TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Xây nhà xã hội phải thỏa nhiều điều kiện
Có nhiều ý kiến cho rằng quá nhiều điều kiện khắt khe gây khó cho doanh nghiệp muốn tham gia phát triển nhà xã hội
Trong dự thảo phương án sử dụng vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ quỹ hỗ trợ kích cầu của Chính phủ, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều quy định về điều kiện, đối tượng và cơ chế vốn.
Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng quá nhiều điều kiện khắt khe gây khó cho doanh nghiệp muốn tham gia phát triển nhà xã hội, thay vì khuyến khích họ.
Đối tượng tham gia phải thỏa nhiều điều kiện
Theo quan điểm của Bộ Xây dựng, các dự án phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp được vay vốn phải đáp ứng các điều kiện như: có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật; có dự án phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh; đã hoàn thành việc đền bù, giải phóng mặt bằng hoặc đã được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
Ngoài ra, nhà đầu tư phải tuân theo mức giá trần trong quá trình kinh doanh nhà ở loại này, cụ thể, giá bán hoặc thuê mua nhà ở do chủ đầu tư và người mua thỏa thuận, nhưng dự kiến tối đa không vượt quá 10 triệu đồng/m2 (đối với các loại đô thị đặc biệt), không vượt quá 7 triệu đồng/m2 (đối với các đô thị khác); giá cho thuê nhà đối với công nhân các khu công nghiệp, sinh viên sẽ không tính tiền sử dụng đất (trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất sẽ được hoàn trả).
Theo ý kiến của một số doanh nghiệp, việc quy định chỉ những doanh nghiệp có dự án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp đã được phê duyệt hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư mới được vay vốn đã hạn chế cơ hội xin vay vốn của nhiều doanh nghiệp.
Thường thì các doanh nghiệp không mấy khi tập trung vào dự án nhà ở giá thấp mà thời gian vừa qua nhiều doanh nghiệp đã đổ vốn quá nhiều vào dự án nhà ở cao cấp. Nay khi thị trường nhà đất suy giảm, nhiều doanh nghiệp muốn chuyển hướng đầu tư sang nhà giá thấp, nhưng với những điều kiện vay vốn mang nặng tính thủ tục như trên, khiến họ càng cân nhắc kỹ càng hơn về bài toán lợi nhuận.
Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần Dịch vụ xây dựng địa ốc Đất Xanh cho biết, trong thời gian qua, mặc dù nhà nước kêu gọi doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà giá thấp nhưng mới có một vài dự án được triển khai. Đầu tư nhà ở giá rẻ bị hạn chế về đối tượng, giá trần mua bán, quỹ đất với mức lãi suất hỗ trợ như những phương án nêu trên, có gì đảm bảo cho các dự án nằm trong đối tượng được vay vốn thu được lợi nhuận khi lãi suất tăng cao?
Chưa thống nhất về cơ chế vốn
Về cơ chế và quy mô nguồn vốn, có hai phương án được đưa ra thẩm định. Phương án thứ nhất do Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất.
Theo bộ này, nhà nước sẽ hỗ trợ bù lãi suất 4% đối với các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp trong thời gian 2 năm từ quỹ dự trữ ngoại tệ của nhà nước với số vốn 717 tỉ đồng.
Ngoài ra, các ngân hàng thương mại được ủy thác cần huy động nguồn vốn bổ sung, kết hợp nguồn vốn tự có của các chủ đầu tư. Cụ thể, vốn tự có của các chủ đầu tư dự án (dự kiến tối thiểu bằng 15% tổng mức đầu tư của dự án theo quy định bắt buộc của pháp luật nhà ở), tương đương 1.300 tỉ đồng và vốn do các ngân hàng thương mại huy động khoảng 7.600 tỉ đồng.
Với số tiền hỗ trợ của nhà nước 717 tỷ đồng, lãi suất bù 4% trong thời gian hai năm, tổng số vốn có thể huy động từ xã hội để phát triển chương trình nhà ở trên gần 9.000 tỉ đồng.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nếu thực hiện theo phương án này thì số vốn huy động từ các thành phần kinh tế lớn gấp nhiều lần số vốn nhà nước bỏ ra (8.900 tỉ đồng so với 717 tỉ đồng). Nhưng sau khi dự án hoàn thành người mua nhà phải trả toàn bộ giá trị căn nhà một lần cho chủ đầu tư để hoàn trả vốn cho ngân hàng.
Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, phương án bù 4% lãi suất trong thời gian 2 năm của Bộ Kế hoạch và Đầu tư chưa phù hợp với đặc thù đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Lý do là lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn, người thu nhập thấp rất khó có điều kiện thanh toán một lần.
Hai đơn vị này đề xuất, các dự án sẽ được vay vốn theo phương thức cấp tín dụng có hoàn trả với thời hạn cho vay và trả nợ tối đa 10 năm (riêng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên thuê được áp dụng thời hạn vay vốn tối đa 15 năm). Cơ cấu lãi suất, phí cho vay vốn được tính theo nguyên tắc hòa đồng phí và lãi suất tất cả các nguồn vốn: vốn hỗ trợ từ quỹ dự trữ của nhà nước, vốn của các ngân hàng thương mại, vốn của chủ đầu tư.
Với mức hỗ trợ bù lãi suất 4% từ quỹ của nhà nước kết hợp với vốn của các ngân hàng thương mại và của chủ đầu tư dự án phải đảm bảo lãi suất cho vay bình quân tối đa không vượt quá 60-70% lãi suất vay thương mại bình quân của các ngân hàng thương mại theo từng thời kỳ.
