Thị trường nhà ở Hà Nội: xu hướng dịch chuyển sang vùng ven ngày càng rõ nét

Tại sự kiện công bố Báo cáo thị trường Nhà ở Hà Nội quý 4/2025 (diễn ra ngày 28/1/2026), bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết: Dù hoạt động mở bán đã chững lại vào cuối năm 2025, nhu cầu đối với các dự án ngoại ô được quy hoạch bài bản vẫn duy trì ở mức tích cực, đặc biệt là những dự án có hệ tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và giá trị an cư bền vững trong dài hạn.

PHÂN KHÚC CĂN HỘ SẼ ĐÓN ĐẦU LÀN SÓNG DỊCH CHUYỂN VÀ NHU CẦU Ở THỰC

Báo cáo của Cushman & Wakefield nêu rõ: trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm – nơi hạ tầng giao thông kết nối với nội đô ngày càng hoàn thiện, quỹ đất phát triển còn dồi dào và giá bán hợp lý hơn so với khu vực lõi đô thị. Căn hộ trung cấp chiếm ưu thế với tỷ trọng khoảng 45%, phản ánh nhu cầu thực và khả năng chi trả của nhóm khách hàng chính. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, tập trung ở các dự án có vị trí tốt và tiện ích đồng bộ, trong khi phân khúc bình dân vẫn vắng bóng.

Trong quý 4/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng 2% so với quý trước, cho thấy sức cầu duy trì ổn định trong ngắn hạn. Tuy nhiên, con số này lại giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Dù vậy, mức tiêu thụ này vẫn cao hơn 31% so với cùng kỳ 2023, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với thời điểm trầm lắng trước đó. Ngoài ra, xu hướng dịch chuyển về khu vực ngoại ô với hạ tầng kết nối tốt cũng góp phần duy trì sức cầu, đặc biệt ở các dự án có tiện ích đồng bộ và tiến độ triển khai rõ ràng.

Cushman & Wakefield dự báo giai đoạn 2026–2028, Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới. Thị trường tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vệ tinh. Điều này không chỉ phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh mà còn cho thấy định hướng dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư và nhu cầu ở thực.

“Xu hướng trên sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ về tiện ích, chất lượng sản phẩm và giá bán giữa các dự án quy mô lớn, đặc biệt trong bối cảnh người mua ngày càng quan tâm đến không gian sống xanh, hạ tầng đồng bộ và giá trị gia tăng lâu dài”, đại diện Cushman & Wakefield nhận định.

CÁC DỰ ÁN NHÀ LIỀN THỔ SẼ ƯU TIÊN MÔ HÌNH ĐÔ THỊ TÍCH HỢP

Tương tự, nguồn cung nhà liền thổ thuộc các dự án tại Hà Nội (khoảng 3.500 căn mở bán mới trong quý 4/2025) cũng chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm. Các chủ đầu tư ưu tiên những vị trí có hạ tầng đang được đầu tư mạnh, kết nối giao thông thuận lợi và tiềm năng tăng trưởng dân số cao trong tương lai gần. Điều đó cho thấy thị trường đang chuyển dịch theo hướng phát triển các đô thị vệ tinh, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở gắn với không gian sống chất lượng và hệ thống tiện ích đồng bộ.

Giá bán nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp vào quý 4/2025 trung bình đạt khoảng 9.917 USD/m2, giảm 8% so với quý trước và giảm 14% so với cùng kỳ năm 2024. Mức điều chỉnh này chủ yếu xuất phát từ việc thị trường đón nhận thêm nguồn cung mới với mức giá hợp lý hơn tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức và Thạch Thất. Đây là những địa bàn đang hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông và quỹ đất dồi dào, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai sản phẩm với mức giá cạnh tranh hơn. Xu hướng này không chỉ góp phần đa dạng hóa lựa chọn cho người mua mà còn phản ánh chiến lược dịch chuyển của thị trường về các khu vực ven đô, nơi tiềm năng tăng trưởng dài hạn được đánh giá cao.

“Trong trung hạn từ 2026 - 2028, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 10.800 căn, vẫn chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành. Sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng tất yếu trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, đồng thời phù hợp với định hướng phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giãn dân hợp lý và giảm áp lực hạ tầng cho khu vực lõi. Các dự án tương lai sẽ ưu tiên mô hình đô thị tích hợp với hệ thống tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và kết nối giao thông thuận lợi”, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, chia sẻ.

.