Anh Hoàng Dũng trọ tại khu vực đường Trương Công Giai, quận Cầu Giấy cho biết vài năm trước, không ít người than thở giá nhà đất ở mức “trên trời”, nhưng thực tế càng về sau, giá nhà chẳng thấy hạ mà thậm chí còn cao hơn.

“Trường hợp của tôi, bố mẹ đều là công nhân ở Hải Dương. Năm 2012, tôi ra trường và lên Hà Nội làm việc; mức lương khi ấy khoảng 2,5 triệu đồng một tháng. Đến tận năm 2020, lương vẫn mãi lẹt đẹt, vì vậy, tôi quyết định “bung” khỏi công ty để kinh doanh, với suy nghĩ sẽ nỗ lực phấn đấu, bởi cứ thế này cũng chưa biết đến bao giờ mới mua được nhà.

Tuy nhiên, trải qua những biến động trên thị trường, thu nhập của nhiều người lao động chúng tôi thực sự không theo kịp tốc độ tăng giá nhà, nhất là phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn”, anh Dũng bộc bạch.

ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG CHI TRẢ

Đề cập đến tình trạng này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội thông tin rằng ở Hà Nội giá căn hộ để bán đang tiếp tục neo cao. Riêng quý 4/2024, giá chào bán sơ cấp đạt 75 triệu VNĐ/m2, tăng 9% theo quý và 29% theo năm. Trong năm 2024, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng số lượng căn bán được.

“Thậm chí với phân khúc căn hộ hạng C, vốn được xem là nhà ở thương mại giá thấp, có mức giá trung bình tại thời điểm trước đó chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2, nhưng đến nay đã lên tới 50 triệu đồng/m². Những căn hộ có giá thấp hơn rất hiếm”, bà Hằng cho biết.

Cũng theo vị chuyên gia, không chỉ Hà Nội mà cả TP. HCM, giá nhà không hề hạ nhiệt. Riêng quý 4/2024, giá trung bình tại đây đạt 91 triệu đồng/m2 tăng 36% theo quý và 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán. Điều đáng nói là giá nhà tăng chóng mặt trong khi thu nhập bình quân của người dân không tăng lên bao nhiêu.

“Mặt bằng giá cao đã ảnh hưởng đáng kể đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu thực. Đây là vấn đề lớn đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng phân khúc cao cấp vẫn ghi nhận nhu cầu duy trì ở mức tốt. Số liệu từ Savills cho thấy, trong quý cuối năm 2024 tại Hà Nội, dù căn hộ hạng B chiếm chủ đạo nguồn cung mới với thị phần đạt 97%, nhưng vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt, ở mức 85% nhờ có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. Tương tự tại TP.HCM, năm 2024, lượng bán tăng 29% theo năm lên 8.000 giao dịch, được dẫn dắt bởi căn hộ hạng B. Hạng B chiếm tỷ trọng cao nhất ở mức 67%”, bà Hằng khẳng định.

“Vấn đề của thị trường là sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ và vừa túi tiền, nhưng không thể phủ nhận nhu cầu lớn dành cho phân khúc căn hộ giá cao hơn. Như vậy, khi mặt bằng ngày càng cao, những người mua có ngân sách hạn chế sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với tài chính”, đại diện Savills đánh giá.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, cho rằng thị trường bất động sản năm 2024 dù đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại, nhưng chưa vững chắc, bởi lẽ thị trường nhà ở đang thiếu nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở và đáng quan ngại là kể từ năm 2020 đến nay, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đa số trên thị trường, nhưng lại thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (dưới 3 tỷ đồng/căn) và thiếu nhà ở xã hội, khiến giá nhà tăng liên tục và “neo giá” cao, vượt quá khả năng của đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Theo ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, nếu cứ như vậy, người lao động sẽ rất khó tạo lập được nhà ở. Bây giờ, người lao động đi tìm nhà giá tầm 50 triệu/m2 cũng không dễ dàng. Điều đáng nói, không chỉ các chung cư mới mở bán, mà tại Hà Nội, ngay cả nhà chung cư cũ, tập thể cũ, giá đang cao gấp 1,5 - 2 lần so với trước đây.

NGƯỜI THU NHẬP THẤP VẪN CÓ CƠ HỘI SỞ HỮU NHÀ

Trong khi đó, bà Hằng nhận định thị trường hiện tại đang mất cân đối về nguồn cung, nhưng với những điều chỉnh từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, chúng tôi tin rằng các khu vực phù hợp để phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ được chú trọng hơn. Quy luật cung-cầu cho thấy khi có nhu cầu, nguồn cung chắc chắn được đáp ứng.

Đồng thời, Giám đốc Cấp cao của Savills tin tưởng người mua vẫn có những lựa chọn khác để có thể nắm bắt cơ hội sở hữu nhà ở. Bởi, dù chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ nhưng không thể nói nguồn cung căn hộ dưới 2 tỷ đồng đã hoàn toàn biến mất, mà chủ yếu là số lượng hiện có trên thị trường sơ cấp ngày càng khan hiếm. Trên thị trường thứ cấp, những căn hộ này vẫn còn, song phần lớn nằm ở khu vực xa trung tâm và diện tích nhỏ. Bên cạnh đó, xét về quy hoạch, nhiều dự án đang trong kế hoạch triển khai. Vì vậy, phân khúc căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng có thể tiếp tục được bổ sung trong thời gian tới. Nếu nguồn cung này không xuất hiện từ thị trường thương mại, thì nhà ở xã hội sẽ là một giải pháp thay thế.

Tuy nhiên, việc sở hữu nhà cũng đòi hỏi một nền tảng kiến thức đầy đủ và cần thời gian để tích lũy tài chính. Đặc biệt đối với người trẻ, khi mới ra trường, hầu hết chưa thể đủ nguồn lực mua nhà ngay nên việc tích lũy là điều tất yếu. Người mua có thể tìm đến các gói hỗ trợ tài chính. Việc sử dụng đòn bẩy giúp rút ngắn thời gian sở hữu bất động sản, tuy nhiên, cần có kế hoạch tài chính hợp lý để đảm bảo khả năng chi trả.

Ngoài ra, theo bà Hằng, một chiến lược khác là tìm kiếm bất động sản ở những khu vực xa trung tâm, nơi giá cả hợp lý hơn. Điều này có thể yêu cầu sự linh hoạt trong hoạt động di chuyển, nhưng là một giải pháp khả thi cho ai có ngân sách hạn chế. Thậm chí, nếu chưa sẵn sàng mua nhà, thuê nhà là một giải pháp phù hợp. Đây là xu hướng phổ biến tại nhiều quốc gia. Hiện nay, có rất nhiều lựa chọn thuê nhà với chất lượng tốt, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt trong thời gian chờ đợi cơ hội mua nhà.