Theo bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), xu hướng này không chỉ phản ánh nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản, mà còn chịu tác động bởi những yếu tố khách quan như: chính sách quy hoạch, hạ tầng giao thông, cùng sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.

Thực tế, giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn, điển hình là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ngày càng cao, thậm chí đạt đến mức kỷ lục, khiến hoạt động đầu tư trở nên khó khăn hơn khi chi phí vốn không ngừng tăng, biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó đảm bảo. Điều này buộc nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm thị trường tiềm năng ở vùng ven.

CHỊU TÁC ĐỘNG CỦA NHIỀU YẾU TỐ

“Nhất là với phân khúc căn hộ, mức giá sơ cấp của sản phẩm, trung bình năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m², các dự án mở bán mới đều có giá từ 60 triệu đồng/m², để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đồng đến 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực. Tại các quận trung tâm (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ…), khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình lên tới 10 con số; nên không chỉ nhiều người mua nhà cảm thấy đuối sức, gác lại việc mua nhà, mà nhiều nhà đầu tư cũng không còn “trường vốn” để theo đuổi”, bà Miền nhận định.

Trong khi đó, Chính phủ và các địa phương lại đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị nhằm giảm tải áp lực dân số và hạ tầng tại trung tâm, giúp các quận, huyện ven trung tâm và tỉnh, thành phố kề bên hai đô thị đặc biệt thực sự trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp.

Ngoài ra, việc đầu tư vào hạ tầng giao thông, gồm một số tuyến đường cao tốc, vành đai hay hệ thống giao thông công cộng, làm rút ngắn thời gian kết nối giữa khu vực vệ tinh với trung tâm thành phố đã tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản. Những dự án đại đô thị “all in one” được đầu tư tại khu vực vùng ven cũng đóng vai trò rất quan trọng đối với hoạt động thúc đẩy hạ tầng và thương mại phát triển mạnh mẽ. Qua đó, kéo giá trị bất động sản khu vực xung quanh tăng lên và thu hút sự quan tâm của  nhà đầu tư.

“Khi nhà đầu tư “tăng tốc” về nơi giá đất còn mềm, tiềm năng tăng trưởng cao, họ thường tập trung vào loại hình đất nền, nhà phố thương mại hoặc dự án khu đô thị mới với giá trị đầu tư hợp lý. Cụ thể, thay vì tập trung lướt sóng ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn chiến lược tích lũy quỹ đất ở vùng ven, đón đầu sự phát triển trong tương lai khi hạ tầng hoàn thiện. Tuy nhiên, ngoài nhà ở thì mô hình second home, farmstay, hay khu nghỉ dưỡng ven đô cũng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư nhờ khả năng khai thác cho thuê, đặc biệt là sau đại dịch Covid-19 đã thúc đẩy xu hướng sống xanh và làm việc từ xa”, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường chia sẻ.

CƠ HỘI CHO CÁC DOANH NGHIỆP

Chuyên gia VARS cho rằng đây là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án với quy mô đa dạng. Hiện có nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã đón đầu cơ hội, phát triển các khu đô thị quy mô lớn ở những tỉnh lân cận.

Tương tự, đối với doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ, việc phát triển dự án tại khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh hay các tỉnh, thành phố lân cận hai đô thị đặc biệt không chỉ là cơ hội, mà gần như trở thành hướng đi tất yếu, giữa bối cảnh quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được siết chặt, chi phí đất đai tăng cao, khiến họ không đủ năng lực cạnh tranh và phát triển dự án ở khu vực trung tâm.

Vì vậy, thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ đã chủ động tìm kiếm, tích lũy quỹ đất sạch tại vùng ven để triển khai dự án, tận dụng lợi thế giá đất còn "mềm" và tiềm năng tăng trưởng cao. Lượng cung mới này cũng là yếu tố quan trọng, thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản vùng ven nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở.

Bên cạnh phân khúc nhà ở, bà Miền cho biết không ít doanh nghiệp còn đẩy mạnh đầu tư vào bất động sản công nghiệp, do nhu cầu tăng cao từ xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu và động lực hỗ trợ từ quy hoạch. Với sự gia tăng dân số của khu đô thị vệ tinh, nhu cầu về trung tâm thương mại, khu phức hợp, văn phòng làm việc tại vùng ven tiếp tục gia tăng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản mở rộng danh mục đầu tư.

Theo đại diện VARS, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét, bởi việc đầu tư bất động sản khu vực trung tâm hiện chỉ phù hợp với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, nhu cầu tích lũy tài sản dài hạn. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm, giá bất động sản của một số nơi có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối “rẻ”, biên độ tăng giá lớn trong tương lai. Đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở tại khu vực ngoài trung tâm tiếp tục tăng, các chính sách ưu đãi và khuyến khích phát triển đô thị vùng ven tiếp tục tạo động lực cho nhà đầu tư.

Mặc dầu vậy, nhà đầu tư lựa chọn đầu tư vào khu vực ngoài trung tâm cần nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng, do có thể gặp những vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý. Đồng thời, dù tiềm năng lớn nhưng không phải khu vực nào cũng đủ sức hút để đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản, lưu ý một số khu vực vẫn hạn chế về tiện ích công cộng có thể gây khó khăn trong thu hút cư dân và nhà đầu tư. 

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và phát triển bất động sản SGO Homes, khuyến nghị giai đoạn tới, nhà đầu tư có dự định xuống tiền vào bất động sản nên nghiên cứu kỹ định hướng phát triển của vùng. Cùng với đó, tìm hiểu kỹ về chỉ số kinh tế của địa phương, tính thanh khoản tại thị trường khu vực để đưa ra quyết định.

“Khi khu vực phát triển tốt, sản phẩm của chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi. Những thị trường có thanh khoản thì  nhà đầu tư mới có thể vào tiền; nên lựa chọn vị trí kỹ lưỡng để giải quyết câu chuyện cho người ở, tránh đầu tư ở nơi quá xa”, ông Chung lưu ý. 

Không chỉ với nhà đầu tư, tại tọa đàm “Bất động sản năm 2025 - Tìm kiếm cơ hội trong thách thức”, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, đề xuất những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp nên tranh thủ mua nhà xa trung tâm khoảng 15-20 km ở thời điểm hiện tại.