Tp.HCM: Giao dịch căn hộ giảm mạnh do sốt đất nền?

Theo báo cáo Thị trường Bất động sản quý I/2021 của Savills Việt Nam, tại Tp.HCM, quý đầu năm nay, phân khúc biệt thự mở bán sơ cấp chỉ đạt hơn 470 căn, thấp nhất trong 5 năm qua.

BIỆT THỰ, NHÀ PHỐ MỞ BÁN THẤP NHẤT 5 NĂM

Nguồn cung trong quý đầu năm nay giảm mạnh so với quý IV/2020 với mức giảm 50% và cũng giảm 59% so với cùng kỳ năm 2020, phần lớn đến từ hàng tồn kho, chiếm 63%, chỉ có 37% đến từ các dự án mở bán mới là 180 căn.

Trong 10 năm qua, phân khúc nhà thấp tầng chiếm chưa đến 10% nhà ở mới, tỷ lệ này được dự báo tiếp tục sụt giảm trong các năm tới. Do đó, nguồn cung nhà liền thổ dự kiến sẽ tiếp tục khan hiếm khi quy hoạch nhà ở Tp.HCM đến 2030 ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng.

Với lượng biệt thự, nhà phố mở bán thấp trong quý I, nhưng lượng giao dịch cũng giảm tương ứng gần 70% so với cuối năm 2020, chỉ đạt 200 căn, trong đó gần một nửa (42%) giao dịch đến từ các dự án mới, và người mua tìm đến nhà phố nhiều hơn, chiếm tới 67% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ đạt 43%.

Tình hình hoạt động khó khăn do khan hiếm nguồn cung mới và sự gia tăng tỷ trọng các sản phẩm tồn kho khó bán như các căn đã mở bán lâu hoặc có giá bán cao trên 2 triệu USD.

Các dự án mới trong tương lai sẽ được mở bán nhiều tại khu vực ngoại thành với gần 9.200 căn tới năm 2023. Trong đó, Bình Chánh chiếm 25% nguồn cung mới, tiếp theo là quận 9 với 18%, quận 2 chiếm 17%.

Quận  Bình Tân và các huyện ngoại thành như Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Củ Chi và Hóc Môn phù hợp để phát triển các dự án bất động sản song song và đồng bộ với việc nâng cấp, cải thiện cơ sở hạ tầng vì đây là các quận có quỹ đất lớn.

CĂN HỘ: CHỈ BÁN ĐƯỢC 42%

Trong quý đầu năm 2021, có hơn 4.900 căn được mở bán sơ cấp tại Tp.HCM, giảm 56% theo quý và 31% theo năm.

Tổng nguồn cung mới đạt hơn 2.200 căn đến từ 2 dự án mới và 8 dự án cũ của giai đoạn mở bán tiếp theo, ghi nhận lượng giảm 73% theo quý và 38% theo năm. 

Dù vậy, căn hộ hạng B vẫn dẫn đầu nguồn cung sơ cấp trong quý I với 57% thị phần. Trong đó, hai dự án hạng B mới là Masteri Lumiere ở Quận 2 và King Crown Infinity ở Thủ Đức chiếm 33%.

Tổng lượng giao dịch trong quý này đạt gần 2.100 căn, thấp nhất trong 5 năm, giảm 76% theo quý và 56% theo năm, do nguồn cung sơ cấp giảm. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 42%, giảm mạnh 34 điểm phần trăm theo quý.

Dù tỷ lệ hấp thụ giảm, nhưng giá bán ghi nhận tăng ở cả ba hạng A, B, C, trong đó các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu ghi nhận mức tăng đến 6% so với các đợt mở bán trước đó.

Dự báo nguồn cung căn hộ từ nay đến cuối năm sẽ có hơn 14.600 căn hộ ở cả ba hạng A, B, C sẽ gia nhập thị trường.

Nhờ tuyến Metro số 1 chuẩn bị vận hành cũng như tiến độ đường vành đai 3, các khu đô thị mới ở các quận có tốc độ đô thị hóa cao như quận 2, 7 và 9, vẫn là nguồn cung chính trong tương lai, chiếm 44% thị phần.

Thủ tục hành chính cải thiện cũng như việc hoàn thành các cơ sở hạ tầng trọng điểm tương lai sẽ tiếp tục hỗ trợ cho các dự án mới ở khu ngoài trung tâm. Đến năm 2024, tổng cung dự kiến đạt hơn 112.000 căn hộ, trong đó Hạng B sẽ dẫn dắt với 48% thị phần.

RỦI RO TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong quý I/2021 đạt 2,13% do lãi suất cho vay mua nhà giảm 0,3-2 điểm phần trăm. Tăng trưởng kinh tế tích cực sẽ thúc đẩy triển vọng phân khúc bất động sản liền thổ khi dự báo tăng trưởng GDP trung bình 7%/năm trong 5 năm tới của Việt Nam, theo Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư.

Một vấn đề được ông Troy Griffiths cảnh báo đó là rủi ro trái phiếu doanh nghiệp. Theo ông Troy Griffiths, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thắt chặt các phương thức cho vay thương mại khiến tỷ lệ vốn ngắn hạn tối đa cho các khoản vay trung và dài hạn tiếp tục giảm còn 30% vào tháng 10/2023. Trái phiếu doanh nghiệp dần trở thành phương thức huy động vốn thay thế được các doanh nghiệp bất động sản ưa chuộng. Từ 2018-2020, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tăng hàng năm và đạt 90% vào năm 2020, tuy nhiên, tổng lượng giao dịch căn hộ sẽ là thách thức lớn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu khi ghi nhận mức giảm trung bình 32%/năm.