Thị trường bất động sản quý 2/2025 phục hồi rõ nét nhưng không đồng đều. Hà Nội ghi nhận biến động mạnh ở đất nền, trong khi phía Nam bứt phá về nguồn cung và thị trường cho thuê xuất hiện những điểm sáng tại các tỉnh vệ tinh…

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2025 của Nhà Tốt, thị trường Hà Nội đã chứng kiến sự nổi bật với đà tăng giá của phân khúc đất nền. Cụ thể, giá bán đất nền trong những dự án tại đây tăng tới 50% so với cùng kỳ năm ngoái, lên mức trung bình 49,3 triệu đồng/m². Cùng với đó, lượng tin đăng bán cũng tăng vọt 100%. Tuy nhiên, lượng tìm kiếm lại giảm mạnh 23%, cho thấy sự chênh lệch lớn giữa kỳ vọng của bên bán và nhu cầu thực tế của thị trường.

BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở HÀ NỘI DIỄN BIẾN ỔN ĐỊNH  

Ngược lại, các phân khúc nhà ở lại diễn biến ổn định hơn. Phân khúc căn hộ ghi nhận sự tăng trưởng bền vững với lượng tin đăng bán tăng 23% và lượng tìm kiếm tăng 11% so với quý trước. Nhu cầu của người mua Hà Nội tập trung vào loại hình căn hộ 2 phòng ngủ với tầm giá 3-5 tỷ đồng. 

Đáng chú ý ở phân khúc nhà thấp tầng còn cho thấy có sự dịch chuyển trong nhu cầu, khi lượng tìm kiếm sản phẩm trong dự án giảm 17%, nhưng tăng nhẹ 5% đối với sản phẩm riêng lẻ ngoài dự án. Phân khúc được quan tâm nhất là sản phẩm có diện tích 30-50m2, khoảng giá từ 5–7 tỷ đồng.

Trong khi đó, thị trường phía Nam được định hình bởi xu hướng dịch chuyển ra khỏi trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, diễn ra giữa bối cảnh các dự án hạ tầng trọng điểm như: Sân bay Long Thành, Vành đai 3 đang được đẩy nhanh tiến độ và quyết định sáp nhập tỉnh thành.

Ở phân khúc căn hộ, tổng nguồn cung mở bán mới phía Nam tăng gấp 4 lần so với quý trước. Dẫn đầu là Bình Dương với 5.400 căn, tiếp theo là Thành phố Hồ Chí Minh 1.630 căn. Sự gia tăng về nguồn cung đi cùng với lượng tìm kiếm tăng 12% và giá bán sơ cấp tăng 22% so với quý 1. Nhu cầu thực tế đang tập trung mạnh vào loại hình căn hộ 2 phòng ngủ, phân khúc giá 1-2 tỷ  đồng được tìm kiếm nhiều nhất ở một số tỉnh vệ tinh, và 2-3 tỷ ở Thành phố Hồ Chí Minh.

Tương tự, phân khúc nhà ở thấp tầng cũng ghi nhận mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, gấp 29 lần so với quý trước. Long An dẫn dắt thị trường với 4.360 căn, chủ yếu đến từ những dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, lượng tìm kiếm chỉ tăng nhẹ 1%, cho thấy nhu cầu chưa theo kịp tốc độ ra hàng của chủ đầu tư, dù giá bán sơ cấp vẫn tăng 16%. Người mua ở phân khúc này quan tâm nhiều nhất đến sản phẩm có giá 7-10 tỷ đồng tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong khi các tỉnh vệ tinh, phân khúc được tìm kiếm nhiều nhất là 3-5 tỷ đồng ở Bình Dương, 2-3 tỷ đồng ở Long An và 1-2 tỷ đồng ở Đồng Nai.

Riêng phân khúc đất nền, sự chênh lệch thể hiện rõ rệt giữa cung và cầu. Lượng tin đăng bán tăng 46%, nhưng lượng tìm kiếm lại giảm nhẹ 1%. Dù vậy, mặt bằng giá tại Bình Dương và Long An vẫn tăng 21% – 25%. Nhu cầu tìm kiếm tập trung chủ yếu vào phân khúc giá 3-5 tỷ đồng tại Thành phố Hồ Chí Minh, và 1-2 tỷ đồng tại các tỉnh lân cận.

