Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản không dễ

Theo Hội Môi giới bất động sản (Vars), thời gian gần đây, tình hình kinh tế không mấy khả quan khiến hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ gặp khó, đã tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng, khiến rủi ro nợ xấu gia tăng. Để cứu vớt những khoản nợ xấu, không ít ngân hàng phải “ráo riết” công bố danh sách bất động sản là tài sản thế chấp cho các khoản vay để thu nợ.

ĐA SỐ LÀ TÀI SẢN CÓ GIÁ TRỊ LỚN

Điển hình như VietinBank chi nhánh Hà Nam đang rao bán đấu giá lần thứ 12 khoản nợ của một công ty trách nhiệm hữu hạn, là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất có diện tích 286m2; giá khởi điểm hơn 9,5 tỷ đồng.

Tương tự, VietinBank chi nhánh TP.HCM cũng thông báo đấu giá tài sản bảo đảm đối với quyền sử dụng 1.687,9 m2 và 1.853 m2 đất ở phường Thạnh Lộc, quận 12 và quyền sử dụng đất, cùng tài sản gắn liền với đất, địa chỉ 184/25 đường số 10, phường 09, quận Gò Vấp, TP.HCM; tổng giá khởi điểm hơn 122 tỷ đồng.

Hay VietinBank chi nhánh Bắc Thăng Long - Hà Nội mới đây vừa rao bán đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quy mô 623,9 m2, tại địa chỉ: Dự án khu du lịch sinh thái thể thao biển Hội An, phường Cẩm An, TP.Hội An, tỉnh Quảng Nam. Giá khởi điểm 49,9 tỷ đồng, chưa bao gồm lệ phí trước bạ để chuyển quyền, chi phí làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và các loại thuế, phí khác theo quy định của pháp luật (do người mua chịu).

Ngoài ra còn có không ít những dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn 4-5 sao khác ở trên nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang... mà vì yếu tố khách quan do chưa vượt qua, khắc phục được hệ lụy của khoảng thời gian giãn cách xã hội, nay lại thêm chịu ảnh hưởng bởi nền kinh tế khó khăn. Hoặc nhiều nhà đầu tư vỡ nợ vì không tính toán, lên phương án tài chính, lạm dụng đòn bẩy tài chính, cũng bị rao bán với giá hàng chục tỷ đồng.

Vars đánh giá, trong quý 3/2023, mặc dù các ngân hàng chưa công bố đầy đủ báo cáo tài chính, nhưng không khó để nhận ra nợ xấu bất động sản vẫn gia tăng dù thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi. Báo cáo tài chính quý 3 của Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) thể hiện cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản đang chiếm 34,63% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng với 160.000 tỷ đồng, tăng hơn 51.453 tỷ đồng so hồi cuối năm 2022. Bất động sản cũng đã chiếm gần 50% tổng tài sản đảm bảo trị giá hơn 1,033 triệu tỷ đồng của ngân hàng này.

Liên quan đến thực trạng trên, báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2023 của Bộ Xây dựng trích dẫn thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến 31/8/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 986.477 tỷ đồng.

Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở là 266.248 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng là 40.622 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là 56.571 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng là 53.860 tỷ đồng; dư nợ tín dụng của các dự án nhà hàng khách sạn là 64.211 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê là 132.165 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với vay mua quyền sử dụng đất là 62.701 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác là 310.099 tỷ đồng…

VIỆC THU HỒI ĐƯỢC NỢ NGÀY CÀNG KHÓ KHĂN 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars, đánh giá việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ từ trước tới nay không đơn giản với ngân hàng và ngày càng trở nên khó khăn.

Theo đó, thị trường bất động sản những năm gần đây phát triển nóng, khó lường, giá địa ốc tại một số khu vực tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018-2022. Đến giữa năm 2022, chính sách tín dụng cùng quyết định của các cơ quan, ban ngành nhằm kiểm soát thị trường bất động sản, đã buộc thị trường địa ốc phải điều chỉnh giá giảm xuống mức phù hợp, tương xứng hơn so với giá trị thật. 

Khi mặt bằng giá bất động sản giảm, thì tài sản thế chấp là bất động sản tại các nhà băng cũng bị hạ giá sau những lần định giá lại tài sản định kỳ, buộc khách hàng vay phải nộp tài sản bổ sung để đảm bảo khoản nợ. Nhưng các doanh nghiệp gặp khó khăn thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng, phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng, nên càng không có khả năng tài chính để bổ sung phần nợ thiếu hụt. Trong khi đó, khách hàng cá nhân trước sức ép tài chính do bị chôn vốn ở tài sản đầu tư, mất việc làm, bị giảm thu nhập... cũng không thể tiếp tục bổ sung tài sản, thanh toán khoản lãi phát sinh...

Từ tình hình trên, ngân hàng buộc phải rao bán các tài sản với mức chiết khấu hấp dẫn, song có những bất động sản phát mãi rất khó thanh khoản. Nguyên nhân một phần do thị trường, nền kinh tế khó khăn; phần khác do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế mà tính cả gốc và lãi nên bán tài sản này ngày càng khó.

Theo ông Đính dự báo, thời gian tới, tỷ lệ nợ xấu còn tăng lên do thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn. Tuy nhiên, thanh khoản tài sản bất động sản phát mãi khả năng cao sẽ được cải thiện cùng tiến trình phục hồi tích cực của thị trường bất động sản. Hiện, nhiều quỹ đầu tư do một số cá nhân thành lập với nguồn vốn khoảng vài trăm tỷ đồng để tiến hành mua các bất động sản trước thời điểm bị ngân hàng tịch thu, phát mãi. Mặc dầu vậy, nhằm tránh rủi ro tiềm ẩn, người mua cần định giá lại bất động sản; nắm được lý do bị phát mãi giúp tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba; lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra, nhằm tránh dính vào vòng xoáy “nợ nần”. 

Ngoài ra, theo đại diện OneHousing, người mua cũng cần tìm hiểu và nắm vững thủ tục định giá và quy trình phát mãi. Trước khi quyết định mua, phải xác minh thông tin từ cơ quan thi hành án để biết chủ sở hữu thực hiện những nghĩa vụ gì sau khi tài sản được bán. Việc đầu tư bất động sản phát mãi có thể mang lại nhiều cơ hội và lợi ích đáng kể nhưng đòi hỏi sự cẩn trọng và hiểu biết sâu rộng về thị trường. "Bất động sản phát mãi qua ngân hàng thường là lựa chọn hấp dẫn đối với người tìm kiếm cơ hội mua bất động sản có giá ưu đãi. Nhưng nên nghiên cứu kỹ lưỡng về ngân hàng thực hiện phát mãi, lẫn bất động sản cụ thể muốn mua", vị này nhấn mạnh.