Xu hướng dịch chuyển nguồn cầu trên thị trường chung cư

Tại toạ đàm Đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 – 2025 được tổ chức ngày 12/4, chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực đánh giá lãi suất cả thế giới đang có xu hướng giảm, tỷ giá cũng đang giảm mạnh, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng thị trường bất động sản sẽ phục hồi. Từ quý 4/2023 trở đi, đà phục hồi sẽ được thể hiện rõ nét hơn, khi những khó khăn của thị trường trái phiếu, của thị trường bất động sản được tháo gỡ nhiều hơn, ngoài ra, những sửa đổi luật cũng được tiến hành để phù hợp hơn với thực tiễn.

GIA TĂNG NHU CẦU SỐNG “XANH”

Riêng với thị trường nhà ở chung cư, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành dự báo nguồn cầu sẽ tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp. Động lực của phân khúc này được tạo ra bởi sự thay đổi về cấu trúc và tâm lý xã hội, những tác động từ văn hoá sống mới và do sự biến chuyển không ngừng của cung, cầu trên thị trường. Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng, người mua nhà hiện nay quan tâm nhiều hơn đến sức khỏe và nhu cầu chăm sóc sức khoẻ trỗi dậy mạnh mẽ hơn. Phát triển bền vững, trách nhiệm xã hội, ý thức môi trường là những xu hướng dẫn dắt tâm lý và hành vi tiêu dùng mới.

“Cuộc khủng hoảng sức khỏe toàn cầu khiến cho nhu cầu sống khỏe và gần gũi thiên nhiên trở thành vấn đề cấp bách hơn. Quãng thời gian phải Work From Home (WFH) khiến nhiều người thay đổi cách lựa chọn nơi ở. Lúc này, khách hàng có xu hướng tìm đến những sản phẩm bất động sản ở các khu đô thị mới bao quanh nội đô, đầy đủ tiện ích, thiết kế hiện đại, chất lượng sống cao cấp…

Giai đoạn này, rất nhiều người đã có hành vi tiêu dùng hiện đại, khi không còn là chi bao nhiêu cho một căn hộ, chi như thế nào, mà còn phụ thuộc vào sản phẩm bất động sản có gắn liền với dịch vụ “xanh” không, có an toàn, nhân đạo, nhân văn, cá tính không? Đó là khía cạnh ngày càng được quan tâm ở tầng lớp trung, thượng lưu. Trải qua gần 3 năm sống trong những kinh hoàng của đại dịch Covid-19 thì xu hướng tiêu dùng bất động sản xanh, hướng tới nghỉ dưỡng, sức khỏe này càng trở thành yếu tố dẫn đầu”, ông Thành phân tích.

Như vậy, chính bối cảnh sống đã nảy sinh các nhu cầu mới về sự đa dạng dịch vụ. Những người làm việc từ xa, giới trẻ hay thậm chí là những người già quan tâm tới sức khỏe, những lúc ốm đau họ tiếp cận được các dịch vụ như thế nào, có tốt không... Xu hướng ấy đã được thể hiện ở những việc cụ thể, như dịch chuyển trong hành vi tiêu dùng, khi người mua sẵn sàng chi nhiều tiền để chuyển đến nơi ở mới, hoà mình vào không gian sống đảm bảo được những nhu cầu đa dạng đó.

“Do vậy, nền tảng đô thị để đáp ứng nhu cầu và xu hướng mới trên là điều cực kỳ quan trọng. Ở đó, phải có sự kết nối, tương tác; có nơi để mọi lứa tuổi được tham gia vào những nhu cầu học hỏi, nâng cao dân trí của mình; trong một quần thể phải đáp ứng được cả lợi thế về nhà ở lẫn kinh doanh và dịch vụ tiện ích… Sau một kỷ nguyên của những khu đô thị không có quy định về mật độ cây xanh, giờ các chủ đầu tư nhận thức được rằng nếu họ không “eco”, không dành mức đầu tư thỏa đáng cho môi trường thì sớm muộn sẽ không bán được hàng”, ông Thành cho biết thêm.