Ngoài ra, ở thị trường cho thuê tại phía Nam, Long An trở thành điểm sáng khi lượng tin đăng cho thuê căn hộ tăng 208% và giá thuê tăng 25%, đạt 5 triệu đồng/tháng. Tương tự, giá thuê nhà thấp tầng tại đây cũng tăng 29%, đạt 9 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, một số thị trường lớn hơn như Thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương, giá thuê nhà thấp tầng ghi nhận giảm từ 8-9%. Nhu cầu thuê căn hộ tập trung ở mức giá 5-7 triệu đồng/tháng, còn nhà thấp tầng được quan tâm ở mức giá dưới 5 triệu đồng/tháng tại các tỉnh vệ tinh.

TÂM ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG VỚI NHIỀU ĐỘNG LỰC MỚI

Về triển vọng nửa cuối năm 2025, ông Võ Hồng Thắng, DKRA Group cho rằng bất động sản nhà ở vẫn sẽ là phân phúc dẫn dắt của thị trường, đặc biệt là căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực tại những đô thị lớn. Ngoài ra, bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê và thương mại cũng có tiềm năng tăng trưởng, hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển chuỗi sản xuất vào Việt Nam. Tuy vậy, mặt bằng giá sơ cấp sản phẩm tại khu lõi của Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh khả năng tiếp tục neo cao.

Trong bức tranh chung ấy, Thành phố Hồ Chí Minh hiện được xem là tâm điểm với nhiều động lực mới sau sáp nhập, hứa hẹn tạo ra những thay đổi mang tính đột phá cho thị trường bất động sản địa phương.

Cụ thể, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), sau khi sáp nhập, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có diện tích tự nhiên 6.772,6 km2, dân số hiện hữu hơn 14 triệu người và dự báo có thể đạt 18 triệu người vào năm 2030. Xét về kinh tế, Thành phố Hồ Chí Minh cùng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu nằm trong nhóm 6 địa phương có quy mô kinh tế lớn nhất cả nước.

Vì vậy, quy mô GRDP sau sáp nhập dự kiến đóng góp khoảng 1/4 GDP, 1/3 tổng thu ngân sách và hơn 1/5 kim ngạch xuất nhập khẩu quốc gia. Trên cơ sở đó, thị trường bất động sản cũng sẽ được hưởng lợi, tuy nhiên mức độ tác động sẽ phân hóa theo từng khu vực.

Đặc biệt, các địa bàn có nền tảng hạ tầng và kinh tế vững chắc như khu Đông Bắc Thành phố Hồ Chí Minh có thể là nơi hưởng lợi sớm nhất và có tiềm năng “bứt phá” mạnh mẽ.

Ngoài ra, những hạn chế của đô thị Thành phố Hồ Chí Minh hiện hữu như tình trạng chật chội, hạ tầng quá tải sẽ dần được tháo gỡ. Đây cũng là cơ hội để giải phóng các khu công nghiệp nhỏ lẻ, manh mún và gây ô nhiễm trong đô thị Thành phố Hồ Chí Minh cũ, qua đó tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng hiện đại và bền vững hơn.

Thành phố sau sáp nhập được bổ sung lợi thế kinh tế biển, du lịch biển cùng các vùng công nghiệp tập trung với hạ tầng và logistics đồng bộ. Trên nền tảng quỹ đất và không gian mở rộng, Thành phố Hồ Chí Minh có điều kiện phát triển các khu đô thị chất lượng cao, xanh, thân thiện môi trường, đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, hạ tầng được kết nối đồng bộ trên toàn thành phố cũng mở ra không gian phát triển hợp lý và hiệu quả cho đô thị, kinh tế và du lịch. Các chức năng phát triển kinh tế sẽ được phân bổ lại, vừa phát huy lợi thế sẵn có vừa khai thác tiềm năng mới.

Đối với bất động sản, đây là cơ hội để hình thành nhiều dự án mới có quy mô và chất lượng cao, tạo sự đa dạng về phân khúc và đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của thị trường. Đồng thời, nhu cầu bất động sản sẽ được tái định hình theo hướng bền vững hơn và hứa hẹn tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian tới.