Biệt thự vùng ven Hà Nội: “Bán không ai mua”

Mặc dù giá chào bán liên tục giảm nhưng thanh khoản thị trường vẫn rất thấp, nhiều dự án ở vùng ven vẫn trầm lắng, không có người hỏi mua.

Khảo sát mới nhất về thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3/2012 của Công ty Savills Việt Nam vừa công bố sáng 4/10 cho thấy, thị trường địa ốc Hà Nội tiếp tục lâm cảnh ảm đạm trên nhiều khu vực của thành phố.

Đáng chú ý, thị trường biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội trong 3 tháng qua lâm cảnh bi đát nhất khi giá tiếp tục giảm từ 5 - 25% so với quý trước đó. Trong đó, các khu vực như Hà Đông, Đan Phượng, Mê Linh, Tây Hồ… có mức giá giảm mạnh nhất lên tới 25% tại một số dự án. Nhiều dự án vùng ven Hà Nội giao dịch trầm lắng, không có người hỏi mua.

Về nguồn cung trong quý, đáng kể nhất là gần 900 căn cung cấp ra thị trường dưới dạng hợp đồng mua bán tại 3 dự án khu đô thị mới Vạn Phúc, Phú Lương (Hà Đông) và dự án Tiên Phương (Chương Mỹ). Nếu tính tổng nguồn cung hiện tại, Hà Nội có khoảng 41.500 căn biệt thự, nhà liền kề đến từ 122 dự án đang được chào bán. Trong đó có đến 96 dự án giao dịch ở dạng hợp đồng mua bán, số còn lại mới chỉ ở giai đoạn góp vốn.

Về giá bán, quận Cầu Giấy vẫn là khu vực có mức chào giá thứ cấp cao nhất, tiếp đến là Tây Hồ, Từ Liêm, Hoàng Mai với mức giá dao động từ 87 - 160 triệu đồng/m2 đối với biệt thự và 125 - 173 triệu đồng/m2 đối với nhà liền kề. Trong khi đó, đa số các dự án tại Mê Linh, Đan Phượng, Quốc Oai chào mức giá thấp hơn 20 triệu đồng/m2 đối với cả biệt thự và nhà liền kề.

Khảo sát của Savills cho thấy, trong thời gian tới, sẽ có khoảng 70 dự án biệt thự, nhà liền kề trên khắp thành phố với tổng quy mô gần 9.500 ha gia nhập thị trường, tạo thêm một nguồn cung khổng lồ, trong đó phần lớn vẫn nằm ở vùng 2 (vùng cận trung tâm). Tuy nhiên, hiện có đến ½ dự án vẫn đang trong quá trình lập quy hoạch, 38% dự án đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, trong khi chỉ có 12% dự án đang xây dựng cơ sở hạ tầng.

Theo Savills, thời điểm hiện tại là cơ hội tốt cho những cá nhân có năng lực tài chính và có nhu cầu thực sự đối với nhà ở dạng biệt thự, nhà liền kề. Trên thực tế, đây là phân khúc có mức giảm giá mạnh nhất trong vòng 1 năm qua.

Trong khi đó, ở mảng căn hộ dịch vụ, cho thuê lại có nhiều tín hiệu tích cực hơn khi công suất cho thuê trung bình đạt đến 82,4%, cao hơn quý trước 0,4%, mặc dù giá thuê có giảm nhẹ, ở mức khoảng 570.000 đồng/m2. Riêng căn hộ hạng sang giảm giá khoảng 7% xuống còn mức 660.000 đồng/m2, bù lại công suất thuê lại tăng 1% so với quý trước, đạt khoảng 77%.

Công suất cho thuê căn hộ hạng B cũng cải thiện đáng kể khi tăng cao nhất trong 3 hạng, đạt 90%, trong khi giá thuê giảm nhẹ, xuống còn 335.000 đồng/m2.

Về khu vực, hiện quận Tây Hồ vẫn là khu vực được yêu thích hơn cả, đặc biệt là các chuyên gia nước ngoài. Tuy nhiên, trong tương lai gần, các khu vực như Ba Đình, Long Biên với khoảng 1.500 căn sẽ thay thế khu vực Tây Hồ (khoảng 900 căn) về nguồn cung.

Theo ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội, có một thực tế là thị trường vẫn đà tuột dốc trong suốt 1 năm qua. Ngay từ quý 3/2011, hầu hết các nhà đầu tư bất động sản đã nhận thấy khó khăn cận kề doanh nghiệp mình, và có đến 70% các chủ đầu tư được hỏi tại thời điểm đó đều khẳng định “sẽ thay đổi”.

Tuy nhiên, sau một năm quay trở lại, những khảo sát của Savills cho thấy, tình hình vẫn không có nhiều chuyển biến tại các doanh nghiệp, chủ đầu tư.

Theo ông Trung, lý do khiến các chủ đầu tư chưa thể gượng được hoặc không thay đổi, đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có cả do thói quen, tập quán kinh doanh hoặc không biết phải làm như thế nào, không có tài chính, nhân lực, thời gian, kiến thức và thậm chí là không còn hy vọng vào thị trường nên không muốn thay đổi.

Thế nhưng, khảo sát của Savills cũng chỉ ra rằng, có những dự án cho dù hạ giá bán thì thanh khoản vẫn không cải thiện, ngược lại có những dự án tăng giá bán thì thanh khoản vẫn không hề giảm, thậm chí còn tăng.