Trong cuộc trao đổi với VnEconomy dưới đây, Luật sư Đoàn Trọng Bằng, Giám đốc Công ty Luật Black&White, kỳ vọng việc sửa đổi này sẽ tháo gỡ được các khó khăn, bế tắc của hàng trăm dự án nhà ở thương mại đang “nằm bất động” do “điểm nghẽn” pháp luật

Nhiều doanh nghiệp phản ánh: vướng mắc tại quy định của khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) đã khiến hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc, gây thiệt hại không chỉ cho doanh nghiệp mà còn cho Nhà nước, cho thị trường. Ý kiến của ông về điều này như thế nào?

Theo tôi được biết, hiện đang có hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm nhiều loại đất: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp), do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phải chuyển mục đích sử dụng đất, đã bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng, do một số quy định pháp luật chưa đồng bộ, thiếu hợp lý. Trong đó có khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư 2020 (chính là sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) quy định: “Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại.”

Từ “đất ở” tại quy định này đã khiến hàng loạt doanh nghiệp không thể thực hiện được dự án, bị chôn vốn nhiều năm, bị thua lỗ, thậm chí có nguy cơ phá sản, ngân sách nhà nước bị thất thu, giá nhà tăng, người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở. Bởi đa số dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, các dự án hiện nay thường có khoảng 10% đất ở, khoảng 80% đất nông nghiệp, khoảng 10% đất rạch, đường, bờ đất, kênh mương nội đồng do Nhà nước quản lý. Khó có dự án nào có toàn bộ diện tích là đất ở.

Trên cơ sở đóng góp ý kiến của các Bộ, ngành liên quan, mới đây, Bộ Tư pháp đã trình Chính phủ báo cáo về sửa đổi, bổ sung một số điều của một số Luật, trong đó có sửa đổi điểm c, khoản 1 điều 75 Luật đầu tư. Theo ông, điều này có khắc phục triệt để những bất cập nêu trên?

Đây là thông tin được rất nhiều doanh nghiệp bất động sản hoan nghênh và mong chờ. Tuy nhiên, theo báo cáo gửi Chính phủ ngày 29/9/2021 của Bộ Tư pháp, nội dung đề xuất sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư đang có hai hướng.

Một là, theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và đầu tư trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung quy định này theo hướng các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất ở hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” sẽ được lựa chọn là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Hai là, Bộ Tư pháp đề xuất sửa đổi theo hướng doanh nghiệp cần sở hữu quỹ đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Với hai phương án mà Bộ Tư pháp đưa ra, từ góc nhìn của một luật sư, ông thấy đâu là phương án tối ưu nhất? 

Thực tiễn, số ít các nhà đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở thương mại mới có quyền sử dụng đất ở hợp pháp để đầu tư xây dựng dự án bởi hầu hết các dự án khu đô thị lớn thường cách xa trung tâm nơi chỉ có các loại đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở).

Do đó, nếu điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 được sửa đổi theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và đầu tư doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” thì vừa giải quyết được vấn đề quản lý nhà nước là quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đồng thời tháo gỡ được  khó khăn cho các nhà đầu tư muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại mà chỉ có loại đất khác không có đất ở; Tăng nguồn cung nhà ở thương mại cho người dân, góp phần giảm giá nhà đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid 19; Tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và khai thác được nguồn lực đất đai: có nhiều dự án sẽ được triển khai hơn nguồn thu của ngân sách sẽ tăng thêm thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Trường hợp sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 theo hướng Bộ Tư pháp bổ sung nội dung: “đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” dễ gây hiểu lầm là nhà đầu tư phải chuyển đổi mục đích sử dụng 100% quyền sử dụng đất thành đất ở mới được lựa chọn là chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại. Như vậy sẽ lặp lại vướng mắc trong gần 01 năm của Nghị định 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở với quy định là nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Và như thế, quy định này cũng khó có thể triển khai trên thực tế, bởi không thể có dự án nào “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” 100%. 

Ví như, một doanh nghiệp đi mua 10ha đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) để xây nhà cao tầng, thì thường chỉ duyệt 48% diện tích để làm nhà ở, còn lại là diện tích đất dành cho giao thông, đất cây xanh… chứ không thể có chuyện chuyển toàn bộ 10ha đó sang đất ở.

Còn trong trường hợp làm biệt thự, giả dụ mỗi căn 200m2 thì cũng chỉ được xây tối đa là 60%, đất còn lại trồng cây xanh, sân vườn, lối đi... Không địa phương nào duyệt đất ở cao hơn tỷ lệ đó được.

Hơn nữa, dự án chưa được công nhận chủ đầu tư thì cũng không thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Do vậy, phương án hai bổ sung cụm từ “đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” là không phù hợp.

Như thế, theo ông, sửa đổi theo phương án đầu là hợp lý nhất?

Đúng. Tôi thấy rằng việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng đề xuất của 03 bộ là: Bộ Tài Nguyên và môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và đầu tư là nhà đầu tư có “đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” mới có thể tháo gỡ được vướng mắc cho các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại.