Chưa có luật nào khó và phức tạp như Luật Đất đai. Đây là luật chịu sức ép rất lớn từ thực tiễn, ảnh hưởng đến nhiều đối tượng trong xã hội, nhất là với cộng đồng doanh nghiệp...

Nhận định này được ông Đậu Anh Tuấn chia sẻ tại Tọa đàm: "Luật Đất đai 2024: Nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam", vừa diễn ra vàochiều 31/1/2024.

CHƯA CÓ LUẬT NÀO PHỨC TẠP NHƯ LUẬT ĐẤT ĐAI

Nhiều năm tham gia với Quốc hội, Chính phủ trong chỉnh sửa các dự án luật, song ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đánh giá, chưa có luật nào khó và phức tạp như Luật Đất đai. Cũng không có luật nào có Nghị quyết riêng của Ban chấp hành trung ương về định hướng sửa đổi cả.

“Không có luật nào có sức nóng từ thực tiễn, từ bà bán trà xanh, anh lái xe taxi, xe ôm cho đến các nghị sĩ. Như vậy, với luật này, sự quan tâm và sức ép từ thực tiễn rất lớn”, ông Tuấn cho hay.

Luật cũng cân bằng nhiều lợi ích khác nhau; liên quan đến rất nhiều văn bản pháp luật. Quy trình xây dựng kỹ lưỡng, thận trọng, trải qua 4 kỳ họp Quốc hội, 8 kỳ họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

“Đưa ra những vấn đề thay đổi trong luật này là rất khó bởi có những khuôn khổ nhất định, đặc biệt đối mặt với sức nóng từ thực tiễn. Có những vấn đề có thể thuận lợi với doanh nghiệp nhưng cũng có nhiều vấn đề an ninh xã hội, cơ quan nhà nước phải giải quyết, đơn cử các vụ án hình sự liên quan đến lĩnh vực này cũng rất nhiều…”, ông Tuấn dẫn chứng.

Đối với doanh nghiệp, Trưởng Ban pháp chế của VCCI nhìn nhận thủ tục trong luật này có thể nhanh hơn.

“Đối với đất đai, thủ tục là rất quan trọng. Bởi một dự án có sử dụng đất, ở đô thị  2- 3 năm là nhanh lắm rồi, trong khi thời gian là vàng bạc. Với nhiều doanh nghiệp bất động sản vốn cũng quan trọng, nhưng làm sao thủ tục hành chính minh bạch, rõ ràng hơn cũng quan trọng không kém”, ông Tuấn nhấn mạnh và tin tưởng Luật Đất đai mới được thông qua tháo gỡ được những vấn đề này.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng thừa nhận rằng Luật Đất đai sẽ không thể làm được, bởi nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào các văn bản hướng dẫn. Tuy nhiên, ông đánh giá, nhìn chung các điểm lớn của luật đã phần nào tháo gỡ được sự chồng chéo trong các văn bản pháp luật.

Cụ thể, quá trình soạn thảo có rà soát với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, hiệu lực cùng nhau.

Chương 16 của luật cũng sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 luật có các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, bãi bỏ 1 nghị quyết của Quốc hội có liên quan đến Luật Đất đai.

Đặc biệt, đã thống nhất về khái niệm. Ví dụ, Khoản 46 Điều 3 Luật đất đai 2024 xác định chủ thể sử dụng đất là:“tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” theo quy định của Luật đầu tư 2020, tức doanh nghiệp cho trên 50% vốn điều lệ, đa số thành viên hợp danh là nhà đầu tư nước ngoài.

“Quy định của Luật Đất đai 2024 đã phù hợp, đồng bộ với quy định của Luật Đầu tư 2020 về khái niệm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”, ông Tuấn đánh giá.

Phó Tổng thư ký VCCI cũng nhấn mạnh: "Khi thủ tục hành chính nhanh hơn, ít chồng chéo hơn, các cơ quan thực hiện cũng sẽ mạnh dạn hơn, không ngần ngại và nhất là không sợ sai nữa”.

DOANH NGHIỆP "CHƯA HOÀN TOÀN HÀI LÒNG"

Một trong những điểm đáng chú ý nữa của Luật Đất đai mới, theo ông Tuấn, là sự phân cấp thẩm quyền.

Theo đó, Luật đã bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất, giao thẩm quyền cho các địa phương ban hành bảng giá đất. Mở rộng các trường hợp áp dụng bảng giá đất để đơn giản thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian đối với một số trường hợp phải xác định giá đất.

Đồng thời, phân cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Một điểm được nhiều địa phương chờ đợi nữa là bỏ quy định phải trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác, mà không thuộc trường hợp thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội.

Phân cấp cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác đối với các dự án này.

Liên quan đến thu hồi đất, ông Tuấn cũng đánh giá quy định đã rõ ràng hơn. Điều 79 quy định 32 trường hợp thu hồi đất, theo 3 nhóm gồm: Dự án do Quốc hội chấp thuận,  quyết định chủ trương đầu tư; dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư; 30 nhóm dự án còn lại thuộc thẩm quyền chấp thuận của các cơ quan theo pháp luật về đầu tư, đầu tư công, đầu tư PPP (HĐND tỉnh, UBND tỉnh...) 

Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 vẫn quy định “khu đô thị” và “khu dân cư nông thôn” thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Một điểm nữa, theo ông Tuấn đánh giá, có tác động tích cực với doanh nghiệp là thúc đẩy giao dịch. Luật cho phép đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam, là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước (cá nhân trong nước).

“Như vậy là mở cửa thị trường rất lớn, bởi thực tế người Việt Nam dù ở đâu cũng muốn gắn bó với quê hương, muốn có đất đai, nhà cửa tại quê nhà”, ông Tuấn nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, luật cũng đặt ra nhiều vấn đề mới đối với các doanh nghiệp. Đơn cử như quy định rõ các trường hợp cho thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê. Các trường hợp còn lại sẽ áp dụng thuê đất trả tiền hàng năm. 

Hay người thuê đất hàng năm được quyền bán, để thừa kế, tặng cho, cho thuê, thế chấp tài sản gắn liền với đất. Người thuê đất có quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất…

Cho rằng luật mới đã có nhiều quy định tháo gỡ, song ông Tuấn khẳng định, nếu hỏi doanh nghiệp đã hài lòng chưa thì “chưa hoàn toàn hài lòng”.

“Đây là dự án luật lớn, chắc chắn trong quá trình thực hiện sẽ cần sự tham gia thêm, cân nhắc nhiều lợi ích, trước mắt là quá trình soạn thảo các nghị định, thông tư hướng dẫn”, Phó Tổng Thư ký VCCI nhấn mạnh thêm.