Tp.HCM: Giá bất động sản tiếp tục giảm

Theo thống kê của Công ty Nghiên cứu và Tư vấn bất động sản VietRees, tình hình giao dịch bất động sản căn hộ, nhà phố và đất nền dự án tại Tp.HCM trong tháng 9 tiếp tục giảm so với vài tháng trước, giá rao bán cũng đã chững hẳn.

Giao dịch và giá bất động sản cùng giảm

Tại các trung tâm môi giới và các sàn giao dịch ở Tp.HCM tiếp tục cho thấy tất cả đều thưa vắng khách. Giá cả bất động sản niêm yết bán đã chững lại nói chung và giảm đối với đất nền dự án.

Thị trường đất nền dự án có dấu hiệu giảm giá trở lại sau đợt tăng giá trong tháng 8 (so với tháng 7). Sự biến động về giá cả này được lý giải là do thị trường đất nền dự án có liên thông đặc biệt và mật thiết với sự trồi sụt của thị trường chứng khoán và tâm lý của các nhà đầu tư khi mà đất nền dự án hầu hết đang được cầm giữ bởi các nhà đầu tư, ít có bóng dáng của những người có nhu cầu thực sự.

Tuy thị trường có giảm giá nói chung nhưng lại không giảm ở các khu vực có vị trí đắc địa và giao dịch thành công rất thấp, thấp hơn nhiều so với giao dịch thành công của căn hộ vốn đang rất hạn chế.

Vấn đề mua bán căn hộ và nhà trả góp trong tháng 9/2008 tiếp tục thu hút được nhiều sự quan tâm của những người có nhu cầu mua thực sự. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư cá nhân có nguồn tiền nhàn rỗi đang mua vào các sản phẩm bất động sản được rao bán với giá giảm mạnh (mức giá giảm hơn 50% so với trước đây).

Họ tin rằng với mức giá này, khó có thể mua được trong tương lai khi chi phí xây dựng và lạm phát và lãi suất ngân hàng đang ở mức cao. Các giao dịch thành công đối với căn hộ chủ yếu là nằm trong phân khúc trung bình hoặc dành cho người có thu nhập thấp; một số ít là các căn hộ cao cấp được bán ra với giá giảm mạnh do giới đầu tư mua vào. Các chủ đầu tư đang bắt đầu triển khai các dự án căn hộ mới thuộc nhóm phân khúc trung bình thấp.

Tuy nhiên, theo nhận định của giới đầu tư, sớm nhất cũng phải 2 năm nữa thị trường mới có thêm nhiều nguồn cung căn hộ mới thuộc dạng này. Đối với các phân khúc căn hộ cao cấp, ngoài nhóm khách hàng trong nước (đang hạn chế) thì các chủ đầu tư đang nhắm tới thị trường nước ngoài mà cụ thể là số đông Việt kiều đang có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam. Đặc biệt là nhóm Việt kiều ở Mỹ, Canada, Đức, Pháp, Úc và các nước Đông Âu.

Liên quan đến vấn đề này, Công ty CB Richard Ellis Việt Nam nhận định: không còn tồn tại nữa việc sắp hàng dài để mua căn hộ như dự án The Vista, Estella, Hoàng Anh Gia Lai và Sky Garden 3. Hiếm thấy dự án mới được công bố và giá bán lại cũng bị ảnh hưởng nhiều. Tuy nhiên, căn hộ dịch vụ vẫn là một lựa chọn khả quan cho chủ đầu tư vì mang đến dòng tiền lập tức và khả năng cho thuê được trong tương lai.

CB Richard Ellis cho rằng: với 81.000 người nước ngoài đang tạm trú tại khu vực Tp.HCM trong khi nguồn cung thị trường chỉ dưới 3.000 căn hộ dịch vụ, nhân viên nước ngoài đang rất khó khăn để tìm ra những lựa chọn thích hợp. Thêm vào đó, căn hộ hạng A chiếm chưa đến 25% và hạng B hơn không đáng kể.

Theo kết quả thống kê của CB Richard Ellis, những căn hộ hạng A ở khu vực Tp. HCM diện tích từ 60 - 80 m2, có thể cho thuê ở mức 49 USD/m2. Hơn 5 năm vừa qua, giá thuê đã tăng dần từ 5-10% mỗi năm. Riêng quý 2/2008, giá thuê lại được tăng thêm từ 5 - 8% mặc dù nền kinh tế đang đi xuống cho thấy nhu cầu cao đối với những căn hộ dịch vụ và diện tích cho thuê căn hộ dịch vụ đang thiếu trầm trọng.

Trong khi đó, giá thuê văn phòng bắt đầu giảm ở khu vực Tp.HCM, do hàng loạt cao ốc mới xuất hiện. Hiện tại, ở khu vực Tp.HCM có tổng cộng 810.000 m2 văn phòng cho thuê, nhiều cao ốc văn phòng trống khoảng 50%. Những chủ đầu tư đang bị ảnh hưởng buộc phải giảm giá thuê và cộng thêm những lợi ích phụ trội vào cho khách thuê khi họ có nhiều lựa chọn phong phú khác nhau. Rõ ràng là thị trường văn phòng không còn quá triển vọng cho chủ đầu tư.

Đây là nguyên nhân để chủ đầu tư nên suy nghĩ lại kế hoạch của họ và chuyển sang kinh doanh tòa nhà căn hộ dịch vụ mà giá thuê hy vọng đạt hơn 50 USD/m2 trong năm sau.

"Điệp khúc" thiếu vốn của doanh nghiệp bất động sản

Hiện tại, lượng vốn đổ vào thị trường đã giảm sút, lãi suất ngân hàng vẫn quá cao nên đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh và nguồn cầu về bất động sản. Các doanh nghiệp - chủ đầu tư bất động sản đang thiếu vốn trầm trọng trong việc triển khai các dự án. Có nhiều dự án đã ngưng triển khai và kéo giãn tiến độ, hoặc bán hay sang nhượng hoàn toàn.

Bên cạnh đó doanh nghiệp phải đứng trước tình trạng chi phí đầu vào tăng đáng kể và nhất là tình hình khó khăn trong việc kinh doanh bán ra. Do đó có thể thấy trước nguy cơ nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản đối mặt với cơ lỗ khi tiến hành triển khai dự án nếu không tính toán kỹ và không đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường. Nhân sự trong ngành bất động sản có dấu hiệu chuyển dần sang ngành khác trước đợt cắt giảm nhân sự của nhiều công ty hiện nay.

Theo ông Vũ Quốc Thái, Giám đốc Nghiên cứu của VietRees, các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực cần phải xây dựng chiến lược phát triển dài hạn; tích cực trong công tác nghiên cứu phát triển, đặc biệt là đầu tư một cách nghiêm túc cho công tác nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khách hàng; từng bước phát triển vững chắc, tránh đầu tư dàn trải trước tình hình khó khăn hiện nay.

Đối với các doanh nghiệp ít tiềm lực hơn thì cần phải đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho dự án, nghiên cứu rút ngắn thời gian thực hiện dự án, tổ chức thực hiện tinh gọn, giảm thiểu các khâu trung gian, tiết kiệm chi phí, tăng năng suất lao động góp phần hạ giá thành sản phẩm đầu tư; từ đó tập trung đầu tư kinh doanh các sản phẩm bất động sản thu hút và phù hợp với nhu cầu thực sự của số đông khách hàng.