TS. Cấn Văn Lực: “Một hộ gia đình cần 26 năm thu nhập để mua một căn hộ”

Chia sẻ tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam lần thứ 3 – 2025 với chủ đề: “Kỷ nguyên mới, sức bật mới” vào chiều ngày 25/9, TS. Cấn Văn Lực cho biết kể từ đầu năm tới nay, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu phục hồi rõ nét.

GDP của hoạt động kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2025 tăng 4,41% và lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng tới 73% so với cùng kỳ. Số lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm cũng tăng 2,6% so với cùng kỳ năm 2024.

Sự phục hồi này được hỗ trợ bởi các yếu tố như kinh tế vĩ mô ổn định, lãi suất thấp, đầu tư công được đẩy mạnh và đặc biệt là các đột phá về thể chế nhất là khi 3 đạo luật quan trọng (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) có hiệu lực sớm.

Dù vậy, theo vị chuyên gia, thị trường bất động sản của Việt Nam đang đối mặt với một thách thức lớn và kéo dài. Đó là giá quá cao so với thu nhập của người dân.

Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam lần thứ ba - năm 2025 (VWAS) 2025 ngày 25/9 với sự tham gia của lãnh đạo cơ quan quản lý Nhà nước, các chuyên gia, doanh nghiệp chuyên sâu về kinh tế thế giới, thị trường tài chính… đã tập trung phân tích các lớp tài sản như chứng khoán, bất động sản, tài sản mã hóa… giúp nhà đầu tư xác định cơ hội những tháng cuối năm và dài hạn hơn là những năm tới để phân bổ danh mục hợp lý nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.

Phát biểu tại Diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Thị Bích Ngọc cho biết năm 2025 đánh dấu một kỷ nguyên mới của dân tộc, khi nền kinh tế đang chuyển mình sâu sắc với hàng loạt cải cách chiến lược.

Thị trường tài chính Việt Nam cũng đang đứng trước những bước ngoặt quan trọng, với các đột phá về thể chế như kỳ vọng nâng hạng thị trường chứng khoán, tài sản mã hóa được pháp lý hóa, và đặc biệt là việc thành lập Trung tâm tài chính quốc tế tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Đây là bước đi đột phá nhằm thu hút nguồn lực tài chính dài hạn, kết nối sâu rộng vào mạng lưới tài chính toàn cầu và hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số trong những năm tiếp theo.

Theo ông Phạm Văn Hoành, Tổng Biên tập Báo Tài chính – Đầu tư, trưởng Ban Tổ chức Diễn đàn, báo cáo của Knight Frank Wealth Report 2025 cho thấy, hiện có khoảng 5.459 người Việt sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD, đứng thứ 6 khu vực Đông Nam Á.  Cùng với mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số giai đoạn tới, bình quân thu nhập người dân sẽ tăng 7 - 9%/năm. Do đó, tỷ trọng của nhóm khách hàng giàu đang tăng nhanh. 

Tuy vậy, theo khảo sát của Knight Frank, đa phần người giàu Việt phân bổ tài sản chủ yếu vào bất động sản và vàng (trung bình người Việt phân bổ tới 31% tài sản vào bất động sản và 14% vào vàng). Điều này cho thấy, người Việt đề cao việc giữ gìn vốn hơn là mạo hiểm tìm kiếm lợi nhuận cao, chưa đa dạng hóa danh mục phân bổ tài sản.

“Một thống kê đáng báo động cho thấy năm 2025, một hộ gia đình Việt Nam cần trung bình 25,8 năm thu nhập để mua một căn hộ, tăng 2,1 năm so với năm 2024. Điều này khiến Việt Nam xếp thứ 9 trong hơn 100 quốc gia về mức độ khó tiếp cận nhà ở. Giai đoạn 2019-2024, giá bất động sản Việt Nam đã tăng tới 59%, một mức tăng rất cao so với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới”, ông Lực nhấn mạnh.

Tương tự như bất động sản, thị trường chứng khoán những tháng qua cũng có sự bùng nổ. Chỉ số VN-Index ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 30,93% tính đến ngày 19/9/2025. 

Trong đó, theo TS. Cấn Văn Lực, có 6 động lực tăng trưởng chính đang thúc đẩy thị trường chứng khoán tăng trưởng.

Một là nền tảng vĩ mô vững chắc với tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất thấp, và chính sách tiền tệ nới lỏng.

Hai là cải cách quyết liệt, hành lang pháp lý liên tục được cải thiện, tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Ba là kỳ vọng nâng hạng thị trường chứng khoán đã hút dòng vốn ngoại lớn vào thị trường.

Bốn là sức khỏe doanh nghiệp khả quan với lợi nhuận và dòng tiền của các doanh nghiệp niêm yết được cải thiện.

Năm là niềm tin và tâm lý thị trường tích cực đã thúc đẩy dòng tiền chảy mạnh thị trường.

Và cuối cùng là các yếu tố bên ngoài như lộ trình chính sách của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) và các ngân hàng trung ương lớn đã được định hình rõ ràng hơn.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng cảnh báo về 5 rủi ro chính mà nhà đầu tư cần lưu ý: giá cổ phiếu đang ở mức P/E khá cao (15 lần), việc sử dụng đòn bẩy tài chính (margin) tăng nhanh, lượng hàng hóa trên thị trường còn ít, rủi ro an ninh mạng và khả năng thị trường chứng khoán chưa được nâng hạng trong năm 2025.

Để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững trong bối cảnh hiện nay, TS. Cấn Văn Lực đề xuất đẩy nhanh việc thực hiện các giải pháp nâng hạng thị trường, phát triển nhà đầu tư chuyên nghiệp và tăng cường giáo dục tài chính cho công chúng. Bởi thống kê cho thấy, 85% giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam thuộc về các nhà đầu tư cá nhân.

Ngoài ra, hoàn thiện thể chế (gồm cả quy định quản lý tài sản số), vận hành Trung tâm tài chính quốc tế tại TP.HCM và Đà Nẵng,

Riêng đối với thị trường bất động sản, ông Lực cho rằng giải pháp trọng tâm là hoàn thiện khung pháp lý và khâu thực thi, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai minh bạch, và có biện pháp cụ thể để đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn.

“Không thể để giá bất động sản tăng mãi như thế này được. Việc đánh thuế với bất động sản thứ hai chỉ là một chuyện, cần nhiều giải pháp đồng bộ như: Kiểm soát van tín dụng bất động sản, xây dựng cơ sở dữ liệu để ngăn đầu cơ, thổi giá; đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm…”, ông Lực khuyến nghị.