Diễn biến phức tạp của dịch bệnh Covid-19 đã tác động và ảnh hưởng tới phân khúc bất động sản văn phòng cho thuê. Liệu trong trạng thái bình thường mới, nền kinh tế phục hồi và các doanh nghiệp hoạt động trở lại, thị trường văn phòng cho thuê sẽ diễn biến ra sao?...

Theo Báo cáo tổng quan thị trường quý 3/2021 của Savills Việt Nam, việc giãn cách xã hội đã làm hoạt động cho thuê văn phòng tại Hà Nội chậm lại khi các khách thuê chưa thể dịch chuyển hay mở rộng.

Hầu hết các tòa nhà văn phòng vẫn giữ công suất ổn định với công suất thuê đạt 85%, giảm 5 điểm % theo quý và 5 điểm % theo năm. Trong đó, văn phòng hạng C vẫn đạt công suất cao nhất là 95%. Trong mùa dịch, nhiều chủ tòa nhà đã có các chính sách ưu đãi giá thuê ngắn hạn để hỗ trợ khách thuê. Giá chào thuê trung bình thị trường đạt 20,8 USD/m2/tháng, giảm -2% theo quý và -2% theo năm.

THỊ TRƯỜNG DỊCH CHUYỂN NHU CẦU

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, cho biết giãn cách xã hội đã ảnh hưởng tới tất cả mọi người, dẫn đến tình hình thị trường văn phòng chậm lại cho đến hết năm 2021. Thị trường ghi nhận xu hướng nhóm các khách thuê lớn đang tận dụng cơ hội này để tái cấu trúc lại văn phòng làm việc và đàm phán để đạt được những chính sách tốt hơn.

Toạ đàm “Nhận diện nhân tố mới trên thị trường văn phòng cho thuê”

Đọc thêm

Tại TP.HCM, công suất cho thuê trung bình ổn định ở mức 90%, không đổi so với quý trước nhưng giảm -4 điểm phần trăm theo năm. Nhiều chủ đầu tư cũng giảm nhẹ giá thuê, và nhiều tòa nhà chấp nhận thương lượng thêm… Lượng tiêu thụ trong quý 3 đạt con số tích cực với 33.400m2, chủ yếu từ các dự án hạng B mới. Các giao dịch mới với quy mô nhỏ dưới 300m2 chiếm đa số với 90% đã thể hiện rõ nhu cầu thuê chủ yếu trên thị trường từ các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Phần lớn các giao dịch mới từ các công ty trong lĩnh vực phân phối (48%); tiếp đó là tư vấn (12%) và chăm sóc sức khỏe (9%). Nhu cầu thị trường trong quý chuyển dịch về các công ty phân phối mặt hàng thiết yếu, các sản phẩm y tế và chăm sóc sức khỏe, vận chuyển.

Theo báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản quý 3/2021 của CBRE, số lượng giao dịch thuê văn phòng tại Tp.HCM ước tính giảm khoảng 30% so với trung bình hai quý trước và chủ yếu là giao dịch chuyển văn phòng. Thống kê, giao dịch chuyển văn phòng chiếm hơn 40% tổng số lượng giao dịch trong quý (con số này tại Hà Nội chiếm 50%). Các giao dịch mở rộng, tái kí hợp đồng và cho thuê mới chiếm từ 15-20%.

Một số ngành có giao dịch tích cực nhất là công nghệ thông tin, ngành sản xuất, chiếm gần 80% tổng diện tích giao dịch. Đáng chú ý, mặc dù giãn cách nhưng trong quý 3 không ghi nhận giao dịch trả hoặc thu hẹp mặt bằng nào từ các toà nhà văn phòng hạng A&B. Tỷ lệ trống cho hạng A và hạng B lần lượt là 10,8% và 9,8%. Diện tích hấp thụ toàn thị trường đạt 4.892m2 dù không nhiều nhưng vẫn khá lạc quan, nhất là trong giai đoạn khó khăn vừa qua, CBRE nhận xét.

