Nhà đầu cơ có lợi nhất khi giá bất động sản tăng cao

Tại hội nghị bất động sản Việt Nam 2024 với chủ đề: “Hành trình 30 năm thị trường bất động sản Việt Nam” do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.comn, nhận định giá bán bất động sản Việt Nam đang tăng nhanh so với thế giới​. Trong giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2024, tăng trưởng giá bất động sản Việt Nam đạt 59%, cao hơn nhiều những quốc gia khác như Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%). Theo đó, yếu tố kinh tế, quản lý và xã hội được xác định là nguyên nhân tác động đến giá bất động sản.

Về yếu tố kinh tế, ông Quốc Anh phân tích tăng trưởng GDP của Việt Nam hiện ở mức 34,8%, cao hơn trung bình thế giới (20,8%) và các nước đang phát triển (22%), tuy nhiên, lạm phát cũng ở mức tương đối cao. Giữa bối cảnh ấy, môi trường lãi suất Việt Nam lại dần thuận lợi nên tỷ trọng tài sản tích trữ tiếp tục xu hướng tốt (32,8%), đứng thứ 27 trên thế giới (trung bình 27,1%).

NHU CẦU MUA ĐƯỢC CỦNG CỐ

Vì vậy, với lượng tiền tích trữ dồi dào, người Việt Nam có một số kênh đầu tư chính gồm tài chính, bất động sản, vàng, ngoại tệ, gửi tiết kiệm. Nhưng thực tế, kênh đầu tư vàng liên tục xuất hiện nhiều biến động, rủi ro; nhất là sự chênh lệch giữa giá vàng trong nước và thế giới khá lớn​. Còn kênh ngoại tệ và gửi tiết kiệm thì lợi suất ở mức thấp, từ 9 - 13%/năm​. Trong khi lĩnh vực bất động sản, theo Batdongsan.com.vn đánh giá, là kênh đầu tư đem tới lợi suất tốt nhất tại Việt Nam suốt 10 năm qua​. Cụ thể, tỷ suất lợi nhuận của loại hình chung cư đạt 197%, đất nền đạt 137% vào quý 4/2024 so với quý 1/2015.

Bên cạnh đó, yếu tố quản lý với thuế vừa là nguồn thu vừa là công cụ quản lý thị trường. Song dữ liệu từ Tổ chức Hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) cho thấy tỷ trọng thuế bất động sản trong GDP theo quốc gia​ của Việt Nam vẫn ở mức (0,03%) thấp hơn hẳn so với Trung Quốc, Singapore (1,5%), Nhật Bản (2,6%), Hàn Quốc (4%).

Theo ông Quốc Anh, khảo sát từ một số quốc gia nổi bật trên thế giới thì thuế bất động sản đang được sử dụng làm chính sách quản lý thị trường và tối ưu nguồn thu. Nhưng ở Việt Nam, trước khi áp dụng, những trở ngại về lý thuyết và vận hành cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Điểm nhìn cho Việt Nam nằm ở việc tồn tại không ít thách thức từ lý thuyết đến áp dụng thuế bất động sản phù hợp.

Cuối cùng, đối với yếu tố xã hội. Dân số và tốc độ đô thị hóa của Việt Nam còn nhiều cơ hội giúp tăng trưởng nhu cầu bất động sản. Xu hướng gia đình nhỏ cũng thúc đẩy sức mua để cho thế hệ sau thừa kế và hành trình tự sở hữu nhà của người trẻ. Ngoài ra về văn hóa, người Việt Nam có nguyện vọng rất lớn trong việc sở hữu bất động sản. Thực tế, Việt Nam đang lọt top quốc gia có tỉ lệ sở hữu bất động sản cao nhất thế giới với 90%, hơn một số nước cùng khu vực Đông Nam Á như: Singapore (88%), Indonesia (84%) và cao hơn Mỹ (66%), Úc (66%)...

NGƯỜI CÓ NHU CẦU Ở THỰC GẶP KHÓ KHI GIÁ TĂNG CAO

Tuy nhiên, ông Nguyễn Thành Dũng, Công ty Bất động sản Thiên Khôi, lưu ý sự tăng trưởng của giá bán bất động sản có thể là kết quả mà nhà đầu cơ mong muốn, nhưng đối với nhiều doanh nghiệp lại là con số kém tích cực cho thị trường nói chung, nếu người mua để ở gặp khó khăn do giá quá cao.

Theo đại diện Bất động sản Thiên Khôi, trên mạng lưới thị trường bất động sản, giá tăng tất yếu sức mua giảm. Bởi sức mua đến từ dòng tiền, khối lượng tài chính từ người dân cũng như nhà đầu tư; trong khi kinh tế Việt Nam những năm qua không quá mạnh, hơn nữa còn phải chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid 19 và giai đoạn trầm lắng của thị trường bất động sản chưa thực sự phục hồi. Vì vậy, rất khó có đủ nguồn tiền cho thị trường này. Điều đó đồng nghĩa sản phẩm mà các dự án đã cung cấp ra thị trường và sắp tới sẽ gặp bất lợi.

Đặc biệt tại Hà Nội, tiềm năng tăng giá mạnh mẽ của bất động sản năm 2025 không khả thi. Thậm chí có xu hướng “xì hơi” nhẹ khi khối lượng nguồn cung đang trên đà tăng để đảm bảo sự cân bằng giữa cung - cầu.

Hơn nữa, “Chúng ta thấy giá tăng nhưng phải nhìn sang cả khối lượng giao dịch trên thị trường. Đơn cử ở một phân khúc cụ thể, vài dự án thường xuyên có khoảng 200 căn đang bán, chỉ cần mua 100 căn (6 tỷ đồng/căn) là đổi ra 600 tỷ đồng/dự án. Nếu 2 - 3 dự án như vậy thì số tiền giới đầu cơ bỏ ra tương ứng vài nghìn tỉ đồng nhưng sẽ đẩy giá bất động sản lên cao, hình thành nên mặt bằng giá mới. Sau đó, lượng hàng thứ cấp và sơ cấp được tung ra thị trường. Nhìn từ góc độ nhất định có thể thấy sự cân bằng về vật giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Song khối lượng giao dịch lại không nhiều do thị trường còn đối diện với hàng loạt thách thức”, ông Dũng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com đánh giá chúng ta vẫn trong giai đoạn thăm dò cho đến hết năm nay và giai đoạn củng cố từ quý 1 - quý 2/2025, nên vẫn cần lưu ý đến dòng tiền. Khi dòng tiền trôi chảy, câu chuyện tiếp theo là khởi sắc, khởi sắc từ quý 3/2025 cho tới hết năm 2025. Quý 1/2026, với điều kiện tốt từ kinh tế vĩ mô nói chung và ổn định của công tác quản lý, kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ có dư địa phát triển.