền tệ và chuyển ngoại tệ ra nước ngoài theo con đường “không chính thức” mà nhiều người gọi là “chảy máu ngoại tệ” từ Việt Nam ra nước ngoài?
LS. Nguyễn Thị Phương Thùy (TBKTSG)