123.400 tỷ đồng nợ trái phiếu không phải là vấn đề "hóc búa" với nhóm bất động sản niêm yết

Trong báo cáo cập nhật thị trường trái phiếu vừa công bố, theo thống kê từ KBSV, năm 2022, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản là 123.400 tỷ đồng, trong đó tỷ trọng phần lớn đến từ nhóm doanh nghiệp bất động sản không niêm yết chiếm 84,5%, và nhóm niêm yết chỉ chiếm 15,5%.

Trong bối cảnh kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất, KBSV cho rằng các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn trong việc huy động vốn trong vài quý tới, kết hợp với việc cần số tiền lớn nhằm phục vụ cho việc đáo hạn trong năm nay có thể làm gia tăng áp lực lên cân đối dòng tiền của các doanh nghiệp này, và cả ngành bất động sản nói chung.

Điểm tích cực quan sát được ở nhóm bất động sản niêm yết là các doanh nghiệp quy mô lớn đang tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền, thông qua doanh số kí bán mới tăng mạnh trong đầu năm 2022 ở 1 số doanh nghiệp. Cụ thể, tại VHM 16.500 tỷ đồng, NVL 28.000 tỷ đồng tăng 62%, NLG 7,880 tỷ đồng và DXG 400 tỷ đồng …

Triển vọng doanh số kí bán ấn tượng cả năm 2022. Bên cạnh 2 kênh huy động vốn truyền thống là tín dụng và trái phiếu trong nước, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng đã và đang đa dạng nguồn vốn, tiếp cận các kênh mới như quỹ đầu tư, M&A và liên doanh quốc tế.

Chẳng hạn, NVL mới đây đã hoàn tất chào bán 250 triệu USD trái phiếu chuyển đổi và trái phiếu kèm chứng quyền cho các đối tác nước ngoài, DXG dự kiến phát hành xong 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế trong quý 3/2022 trái phiểu chuyển đổi quốc tế…

KBSV đánh giá nhóm bất động sản niêm yết quy mô lớn hoàn toàn có khả năng trả nợ khi đến thời điểm đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp tuy cũng chịu áp lực chung của ngành bất động sản trong bối cảnh hiện tại. Còn đối với các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ sẽ cần thời gian để có các đánh giá chi tiết hơn.

Dù sẽ không xuất hiện các sự kiện đổ vỡ gây lan toả mạnh ở nhóm các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vốn hoá lớn, tình hình hoạt động ở nhóm bất động sản niêm yết nói riêng và lĩnh vực bất động sản nói chung sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực trong 2 quý cuối năm khi dòng tiền vào lĩnh vực này bị siết chặt cả từ kênh phát hành trái phiếu và dòng vốn tín dụng.

Trong khi đó, dòng tiền đầu cơ một phần cũng bắt đầu quay trở lại hoạt động sản xuất kinh doanh khi nền kinh tế mở cửa trở lại, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản nhiều khu vực đã ghi nhận mức tăng mạnh trong 2 năm trở lại đây

Trong kịch bản tiêu cực, nếu thị trường bất động sản diễn biến ảm đạm, việc đẩy mạnh bán hàng gặp khó khăn, không thu xếp được nguồn vốn đảo nợ dẫn đến gián đoạn vòng quay tiền, có thể gây ra hệ luỵ lan toả lên hoạt động của ngành ngân hàng khi 2 ngành này có mối liên thông chặt chẽ với nhau.

Dù vậy, về tổng thể, các vấn đề sẽ tập trung cục bộ ở số ít doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ với sức khoẻ tài chính yếu kém và khó tạo nên sự đổ vỡ có tính chất lan toả mạnh. Ngành bất động sản đang đóng góp gần 8% GDP hàng năm, và có sức lan tỏa đến hơn 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế. Do đó, các hoạt động thanh tra, giám sát của các cơ quan chức năng là cần thiết nhằm ổn định, và giúp thị trường luôn có những bước điều tiết để có thể phát triển bền vững trong dài hạn.

Tương tự, FiinGroup đánh giá, thực tế năng lực tín dụng của doanh nghiệp bất động sản vẫn còn dư địa đáng kể.

Hệ số đòn bẩy và khả năng trả lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cơ bản vẫn đang ở ngưỡng thấp/an toàn. Tỷ lệ đòn bẩy Nợ/Vốn Chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm cùng với chỉ số bao phủ lãi vay cho thấy khả năng vay và trả nợ của các doanh nghiệp này vẫn tương đối ổn định, tuy nhiên tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, qua đó khiến việc tiếp cận nguồn vốn từ các kênh gặp hạn chế.