TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Thu tiền sử dụng đất sát giá thị trường: "Sẽ hướng dẫn thêm"
Cục trưởng Cục Công sản, Bộ Tài chính Phạm Đình Cường nói về quy định thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường
Theo quy định của Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp bỏ ra bồi thường giải phóng mặt bằng.
Một số doanh nghiệp cho rằng cách tính như vậy là không hợp lý. Hơn nữa thủ tục xác định giá đất sát với giá thị trường rất phức tạp, dễ tạo ra cơ chế xin cho...
Cục trưởng Cục Công sản (Bộ Tài chính) Phạm Đình Cường cho rằng còn có những cách hiểu chưa thống nhất khi áp dụng nghị định này và sẽ có những hướng dẫn cụ thể hơn.
Thưa ông, có ý kiến cho rằng Nghị định 69 gây nhiều khó khăn cho cả doanh nghiệp lẫn người dân muốn thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất?
Nghị định được xây dựng nhằm xác định giá đất trên thị trường theo đúng quy định của Luật Đất đai, góp phần khuyến khích sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả, xây dựng thị trường minh bạch, đảm bảo hài hoà các lợi ích: người có đất bị thu hồi thì có được việc làm và cuộc sống tốt hơn; chủ dự án đầu tư có chi phí hợp lý về quyền sử dụng đất để thực hiện đầu tư, có lãi. Nhà nước thu từ sử dụng đất để phát triển hạ tầng và chăm lo phúc lợi công cộng.
Theo nguyên tắc này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ - CP ngày 27/01/2006, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và mới đây nhất là Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Theo đó, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; cho thuê đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
Tiêu chí nào để xác định chính xác giá thị trường trong “điều kiện bình thường”, thưa ông?
Để xác định được giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, cần phải thuê tư vấn để thực hiện thẩm định giá và phải qua hội đồng xét duyệt. Sau đó, sở tài chính xem xét, trình UBND cấp tỉnh quyết định mức giá thu tiền sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể. Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp đã bỏ ra để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng.
Phải chăng quy định như thế là quá phức tạp, trong khi theo quy định cũ, tiền sử dụng đất được thu theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định nên thủ tục đơn giản hơn nhiều?
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thì giá đất để tính thu tiền sử dụng đất khi giao đất là do UBND cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm theo mục đích sử dụng đất được giao. Theo đó, khi có đối tượng kê khai nộp tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế căn cứ vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm để tính tiền sử dụng đất và thông báo cho đối tượng thực hiện.
Tuy nhiên, do bảng giá nêu trên được quy định cho tất cả các trường hợp giao đất và đối với từng khu đất nên khi áp dụng xác định giá đất cụ thể cho từng thửa đất, nhất là các thửa đất có giá trị thương mại lớn thì thường thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
Một số doanh nghiệp cho rằng với quy định đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì họ không thể tính được bài toán kinh doanh của mình, thậm chí nhiều doanh nghiệp còn đứng trước nguy cơ phá sản. Ông nghĩ sao về điều này?
Doanh nghiệp khi xây dựng dự án cần phải biết chi bao nhiêu và thu được bao nhiêu. Vấn đề chính sách là các cơ quan quản lý nhà nước phải hướng dẫn thật cụ thể, minh bạch trên cơ sở các tiêu chí rất rõ ràng để số liệu của tư vấn và số liệu được duyệt gần nhau, giúp cho doanh nghiệp có được bài toán tài chính chính xác của từng dự án để triển khai thực hiện. Trường hợp chưa tin tưởng vào chứng thư thẩm định giá thì chủ dự án hoặc cơ quan chức năng có thể thuê tư vấn khác.
Có thông tin cho rằng từ tháng 10/2009 đến nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản ở Tp.HCM không nộp được tiền thuê đất, tiền sử dụng đất. Nguyên nhân là do các quy định tại Nghị định 69 đã gây ách tắc cho doanh nghiệp trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thực trạng nêu trên có không, thưa ông?
Về vấn đề này, chúng tôi đã làm việc với các cơ quan chức năng ở Hà Nội và Tp.HCM, bước đầu xác định lý do chủ yếu là do cách hiểu và áp dụng Nghị định số 69/2009/NĐ-CP nêu trên còn chưa thống nhất.
Bộ Tài chính đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ và được Chính phủ cho phép hướng dẫn cụ thể thêm một số nội dung, trong đó có vấn đề áp giá đất đối với các hộ gia đình, cá nhân muốn hợp pháp hoá quyền sử dụng đất theo hướng ưu đãi cho các đối tượng này. Đối với các vấn đề khác, Bộ Tài chính cũng đang phối hợp với các cơ quan chức năng hướng dẫn thật cụ thể để dễ hiểu, dễ làm, dễ giám sát.
Tuy nhiên, theo chúng tôi, cách làm tốt nhất, minh bạch nhất là tạo quỹ đất sạch để bán đấu giá. Khi đó giá tính thu tiền sử dụng đất sẽ đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, đồng thời khi các nhà đầu tư trả giá trong quá trình tham gia đấu giá đã thực hiện trên cơ sở tính toán đầy đủ bài toán tài chính của mình.
