Trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị thắt chặt, vướng mắc về pháp lý, thiếu nguồn cung, giá cả tăng cao… thì rủi ro đang nghiêng về người mua hay chủ đầu tư? Đây là câu hỏi được nhiều người đặt ra tại “Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng” do The Leader tổ chức ngày 16/8.

Nhìn lại diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian qua, Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE đánh giá rằng nguồn cung căn hộ vẫn thấp trong nửa đầu năm 2022. Đại diện CBRE ước tính thị trường Hà Nội có khoảng 8.000 căn, TPHCM có chừng 16.000 căn. Căn hộ cao cấp hoàn toàn áp đảo, sự xuất hiện của căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Hà Nội, năm nay không còn căn hộ bình dân. Riêng ở TPHCM, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây và dự báo trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

GIÁ BÁN KHÔNG TƯƠNG XỨNG VỚI VỊ TRÍ

Theo CBRE, giá bán các dự án mới ngày càng được đẩy lên cao hơn. Trong giai đoạn từ năm 2017 đến tháng 6/2022, giá bất động sản được chào bán mới ở Hà Nội tăng bình quân 14%/năm, còn tại TP.HCM là 21%/năm. Trên thị trường thứ cấp, mức giá cũng tăng cao liên tục, tại Hà Nội mức tăng trung bình trong 5 năm qua là 17%/năm cho sản phẩm biệt thự và 9% cho sản phẩm liền kề. Tại một số dự án “hot”, mức tăng có thể gấp đôi. Tại TP.HCM, con số này là 19%.

Mặc dù các dự án mới hầu hết tập trung ở vùng ven nhưng giá bán lại liên tục bị đẩy lên cao và lập đỉnh mới. Giá căn hộ của các dự án mới ở TP.HCM hiện trung bình là 58tr/m2 trong khi Hà Nội thấp hơn, vào khoảng 43tr/m2 và đang tăng dần, tiệm cận giá tại TP.HCM. “Các sản phẩm định vị cao cấp, giá quá cao, có thể “chưa tương xứng” với vị trí của dự án cũng là nguyên nhân khiến tỷ lệ hấp thụ sụt giảm”, bà Dung nhận định.

Với các thách thức đặt ra trên thị trường bất động sản, đại diện CBRE cho rằng vấn đề cần quan tâm là những thay đổi về quy định, thuế, đất đai; chi phí tăng cao, các vấn đề về giấy phép và rủi ro mất cân đối cung cầu.

“Trong đầu tư bất động sản, rủi ro nghiêng về người mua nhiều hơn là chủ đầu tư. Khi gặp một số lý do mà các sản phẩm không tiếp tục xây dựng được, người mua không nhận được nhà, số vốn đã đầu tư cũng không rút ra được, mà chủ đầu tư thì không chịu đền bù… Mặc dù vậy, đầu tư bất động sản nhìn chung vẫn là kênh đầu tư an toàn và lợi nhuận cao so với các kênh khác. Về phía người mua nhà, cần quan tâm tới dự án có khả năng kết nối tốt tại các huyện ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận TP.HCM và Hà Nội, các rủi ro về lãi suất và pháp lý”, bà Dung khuyến cáo.

Cũng bàn về các thách thức của thị trường, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, lưu ý đến 4 thách thức.

Thứ nhất, nguồn cung khan hiếm do yếu tố pháp lý. Nguồn cung phần lớn thời gian gần đây là nghỉ dưỡng và đất đấu giá các tỉnh, không nhiều các sản phẩm mới ở các thành phố lớn.

Thứ hai, nguồn cầu thực rất cao nhưng sau 2 năm tăng nóng, giá bất động sản neo cao, người mua nhà khó có cơ hội. Họ đợi cơ hội giá giảm để mua, nhưng điều đó ko xảy ra khiến nhu cầu đó bị nén lại và ngày càng tăng cao.

Thứ ba, nhu cầu đầu tư bị bão hoà, đầu cơ lướt sóng không còn, nhà đầu tư khó tìm thấy thị tường tiềm năng, đặc biệt là trong bối cảnh tín dụng siết chặt. Thanh khoản của thị trường cục bộ, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực có tính thanh khoản cao, các sản phẩm mua đi bán lại sôi động. Trong khi đó, sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu cơ bị mất thanh khoản.

Thứ tư, là loạn giá: Giá bất động sản phụ thuộc vào từng địa phương và phân khúc thị trường.

“Bức tranh bất động sản hiện tại như mớ tơ vò, không thể khẳng định là tốt hay xấu. Trong bối cảnh như vậy đòi hỏi những ai đang tham gia vào thị trường lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác hơn”, ông Tuyển nói.

THỜI ĐIỂM VÀNG ĐỂ CHẤN CHỈNH THỊ TRƯỜNG

Trong khi đó, nhiều ý kiến lại cho rằng với bối cảnh hiện nay, rủi ro đang lệch về các chủ đầu tư. Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO Fiin Group, lưu ý rằng điểm đáng lo ngại là hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro rất đáng lo ngại.

“Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư”, ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land cho biết.

Từ thực tế triển khai dự án, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup, thừa nhận rằng chủ đầu tư các dự án bất động sản hiện đang chịu những rủi ro rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh luật pháp vẫn còn chồng chéo. Các bước để triển khai một dự án bất động sản rất nhiều, bao gồm từ thu hồi đất, quy hoạch, xác định giá trị đất, điều kiện xây dựng, bàn giao….

Để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản, Chủ tịch VNGroup nói rằng phải nghiên cứu, thực thi quy định của 17 bộ luật, mất 5 năm từ khi nghiên cứu dự án đến xây dựng và bàn giao cho khách hàng. Vậy nhưng, có những dự án đã xác định xong tiền sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ, quay trở lại xem chủ trương đầu tư, trong đó xác định có rừng phòng hộ thuộc phạm vi dự án, vậy là dự án lại phải quay trở lại bổ sung chủ trương đầu tư…

Hơn nữa, việc thực thi thủ tục liên quan đến nhiều sở, ban ngành với rất nhiều vấn đề chồng chéo… gây khó cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, các chủ đầu tư còn chịu rủi ro lớn về mặt tài chính. “Trong Luật Đầu tư, khi phát triển dự án bất động sản, chủ đầu tư chỉ cần có 20% vốn chủ sở hữu, còn 80% vay ngân hàng. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, liên quan đến hạn mức tín dụng, nếu các ngân hàng không cấp tín dụng nữa, chủ đầu tư sẽ ngay lập tức gặp rất khó khăn. Nhiều doanh nghiệp phải xoay sở, sử dụng các hình thức góp vốn, vay vốn… thậm chí, lách luật để có nguồn vốn triển khai dự án. Còn một khi dự án dở dang thì họ vẫn phải chịu lãi suất ngân hàng và chi phí duy trì hoạt động doanh nghiệp… Thời gian sắp tới, bức tranh rủi ro rất rõ”, ông Thành nhìn nhận.

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, dự kiến thời gian tới, nhiều yếu tố sẽ cởi mở hơn để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh nhưng lúc này cũng là thời điểm vàng để chấn chỉnh thị trường bất động sản. "Nhà đầu tư phải thông thái lên chứ cứ theo phong trào, theo đòn bẩy hay đám đông như vừa qua, nhà nhà, người người đầu tư đất đai là rất nguy hiểm", chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực khuyến nghị..