Sau giai đoạn tăng nóng, suy giảm thanh khoản rồi phục hồi từng phần của thị trường bất động sản, một thực tế ngày càng rõ nét là tín dụng ngân hàng vẫn đang gánh vai trò cung ứng vốn chủ đạo cho lĩnh vực này. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra không phải là mở hay siết tín dụng bất động sản, mà là phân bổ dòng vốn theo mức độ rủi ro, hướng vào nhu cầu thực và giảm dần sự phụ thuộc của thị trường vào hệ thống ngân hàng.

Bất động sản luôn là lĩnh vực có mối liên hệ đặc biệt với hệ thống ngân hàng. Không chỉ là một trong những khu vực hấp thụ vốn lớn nhất của nền kinh tế, bất động sản còn là loại tài sản bảo đảm phổ biến nhất trong hoạt động tín dụng.

Điều này khiến quan hệ giữa thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng mang tính hai chiều. Khi thị trường tăng trưởng thuận lợi, nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà gia tăng, giúp ngân hàng mở rộng tín dụng, tăng thu nhập lãi và phát triển nhiều dịch vụ tài chính đi kèm. Ngược lại, khi thị trường suy giảm, những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản nhanh chóng phản ánh vào chất lượng tài sản của ngân hàng thông qua nợ xấu, áp lực trích lập dự phòng và rủi ro thanh khoản.

Thực tế giai đoạn 2021-2025 là minh chứng rõ nét cho mối liên hệ này.

Sau thời kỳ phục hồi mạnh hậu Covid-19, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tăng trưởng nhanh trong năm 2021 và nửa đầu năm 2022 nhờ mặt bằng lãi suất thấp và dòng tiền đầu tư dồi dào. Tuy nhiên, từ cuối năm 2022 đến năm 2023, thanh khoản thị trường suy giảm mạnh do nhiều yếu tố cùng lúc xuất hiện như vướng mắc pháp lý dự án, lãi suất tăng, khó khăn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Đến năm 2024-2025, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu phục hồi nhưng diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc. Trong khi một số dự án nhà ở có nhu cầu thực ghi nhận giao dịch cải thiện, nhiều dự án cao cấp hoặc phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính vẫn gặp khó khăn.

Trong suốt giai đoạn này, tín dụng ngân hàng tiếp tục đóng vai trò là nguồn vốn quan trọng nhất của thị trường bất động sản.

RỦI RO KHÔNG NẰM Ở QUY MÔ TÍN DỤNG MÀ Ở CHẤT LƯỢNG DÒNG VỐN

Một quan điểm khá phổ biến là tín dụng bất động sản luôn tiềm ẩn rủi ro cao và cần được kiểm soát chặt chẽ. Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tế cho thấy rủi ro không nằm ở bản thân quy mô tín dụng mà nằm ở chất lượng và hướng đi của dòng vốn.

Các khoản vay phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hoặc các dự án có pháp lý hoàn chỉnh thường có mức độ rủi ro thấp hơn đáng kể so với tín dụng đầu cơ, đất nền hoặc các dự án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý.

Thực tế, không phải mọi khoản tín dụng có liên quan đến bất động sản đều được ghi nhận là tín dụng bất động sản. Nhiều doanh nghiệp thuộc các ngành nghề khác vẫn sử dụng bất động sản làm tài sản bảo đảm. Điều này đồng nghĩa khi thị trường bất động sản biến động mạnh, rủi ro có thể lan sang nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế.

Bởi vậy, cách tiếp cận quản lý tín dụng theo ngành nghề một cách cơ học ngày càng bộc lộ hạn chế. Điều cần thiết hơn là phân loại tín dụng theo mục đích sử dụng vốn, chất lượng tài sản, dòng tiền trả nợ và mức độ rủi ro của từng dự án.

Kinh nghiệm những năm gần đây cho thấy biến động của thị trường bất động sản tác động tới hoạt động ngân hàng thông qua ít nhất năm kênh quan trọng.

Thứ nhất, tác động tới tăng trưởng tín dụng. Trong giai đoạn thị trường thuận lợi, nhu cầu vốn tăng mạnh giúp ngân hàng mở rộng dư nợ và cải thiện lợi nhuận. Tuy nhiên, nếu tín dụng tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ thực của nền kinh tế, nguy cơ hình thành bong bóng giá tài sản sẽ xuất hiện.