Một số doanh nghiệp cho rằng cách tính như vậy là không hợp lý. Hơn nữa thủ tục xác định giá đất sát với giá thị trường rất phức tạp, dễ tạo ra cơ chế xin cho...
Cục trưởng Cục Công sản (Bộ Tài chính) Phạm Đình Cường cho rằng còn có những cách hiểu chưa thống nhất khi áp dụng nghị định này và sẽ có những hướng dẫn cụ thể hơn.
Thưa ông, có ý kiến cho rằng Nghị định 69 gây nhiều khó khăn cho cả doanh nghiệp lẫn người dân muốn thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất?
Nghị định được xây dựng nhằm xác định giá đất trên thị trường theo đúng quy định của Luật Đất đai, góp phần khuyến khích sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả, xây dựng thị trường minh bạch, đảm bảo hài hoà các lợi ích: người có đất bị thu hồi thì có được việc làm và cuộc sống tốt hơn; chủ dự án đầu tư có chi phí hợp lý về quyền sử dụng đất để thực hiện đầu tư, có lãi. Nhà nước thu từ sử dụng đất để phát triển hạ tầng và chăm lo phúc lợi công cộng.
Theo nguyên tắc này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ - CP ngày 27/01/2006, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và mới đây nhất là Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Theo đó, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; cho thuê đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
Tiêu chí nào để xác định chính xác giá thị trường trong “điều kiện bình thường”, thưa ông?
Để xác định được giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, cần phải thuê tư vấn để thực hiện thẩm định giá và phải qua hội đồng xét duyệt. Sau đó, sở tài chính xem xét, trình UBND cấp tỉnh quyết định mức giá thu tiền sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể. Số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp đã bỏ ra để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng.
Phải chăng quy định như thế là quá phức tạp, trong khi theo quy định cũ, tiền sử dụng đất được thu theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định nên thủ tục đơn giản hơn nhiều?
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thì giá đất để tính thu tiền sử dụng đất khi giao đất là do UBND cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm theo mục đích sử dụng đất được giao. Theo đó, khi có đối tượng kê khai nộp tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế căn cứ vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm để tính tiền sử dụng đất và thông báo cho đối tượng thực hiện.
Tuy nhiên, do bảng giá nêu trên được quy định cho tất cả các trường hợp giao đất và đối với từng khu đất nên khi áp dụng xác định giá đất cụ thể cho từng thửa đất, nhất là các thửa đất có giá trị thương mại lớn thì thường thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
Một số doanh nghiệp cho rằng với quy định đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì họ không thể tính được bài toán kinh doanh của mình, thậm chí nhiều doanh nghiệp còn đứng trước nguy cơ phá sản. Ông nghĩ sao về điều này?
Doanh nghiệp khi xây dựng dự án cần phải biết chi bao nhiêu và thu được bao nhiêu. Vấn đề chính sách là các cơ quan quản lý nhà nước phải hướng dẫn thật cụ thể, minh bạch trên cơ sở các tiêu chí rất rõ ràng để số liệu của tư vấn và số liệu được duyệt gần nhau, giúp cho doanh nghiệp có được bài toán tài chính chính xác của từng dự án để triển khai thực hiện. Trường hợp chưa tin tưởng vào chứng thư thẩm định giá thì chủ dự án hoặc cơ quan chức năng có thể thuê tư vấn khác.
Có thông tin cho rằng từ tháng 10/2009 đến nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản ở Tp.HCM không nộp được tiền thuê đất, tiền sử dụng đất. Nguyên nhân là do các quy định tại Nghị định 69 đã gây ách tắc cho doanh nghiệp trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thực trạng nêu trên có không, thưa ông?
Về vấn đề này, chúng tôi đã làm việc với các cơ quan chức năng ở Hà Nội và Tp.HCM, bước đầu xác định lý do chủ yếu là do cách hiểu và áp dụng Nghị định số 69/2009/NĐ-CP nêu trên còn chưa thống nhất.
Bộ Tài chính đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ và được Chính phủ cho phép hướng dẫn cụ thể thêm một số nội dung, trong đó có vấn đề áp giá đất đối với các hộ gia đình, cá nhân muốn hợp pháp hoá quyền sử dụng đất theo hướng ưu đãi cho các đối tượng này. Đối với các vấn đề khác, Bộ Tài chính cũng đang phối hợp với các cơ quan chức năng hướng dẫn thật cụ thể để dễ hiểu, dễ làm, dễ giám sát.
Tuy nhiên, theo chúng tôi, cách làm tốt nhất, minh bạch nhất là tạo quỹ đất sạch để bán đấu giá. Khi đó giá tính thu tiền sử dụng đất sẽ đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, đồng thời khi các nhà đầu tư trả giá trong quá trình tham gia đấu giá đã thực hiện trên cơ sở tính toán đầy đủ bài toán tài chính của mình.
