Dù nguồn cung căn hộ mới mở bán ở miền Bắc diễn biến khả quan; giá đất vùng ven Hà Nội tăng mạnh từ đầu quý 2/2024; một số dự án bị trì hoãn được tái khởi động và nhanh chóng gia nhập thị trường... nhưng còn sớm để khẳng định thị trường đã thực sự hồi phục ở tầm vĩ mô…

Ông Kiệt Võ, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng nếu nhìn vào số liệu, chúng ta sẽ thấy miền Bắc đang phục hồi mạnh mẽ. Cùng với đó là sự quan tâm ngày càng lớn từ phía chủ đầu tư và khách hàng... Điều này tạo ra bối cảnh thị trường có sự thay đổi, nhưng thực tế thị trường vẫn tiềm ẩn nhiều khó khăn.

 NHIỀU DỰ ÁN CÒN VƯỚNG MẮC PHÁP LÝ

Đặc biệt, ở miền Nam, đại diện CBRE nhận định 80% vấn đề khiến dự án không triển khai được đều do vướng mắc pháp lý. Ngay cả câu chuyện dòng tiền của chủ đầu tư cũng bị ảnh hưởng nên làm giảm đáng kể khả năng huy động vốn. Trong khi đó, phía Bắc nổi lên như một khu vực “nóng sốt”, nhất là phân khúc căn hộ, từ quý 2 đến quý 3/2024 ghi nhận khoảng 17.000 - 18.000 sản phẩm đưa ra thị trường với mức độ hấp thụ tốt, kéo theo sự sôi động tăng lên. Tuy nhiên, điều này còn cho thấy sức nén của thị trường sau một thời gian dài, khi người dân lẫn nhà đầu tư có rất ít cơ hội để mua hoặc đầu tư.

Ngoài ra, Giám đốc CBRE lưu ý  ngay cả yếu tố tích cực nhất vừa qua là những thay đổi về luật được Chính phủ áp dụng sớm cũng cần có thêm thời gian. Đơn cử như việc áp dụng bảng giá đất tại TP.HCM sau điều chỉnh đã tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng hơn. Tuy nhiên, để tác động trực tiếp tạo ra thay đổi thì phải bổ sung các thao tác kỹ thuật và hỗ trợ từ cơ quan quản lý.

Bên cạnh đó, một số vấn đề khác là thiếu hụt dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và giá bán tiếp tục leo thang. Cụ thể, trong quý 3/2024, trên địa bàn cả nước gần như vắng bóng các dự án nhà ở thương mại bình dân; nhà ở xã hội có 8 dự án được triển khai, quy mô 4.960 căn nhưng chỉ 1 dự án hoàn thành một phần. Đặc biệt, giá căn hộ chung cư đang tăng cao, bình quân từ 4 - 6% theo quý, 22 - 25% theo năm; riêng tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh ghi nhận một số khu vực tăng 35 - 40% so với quý trước. Căn hộ trung cấp từ 25 - dưới 50 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng cao về giao dịch, nguồn cung; thứ tự còn lại gồm căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp, mức giá trên 50 triệu đồng/m2. 

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Seẻvices,  nhận định quá trình phục hồi thị trường bất động sản cần có lộ trình. Song với diễn biến dần tích cực, hoàn toàn có thể khẳng định bất động sản đã đi qua vùng đáy chữ U và có sự tăng trưởng trở lại. Nhưng chúng ta nên quan tâm theo dõi các biến số liên quan địa chính trị toàn cầu, cũng như thiên tai, dịch bệnh. Các vấn đề nêu trên đang xảy ra và tác động lớn đến sự phục hồi chung của nền kinh tế toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Các biến số đảo chiều tích cực càng được kiểm soát tốt bao nhiêu thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phục hồi nhanh bấy nhiêu.

QUÁ TRÌNH PHỤC HỒI SẼ DẦN RÕ NÉT

Theo TS.Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ nay đến hết năm 2024, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn, nhưng chưa thể “bứt phá” bởi có sự phân hóa theo từng phân khúc, từng khu vực. Tuy nhiên, khi nhà đầu tư được tiếp thêm niềm tin thì sẽ thúc đẩy dòng tiền chảy vào bất động sản.

Đồng quan điểm, ông Kiệt cho rằng những phân khúc phục vụ nhu cầu thị trường chắc chắn thu hút nhiều sự quan tâm nhất. Trong đó, phân khúc nhà ở được xem là phân khúc dẫn dắt, nhất là với căn hộ chung cư.

Còn xét về phân khúc đầu tư bất động sản, phân khúc có thể đón nhận dòng vốn đi sau là bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi thực chất bất động sản nghỉ dưỡng dù rõ ràng hơn về quyền sở hữu và được công nhận như một dạng tài sản, nhưng ở thời điểm hiện tại, loại hình này cần một khoảng thời gian nữa để quay lại thời điểm sôi nổi…

“Cách đây 6-7 năm, người người mua bất động sản nghỉ dưỡng, nhà nhà bán bất động sản nghỉ dưỡng đã tạo ra nguồn cung khá lớn. Song, nhiều dự án đến nay kinh doanh không hiệu quả, đặc biệt là sau giai đoạn dịch Covid-19 hoành hành khiến không ít ngành kinh tế bị tê liệt. Vì vậy, chỉ khi thị trường du lịch phát triển mạnh mẽ, kinh tế ổn định hơn, người dân có nhu cầu đa dạng hóa kênh đầu tư và mở rộng bằng cách thêm kênh đầu tư dòng tiền, thông qua bất động sản du lịch, thì thời điểm đó bất động sản nghỉ dưỡng mới sôi động. Còn hiện tại, nhà đầu tư, người có nhu cầu bất động sản đang hướng tới những giá trị bền vững, giá trị khả dụng và thanh khoản cao hơn với bất động sản nhà ở”, ông Kiệt đánh giá.

Cũng theo đại diện đơn vị, năm 2025 là năm đầu tiên của chu kì bất động sản mới, thị trường vẫn đi theo xu hướng phục hồi nhưng tốc độ tương đồng năm 2024. Phía Bắc trở thành hạt nhân của chu kì mới khi nguồn cung tiếp tục ở mức cao, từ 25.000 đến 30.000 sản phẩm; TP.HCM khá khiêm tốn với 7.000-8.000 sản phẩm. Mức giá cũng duy trì đà tăng bởi vấn đề chính của thị trường là nguồn cung, trong khi về ngắn hạn, việc giải tỏa áp lực nguồn cung chưa bứt phá mạnh mẽ. Đối với mức độ hấp thụ trên thị trường, nhu cầu ở mức tốt.

“Năm 2025, thị trường sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn. Tuy nhiên, để quay lại thời điểm sôi động thì phải cần thêm thời gian, nhưng năm 2025 là tiền đề trong bối cảnh đó, khi thị trường có sự hỗ trợ từ pháp lý và kinh nghiệm ở thời kì trước. Đối với nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư, phải định hướng rõ ràng để kế hoạch đầu tư mang tính ổn định và lâu dài”, đại diện CBRE nhận định.