Số lượng yêu cầu tìm mặt bằng thuê gần như đóng băng trong 2 tháng đầu áp dụng Chỉ thị 15. Theo ghi nhận, công ty có quy mô nhỏ và vừa đang tận dụng thị trường với mức giá thuê giảm để tìm mặt bằng mới có thể sử dụng được ngay trong quý tới. Còn đối với các khách thuê là tập đoàn lớn, đa quốc gia lại chú trọng nghiên cứu thị trường trong giai đoạn 5-10 năm tới  nhằm đưa ra những thay đổi phù hợp mang tính tái cấu trúc cho hệ thống văn phòng…

Tại Hà Nội, việc giãn cách đã làm gián đoạn quá trình phục hồi của thị trường văn phòng vốn đã chịu ảnh hưởng của dịch bệnh từ năm 2020. Mặc dù vậy, thị trường vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dương trong quý vừa qua với hơn 6.000m2 được thị trường hấp thụ.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG VỚI NHỮNG NGUỒN CUNG MỚI

Về nguồn cung tương lai, Savills cho biết, tới năm 2023 Hà Nội có hơn 537.000m2 từ 21 dự án sẽ gia nhập thị trường, hầu hết từ văn phòng hạng B, chiếm 50% nguồn cung tương lai. Phía Tây sẽ cung cấp nguồn cung tương lai lớn nhất với 250.000m2, tương đương với 47% thị phần, theo sau là khu vực nội thành với 36%. Nguồn cung mới và cơ sở hạ tầng đang cải thiện sẽ đem lại lợi thế cho trục phía Tây thành phố. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung và tâm lý thận trọng có thể khiến công suất thuê trung bình giảm trong hai năm tới.

Đến năm 2024, tổng nguồn cung tại TP.HCM dự kiến là hơn 430.500m2 với 62% trong số đó nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Trong ba năm qua, nguồn cung hạng A khá khan hiếm nhưng dự kiến tới năm 2023 thị trường sẽ có thêm hai dự án mới cung cấp tổng diện tích sàn khoảng 155.000m2. Thị trường văn phòng được dự báo sẽ dần hồi phục khi các doanh nghiệp hoạt động trở lại.

Tuy vậy, không gian văn phòng làm việc linh hoạt có thể sẽ trở thành xu thế mới trong tương lai, đại diện Savills dự báo. Còn theo CBRE, trong ba tháng cuối năm 2021, thị trường TP.HCM dự định chào đón thêm 3 dự án hạng B với tổng diện tích cho thuê là 34.500m2. Từ năm 2022 trở đi, thị trường sẽ có thêm hơn 300.000m2 nguồn cung hạng A...

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, thị trường TP.HCM vẫn đang hưởng lợi từ nguồn cung mới hạn chế, và đang ghi nhận những dấu hiệu hồi phục chậm nhưng tích cực.

“Đại dịch đang làm thay đổi xu hướng thuê mặt bằng của các khách thuê là công ty lớn, đa quốc gia. Chủ đầu tư những dự án văn phòng hạng A dự kiến hoàn thành trong 3 năm tới cần nghiên cứu để có chiến lược phát triển phù hợp, đầu tư nhiều hơn các tính năng, yếu tố tích hợp liên quan đến môi trường, sức khỏe và an toàn không gian làm việc để thị trường phát triển bền vững”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh phân tích.

Tại Hà Nội, do ảnh hưởng của dịch, nhiều dự án đang bị ảnh hưởng tiến độ. Do đó, trong 3 tháng cuối năm, thị trường dự kiến sẽ không ghi nhận thêm dự án mới đi vào hoạt động. Từ năm 2022 trở đi, thị trường sẽ có thêm hơn 200.000m2 nguồn cung mới, trong đó riêng năm 2022 sẽ có hơn 110.000m2, chủ yếu tập trung ở quận Đống Đa, Ba Đình và khu vực phía Tây.

Tỷ lệ hấp thụ dự kiến sẽ trở lại đà hồi phục, đạt hơn 10.000m2 trong quý 4/2021, đưa tổng diện tích hấp thụ năm 2021 lên 70.000-80.000m2. Mặc dù tỷ lệ này thấp hơn năm 2018-2019 nhưng cao hơn đáng kể so với năm 2020.

XU HƯỚNG KHÔNG GIAN LÀM VIỆC MỚI, LINH HOẠT ĐƯỢC ƯA CHUỘNG

Đi kèm với sự gia tăng trong nhu cầu dành cho văn phòng truyền thống, số lượng không gian co-working cũng tăng cao. Việt Nam hiện là một trong 20 nước đứng đầu về số lượng nhà cung cấp dịch vụ này.

Theo các chuyên gia, dịch Covid-19 đã ảnh hưởng tới các khách thuê về mặt tài chính. Vì vậy, họ sẽ tập trung hơn vào việc cắt giảm chi phí bằng cách chọn các không gian làm việc đem lại hiệu quả chi phí. Không gian làm việc Co-working cung cấp các gói thuê khác nhau với các điều khoản và quy mô linh hoạt so với các văn phòng truyền thống. Trong đợt dịch vừa qua, nhiều dịch vụ không thiết yếu đã phải đóng cửa và các doanh nghiệp đã phải làm việc tại nhà. Khi trở lại làm việc, các doanh nghiệp có thể sẽ cần những không gian làm việc linh hoạt hơn.

Các không gian làm việc mới, mô hình Co-working ra đời đang tạo ra môi trường làm việc năng động, sáng tạo, tiết kiệm chi phí, phù hợp với nhu cầu các start-up và doanh nghiệp nhỏ và vừa. Với nhu cầu làm việc càng linh hoạt, một số chuyên gia dự báo, trong tương lai đây có thể sẽ là thách thức đe dọa các văn phòng truyền thống.

Từ trước tới nay, toàn bộ thị trường văn phòng ở Việt Nam là truyền thống, nhưng trong khoảng 5 năm qua, văn phòng ảo, văn phòng chia sẻ, Co-working Space... đã xuất hiện trở thành một xu thế mới và rất phát triển. Trên thị trường xuất hiện hàng loạt các thương hiệu cung cấp mô hình văn phòng mới này và nhanh chóng phát triển lớn mạnh, bắt nhịp với xu thế thị trường.

Ở Việt Nam, văn phòng truyền thống vẫn đang rất phổ biến nhưng ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ và địa ốc Đất Xanh miền Bắc, cho rằng mô hình văn phòng ảo, Co-working Space đang dần có đà thay thế với tốc độ phát triển mạnh mẽ. Dự báo trong 5 năm tới, sự chiếm ưu thế của phân khúc văn phòng sẽ không phụ thuộc vào văn phòng truyền thống mà nằm ở văn phòng ảo, Co-working Space…

Đặc biệt trong thời gian gần đây đã xuất hiện mô hình mới officetel, đây cũng là một xu thế mới của văn phòng. Mô hình officetel đã bắt nhịp với thị trường, phù hợp với xu hướng làm việc tại nhà trong bối cảnh dịch bệnh.

Hiện nay, các văn phòng cạnh tranh với nhau không chỉ bằng vị trí mà còn là thiết kế, trang thiết bị và tiện ích trong đó. Trong thời buổi công nghệ 4.0 và toàn cầu hóa, các trang thiết bị công nghệ, viễn thông, đường truyền, kết nối… đóng vai trò rất quan trọng trong thuê văn phòng.

Ông Vũ Văn Thành, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn VNGroup, Chủ đầu tư chuỗi Tiktak Co-working Space cho biết, đến nay tỷ lệ lấp đầy của các cơ sở đạt khoảng 85%. Qua nghiên cứu, không gian làm việc chung Co-working Space là một trong những mô hình rất tiềm năng và nhu cầu của khách hàng ngày một lớn.

Ông Thành lý giải, do dịch bệnh Covid-19 diễn ra trong gần 2 năm buộc các doanh nghiệp phải có định hướng chọn những giải pháp để cắt giảm chi phí hoạt động của văn phòng. Các văn phòng Co-working Space sẽ là mô hình phù hợp, giúp giảm chi phí đầu tư, có tính kết nối và chia sẻ rất lớn, đồng thời là không gian làm việc năng động để tạo ra năng lượng tích cực.