 Cũng bàn về điều này, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estate chia sẻ, cuối năm 2022, Trung tâm nghiên cứu One Mount đã tiến hành nghiên cứu về xu hướng dịch chuyển của cư dân. Nghiên cứu của chúng tôi chỉ ra có sự phân hóa khách hàng rất rõ. Những người lớn tuổi, sinh sống qua nhiều thế hệ ở trung tâm Hà Nội như quận Hoàn Kiếm, rất khó thay đổi tư duy trong việc di chuyển đến nơi ở mới khi thói quen sinh hoạt, độ tuổi đã cao khiến họ ngại đi xa. Riêng tầng lớp 8X, 9X trở đi lại rất sẵn sàng di chuyển đến những khu đại đô thị xa hơn nhằm nâng cấp cuộc sống, sẵn sàng đánh đổi để có môi trường sống tốt hơn cho gia đình. 

CHỦ ĐẦU TƯ CẦN NÂNG CAO SỨC HẤP DẪN CỦA DỰ ÁN

Nhìn chung tư duy người Việt Nam trước đây rất ngại việc “ngăn sông cách trở”, nên rất ngại đi qua sông Hồng, sang khu Đông, về phía khu vực quận Long Biên, huyện Gia Lâm. Mọi cơ sở hạ tầng hay sự phát triển dồn ở khu Tây, nhưng giới trẻ hiện nay không ngại sang khu Đông để tìm nơi sống tốt hơn. Đó là lý do 2 - 3 năm trở lại đây khu Đông, tiêu biểu là khu vực quận Long Biên, huyện Gia Lâm là nơi được đầu tư hạ tầng tốt nhất.

“Đúng như TS. Võ Trí Thành, khi xây dựng chung cư mà không có hạ tầng, tiện ích, nơi vui chơi giải trí thì sẽ không được khách hàng lựa chọn. Kể cả tầng lớp bình dân sau một thời gian ở cũng có ý định di chuyển nếu có cơ hội’, ông Tiến nhận định.

Đồng quan điểm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khuyến nghị các chủ đầu tư rằng lúc này cần đưa ra tiêu chí như chung cư phải đảm bảo về hạ tầng, dịch vụ công cộng ở mức độ cao, hướng theo triết lý xanh, triết lý thông minh. Có như vậy thì tính bền vững mới dài hơi hơn. Nhà chung cư phải có sân chơi trẻ em, không gian sinh hoạt công cộng, như tiêu chí cụ thể của nơi ở.

“Nhiều người suy nghĩ thị trường đang dừng lại, giá giảm. Tuy nhiên, thực tế, chỉ những dự án có vị trí xa trung tâm, đường đi lối lại không tiện, chất lượng kém… thì mới có tình trạng giảm giá, cắt lỗ. Còn ở những nơi có triển vọng về mặt nâng cấp cuộc sống thì giá vẫn giữ nguyên, vẫn rất nhiều người mua”, ông Võ nhìn nhận.

Từ góc độ đầu tư nước ngoài, ông Yoshi Nori Takita, Đại sứ tại Việt Nam, Lào, Campuchia của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ (NAR) cũng khuyến cáo để tăng thêm tính cạnh tranh, thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư nước ngoài đổ về Việt Nam mua, thuê nhà thì các chủ đầu tư Việt Nam cần tăng thêm các tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại… Ngoài ra, để gia tăng sức hấp dẫn của các chung cư cao cấp (phân khúc mà người nước ngoài thường lựa chọn) thì chủ đầu tư cần hướng đến nhu cầu của khách hàng, xác định nhu cầu của khách hàng cần hiện nay là gì để tập trung vào đấy và đáp đúng ứng nhu cầu của họ. 

Bên cạnh các tiện ích đi kèm, theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, bây giờ, không còn kiểu nhà đầu tư ném hàng tỷ đồng vào những bất động sản không có pháp lý. Tâm lý khi mua bất động sản hiện nay là ngoài tâm lý mua để ở thì còn tâm lý mua để dành, để lại cho các đời con cái hay đầu tư lấy lời. Vì vậy, pháp lý lâu dài, rõ ràng là yếu tố vô cùng quan trọng quyết định sự xuống tiền của người mua. Pháp lý chỉn chu là cũng chính là điều kiện hàng đầu quyết định sự thành công của dự án cũng như của chủ đầu tư.