Trọng số rủi ro cho vay bất động sản ở nước ta gấp tới 2,5 lần so với thông lệ quốc tế

Kết quả khảo sát của Nomura Research Institude cho thấy, hiện tại quy mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD.

Trong khi ở Nhật Bản, con số này là 2.678 tỷ USD, Singapore là 241 tỷ USD, Indonesia 189 tỷ USD, Thái Lan 89 tỷ USD, Malaysia 84 tỷ USD, Philippines 48 tỷ USD...

Nói về các con số này, ông Cấn Văn Lực đến từ ngân hàng BIDV cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới hình thành và phát triển trên 10 năm, quy mô chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực. Nhưng điều đáng chú ý, theo ông, là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản.

Hiện tại, tổng dư nợ bất động sản của Việt Nam vào khoảng 262.100 tỷ đồng (tương đương khoảng 12,5 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. 

Trọng số rủi ro cho vay bất động sản ở nước ta cũng rất cao, gấp tới 2,5 lần so với thông lệ quốc tế. 

Ngoài khoảng 70% vốn vay kinh doanh bất động sản là từ vốn vay ngân hàng, nguồn tín dụng cho bất động sản còn lại chủ yếu là huy động từ khu vực dân cư, nguồn vốn hỗ trợ ODA, đầu tư gián tiếp (FII) và đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). 

Tuy nhiên, những năm gần đây vốn FDI vào bất động sản sụt giảm mạnh, hiện nay đang có xu hướng phục hồi trở lại nhưng khó có thể bằng với thời hoàng kim (2008). 

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng FDI đăng ký vào bất động sản 7 tháng đầu năm 2014 đạt 1,13 tỷ USD, tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Nói về nguồn vốn huy động từ người dân vào thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia đánh giá là rất khó khăn bởi giá bất động sản tại Việt Nam tuy đã giảm, nhưng vẫn ở mức cao. 

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, một trong những nghịch lý trên thị trường bất động sản là giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động, trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là 2-4 lần. 

Nếu người lao động tại Việt Nam tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm tới mức 10 lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội. 

“Thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho bất động sản tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có nghĩa”, ông Võ nhấn mạnh.

Cũng nhận xét giá nhà tại Việt Nam hiện nay cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân đầu người, song bà Sigrid Zialcita, Giám đốc điều hành Bộ phận nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, hãy nhìn nhận lại vấn đề trong xu hướng phát triển. 

“5 năm trước, công ty chúng tôi đã làm một nghiên cứu tập trung vào “nhóm chi tiêu chính”. “Nhóm chi tiêu chính” được định nghĩa là các gia đình trung lưu trong khu vực. Một phát hiện đáng kinh ngạc là số hộ gia đình tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đã thực sự tăng gấp đôi trong 5 năm qua, điều này giúp chúng tôi tin rằng, đây là một chất xúc tác mạnh mẽ giúp doanh số bán nhà tăng lên”.

“Nhìn vào thị trường văn phòng thì thấy có một mối tương quan giữa thị trường nhà ở và thị trường văn phòng. Việt Nam có một nền kinh tế đang trên đà phát triển nhanh, sẽ thu hút được các công ty đa quốc gia, tập đoàn nước ngoài và các công ty trong nước hoạt động, sẽ thu hút được rất nhiều nhân lực đến sống và làm việc, tất cả điều này sẽ dẫn đến điều gì? Câu trả lời là sẽ góp phần vào việc giúp thị trường văn phòng phát triển, lấp đầy các tòa nhà văn phòng”, bà Sigrid Zialcita nói.