Thứ hai, tác động tới chất lượng tín dụng và nợ xấu. Đây là kênh ảnh hưởng rõ nét nhất. Khi thanh khoản thị trường suy giảm, doanh nghiệp khó bán hàng, dòng tiền trả nợ bị ảnh hưởng. Các khoản vay từng được đánh giá an toàn có thể nhanh chóng trở thành nợ cần chú ý hoặc nợ xấu.

Thứ ba, tác động tới khả năng sinh lời. Tín dụng bất động sản thường mang lại biên lợi nhuận hấp dẫn nhờ quy mô khoản vay lớn và thời hạn dài. Tuy nhiên, lợi nhuận này mang tính chu kỳ rất cao. Khi thị trường đảo chiều, chi phí dự phòng tăng mạnh có thể làm suy giảm đáng kể hiệu quả kinh doanh của ngân hàng.

Thứ tư, tác động tới thanh khoản. Đặc điểm của tín dụng bất động sản là thời hạn dài trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Điều này tạo ra áp lực về chênh lệch kỳ hạn và làm gia tăng rủi ro thanh khoản trong những giai đoạn thị trường khó khăn.

Thứ năm, tác động tới an toàn hệ thống. Nếu nhiều tổ chức tín dụng cùng tập trung tỷ trọng lớn vào bất động sản, các cú sốc của thị trường có thể lan rộng ra toàn bộ hệ thống tài chính. Đây chính là lý do nhiều quốc gia áp dụng các công cụ giám sát vĩ mô thận trọng đối với lĩnh vực này.

KHÔNG NÊN SIẾT TÍN DỤNG MỘT CÁCH ĐỒNG LOẠT 

Một trong những bài học lớn rút ra từ giai đoạn vừa qua là việc điều hành tín dụng bất động sản không nên được đặt trong lựa chọn đơn giản giữa "mở" hoặc "siết".

Việc siết tín dụng đồng loạt có thể khiến doanh nghiệp thiếu vốn, thị trường suy giảm sâu hơn và kéo theo tác động lan tỏa tới nhiều ngành nghề liên quan. Ngược lại, nới lỏng quá mức có thể thúc đẩy đầu cơ và làm gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng tài sản.

Do đó, xu hướng điều hành phù hợp hơn là quản lý theo mức độ rủi ro.

Theo đó, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp và các dự án có pháp lý đầy đủ cần được tiếp cận nguồn vốn thuận lợi hơn. Trong khi đó, các khoản vay phục vụ đầu cơ, dự án có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc chưa hoàn thiện pháp lý cần được giám sát chặt chẽ hơn thông qua các yêu cầu về vốn, hệ số rủi ro và tỷ lệ cho vay.

Từ góc độ chính sách, giai đoạn 2026-2030 cần tập trung vào các nhóm giải pháp trọng tâm.

Đối với các cơ quan quản lý nhà nước, cần hoàn thiện đồng bộ khung pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và hoạt động ngân hàng. Luật Các tổ chức tín dụng 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 đã tạo nền tảng pháp lý mới. Tuy nhiên, hiệu quả thực thi phụ thuộc lớn vào các nghị định, thông tư hướng dẫn, quy trình phối hợp liên ngành và năng lực thực thi tại địa phương.

Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục điều hành tín dụng theo hướng linh hoạt nhưng thận trọng. Không nên siết tín dụng bất động sản một cách đồng loạt, mà cần phân loại theo mục đích sử dụng vốn, phân khúc, năng lực tài chính của khách hàng và mức độ hoàn thiện pháp lý của dự án. Tín dụng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phục vụ nhu cầu thực và dự án đầy đủ pháp lý nên được tạo điều kiện tiếp cận vốn hợp lý.

Thứ ba, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản. Cơ sở dữ liệu cần bao gồm thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá giao dịch thực tế, tình trạng thế chấp, lịch sử giao dịch và dữ liệu cung - cầu theo địa phương. Khi thông tin minh bạch hơn, ngân hàng có thể thẩm định chính xác hơn và cơ quan quản lý có thể giám sát rủi ro tốt hơn.