Theo Bộ Xây dựng, mặc dù phương án này không huy động được nguồn vốn lớn so với phương án bù lãi suất ngắn hạn, nhưng phương án này giúp người thu nhập thấp có thể trả góp, thuê hoặc thuê mua nhà.
Hạnh Liên (TBKTSG)
Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng quá nhiều điều kiện khắt khe gây khó cho doanh nghiệp muốn tham gia phát triển nhà xã hội, thay vì khuyến khích họ.
Đối tượng tham gia phải thỏa nhiều điều kiện
Theo quan điểm của Bộ Xây dựng, các dự án phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp được vay vốn phải đáp ứng các điều kiện như: có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật; có dự án phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh; đã hoàn thành việc đền bù, giải phóng mặt bằng hoặc đã được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
Ngoài ra, nhà đầu tư phải tuân theo mức giá trần trong quá trình kinh doanh nhà ở loại này, cụ thể, giá bán hoặc thuê mua nhà ở do chủ đầu tư và người mua thỏa thuận, nhưng dự kiến tối đa không vượt quá 10 triệu đồng/m2 (đối với các loại đô thị đặc biệt), không vượt quá 7 triệu đồng/m2 (đối với các đô thị khác); giá cho thuê nhà đối với công nhân các khu công nghiệp, sinh viên sẽ không tính tiền sử dụng đất (trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất sẽ được hoàn trả).
Theo ý kiến của một số doanh nghiệp, việc quy định chỉ những doanh nghiệp có dự án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp đã được phê duyệt hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư mới được vay vốn đã hạn chế cơ hội xin vay vốn của nhiều doanh nghiệp.
Thường thì các doanh nghiệp không mấy khi tập trung vào dự án nhà ở giá thấp mà thời gian vừa qua nhiều doanh nghiệp đã đổ vốn quá nhiều vào dự án nhà ở cao cấp. Nay khi thị trường nhà đất suy giảm, nhiều doanh nghiệp muốn chuyển hướng đầu tư sang nhà giá thấp, nhưng với những điều kiện vay vốn mang nặng tính thủ tục như trên, khiến họ càng cân nhắc kỹ càng hơn về bài toán lợi nhuận.
Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần Dịch vụ xây dựng địa ốc Đất Xanh cho biết, trong thời gian qua, mặc dù nhà nước kêu gọi doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà giá thấp nhưng mới có một vài dự án được triển khai. Đầu tư nhà ở giá rẻ bị hạn chế về đối tượng, giá trần mua bán, quỹ đất với mức lãi suất hỗ trợ như những phương án nêu trên, có gì đảm bảo cho các dự án nằm trong đối tượng được vay vốn thu được lợi nhuận khi lãi suất tăng cao?
Chưa thống nhất về cơ chế vốn
Về cơ chế và quy mô nguồn vốn, có hai phương án được đưa ra thẩm định. Phương án thứ nhất do Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất.
Theo bộ này, nhà nước sẽ hỗ trợ bù lãi suất 4% đối với các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp trong thời gian 2 năm từ quỹ dự trữ ngoại tệ của nhà nước với số vốn 717 tỉ đồng.
Ngoài ra, các ngân hàng thương mại được ủy thác cần huy động nguồn vốn bổ sung, kết hợp nguồn vốn tự có của các chủ đầu tư. Cụ thể, vốn tự có của các chủ đầu tư dự án (dự kiến tối thiểu bằng 15% tổng mức đầu tư của dự án theo quy định bắt buộc của pháp luật nhà ở), tương đương 1.300 tỉ đồng và vốn do các ngân hàng thương mại huy động khoảng 7.600 tỉ đồng.
Với số tiền hỗ trợ của nhà nước 717 tỷ đồng, lãi suất bù 4% trong thời gian hai năm, tổng số vốn có thể huy động từ xã hội để phát triển chương trình nhà ở trên gần 9.000 tỉ đồng.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nếu thực hiện theo phương án này thì số vốn huy động từ các thành phần kinh tế lớn gấp nhiều lần số vốn nhà nước bỏ ra (8.900 tỉ đồng so với 717 tỉ đồng). Nhưng sau khi dự án hoàn thành người mua nhà phải trả toàn bộ giá trị căn nhà một lần cho chủ đầu tư để hoàn trả vốn cho ngân hàng.
Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, phương án bù 4% lãi suất trong thời gian 2 năm của Bộ Kế hoạch và Đầu tư chưa phù hợp với đặc thù đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Lý do là lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn, người thu nhập thấp rất khó có điều kiện thanh toán một lần.
Hai đơn vị này đề xuất, các dự án sẽ được vay vốn theo phương thức cấp tín dụng có hoàn trả với thời hạn cho vay và trả nợ tối đa 10 năm (riêng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên thuê được áp dụng thời hạn vay vốn tối đa 15 năm). Cơ cấu lãi suất, phí cho vay vốn được tính theo nguyên tắc hòa đồng phí và lãi suất tất cả các nguồn vốn: vốn hỗ trợ từ quỹ dự trữ của nhà nước, vốn của các ngân hàng thương mại, vốn của chủ đầu tư.
Với mức hỗ trợ bù lãi suất 4% từ quỹ của nhà nước kết hợp với vốn của các ngân hàng thương mại và của chủ đầu tư dự án phải đảm bảo lãi suất cho vay bình quân tối đa không vượt quá 60-70% lãi suất vay thương mại bình quân của các ngân hàng thương mại theo từng thời kỳ.
Theo Bộ Xây dựng, mặc dù phương án này không huy động được nguồn vốn lớn so với phương án bù lãi suất ngắn hạn, nhưng phương án này giúp người thu nhập thấp có thể trả góp, thuê hoặc thuê mua nhà.
Hạnh Liên (TBKTSG)