Thứ tư, cần phát triển các kênh vốn dài hạn ngoài ngân hàng cho thị trường bất động sản, bao gồm quỹ đầu tư bất động sản, chứng khoán hóa tài sản, trái phiếu doanh nghiệp minh bạch và các công cụ tài chính xanh. Khi nguồn vốn được đa dạng hóa, áp lực lên hệ thống ngân hàng sẽ giảm.

HOÀN THIỆN CƠ SỞ DỮ LIỆU QUỐC GIA VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 

Ngoài giải pháp trên về chính sách, một trong những hạn chế lớn nhất hiện nay là tình trạng thiếu minh bạch thông tin. Giá giao dịch thực tế, tình trạng pháp lý dự án, dữ liệu quy hoạch, lịch sử giao dịch và tình trạng thế chấp tài sản vẫn còn phân tán giữa nhiều cơ quan khác nhau. Điều này làm gia tăng chi phí thẩm định và hạn chế khả năng đánh giá rủi ro của các tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản cần được xem là hạ tầng quan trọng của thị trường tài chính. Một nghịch lý tồn tại nhiều năm là thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào vốn tín dụng ngân hàng dù đây là lĩnh vực có nhu cầu vốn dài hạn.

Trong dài hạn, cần thúc đẩy phát triển các quỹ đầu tư bất động sản, thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, các sản phẩm chứng khoán hóa tài sản và các quỹ hưu trí, bảo hiểm tham gia cung ứng vốn. Khi nguồn vốn được đa dạng hóa, áp lực đối với hệ thống ngân hàng sẽ giảm đáng kể.

Đối với các ngân hàng thương mại, giải pháp hiện nay là cần nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng bất động sản. Thẩm định không chỉ dựa vào giá trị tài sản bảo đảm mà phải phân tích dòng tiền, năng lực tài chính của khách hàng, pháp lý dự án, tiến độ triển khai, nhu cầu thị trường và phương án xử lý rủi ro.

Các ngân hàng cũng cần thiết lập giới hạn rủi ro đối với danh mục tín dụng bất động sản. Các giới hạn cần được thiết kế theo ngành, phân khúc, nhóm khách hàng, địa bàn và loại tài sản bảo đảm. Việc tập trung dư nợ vào một số chủ đầu tư lớn hoặc một số khu vực có dấu hiệu tăng giá nóng cần được giám sát đặc biệt.

Tăng cường hệ thống cảnh báo sớm. Các chỉ báo cảnh báo có thể bao gồm tỷ lệ chậm tiến độ dự án, tỷ lệ hàng tồn kho, tỷ lệ bán hàng, biến động giá giao dịch và tỷ lệ nợ đến hạn. Hệ thống cảnh báo sớm giúp ngân hàng chủ động cơ cấu danh mục trước khi rủi ro trở thành nợ xấu.

Đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản trị tín dụng. Ứng dụng trí tuệ nhân tạo và dữ liệu lớn có thể giúp ngân hàng cải thiện thẩm định khách hàng, định giá tài sản, phát hiện gian lận và dự báo rủi ro.

Ngân hàng cần tăng cường năng lực vốn và dự phòng. Việc duy trì tỷ lệ an toàn vốn và tỷ lệ bao phủ nợ xấu ở mức phù hợp là điều kiện quan trọng để bảo đảm khả năng chống chịu.

Nhìn lại giai đoạn 2021-2025, có thể thấy tín dụng bất động sản vừa là động lực tăng trưởng, vừa là nguồn rủi ro tiềm ẩn đối với hệ thống ngân hàng. Vấn đề không nằm ở việc hạn chế hay khuyến khích tín dụng bất động sản, mà ở việc phân bổ dòng vốn đúng địa chỉ, đúng nhu cầu và đúng mức độ rủi ro.

Trong bối cảnh khung pháp lý mới về nhà ở, kinh doanh bất động sản và hoạt động ngân hàng đã được hoàn thiện hơn, mục tiêu của giai đoạn tới không phải là giảm vai trò của tín dụng ngân hàng, mà là xây dựng một cấu trúc vốn cân bằng hơn cho thị trường bất động sản, qua đó nâng cao khả năng chống chịu của cả hệ thống tài chính và nền kinh tế.