Vấn đề tranh chấp trong các chung cư lại nóng lên nhân việc Công ty TNHH Một thành viên Keangnam-Vina xin trả lại tòa nhà chung cư cao cấp Keangnam cho UBND thành phố Hà Nội quản lý, hôm 27/3 vừa qua. Những bất đồng giữa cư dân Keangnam và đơn vị quản lý tòa nhà là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến sự kiện này.

Cà phê cuối tuần kỳ này, VnEconomy trò chuyện với ông Nguyễn Hồng Minh, một chuyên gia có nhiều kinh nghiệm quản lý bất động sản và là Tổng giám đốc Công ty Quản lý và khai thác bất động sản PMC, xung quanh câu hỏi: đâu là căn nguyên của các tranh chấp chung cư trong thời gian qua?
 
Ông Minh nói:

- Khác với khu tập thể kiểu cũ, khái niệm chung cư bắt đầu được hình thành tại Hà Nội từ những năm cuối của thế kỷ 20, với sự thành công của những dự án đầu tiên như khu đô thị mới Linh Đàm, Định Công, Trung Hòa Nhân Chính. Với mô hình sống hiện đại theo phong cách nước ngoài và tính ưu việt trong vấn đề tiết kiệm không gian tại các khu đô thị lớn, sự bùng nổ của các dự án chung cư một thời được coi như tiêu chí đánh giá về mức độ phát triển tại các thành phố.

Nền tảng quan trọng để hình thành cuộc sống tại chung cư là xã hội có mức độ giao dịch dân sự cao, thượng tôn pháp luật, một người vì mọi người, mọi người vì mọi người. Tuy nhiên, đến nay, thực tế đã xuất hiện một số vấn đề về chung cư, đặc biệt là vấn đề tranh chấp.

Theo dõi về các cuộc tranh chấp gần đây, dường như rủi ro trong các giao dịch đang bị đẩy hết về phía người mua?

Bản chất việc mua bán các căn hộ chung cư  xây mới ở Việt Nam là mua bán một sản phẩm trong tương lai. Nói theo cách ví von của nhân viên tư vấn bất động sản, thì đầu tư cho bất động sản là đầu tư cho tương lai (giao dịch tương lai). Mà đã là sản phẩm của tương lai, thì đương nhiên người mua phải chấp nhận nhiều rủi ro, hoàn toàn khác với việc mua một sản phẩm cụ thể hiện hữu.

Nhưng điều này không có nghĩa là, khi mua một sản phẩm chung cư, người mua không có quyền tìm hiểu kỹ các thông tin về sản phẩm mình định mua, cũng như nhận được sự bảo vệ chính đáng của pháp luật thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán.

Thực tế, từ xưa đến nay, hợp đồng mua bán hay hợp đồng góp vốn đều do chủ đầu tư soạn thảo, người mua gần như không có quyền thay đổi hay chỉnh sửa các điều khoản trong hợp đồng, tức là không được thực thi quyền tự do ý chí đàm phán hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự. Do vậy, đương nhiên, mức độ rủi ro sẽ nghiêng về phía người mua nhiều hơn vì pháp luật Việt Nam chưa có điều khoản cụ thể rõ ràng để điều chỉnh các hợp đồng này để hạn chế rủi ro và bảo vệ người mua.

Thông thường các dạng hợp đồng kiểu này là hợp đồng mẫu có sự phê duyệt của cơ quan chức năng theo luật bảo vệ người tiêu dùng. Hiện nay, Cục Quản lý nhà ở thuộc Bộ Xây dựng đang trong giai đoạn khảo sát lấy ý kiến về hợp đồng mua bán chung cư và hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý.

Nhưng cũng có nhiều ý kiến nói rằng chính người mua phải chịu trách nhiệm khi ký hợp đồng vì không xem xét kỹ các điều khoản?

Chúng tôi cũng đã tiến hành khảo sát nhanh trên 100 người có độ tuổi từ 25 - 40 tuổi, thuộc các nhóm nghề nghiệp: doanh nhân, tiểu thương, cán bộ công nhân viên chức là những người đã từng ở hoặc đang ở chung cư.

Kết quả cho thấy có 95% khi nhận bàn giao căn hộ không nhờ chuyên gia về xây dựng tư vấn để đánh giá chất lượng căn hộ đúng với điều khoản hợp đồng; 70% không hài lòng về các mức phí mà chủ đầu tư hoặc ban quản lý tòa nhà đưa ra; 75% không hài lòng về chất lượng dịch vụ; 95% không được bên bán tư vấn đầy đủ về các điều khoản trong hợp đồng đặc biệt là điều khoản quy định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng không và 97% không tìm hiểu các văn bản luật  hoặc tham vấn văn phòng luật về khái niệm sở hữu chung và sở hữu riêng trước khi mua căn hộ.

Thực tế này cho thấy việc xem xét kỹ hợp đồng mua bán trước khi ký đã không được người mua coi trọng trên thực tế. Như tôi đã nói, cần có hợp đồng mẫu bảo vệ người mua nhà.

Đâu là những rủi ro thường gặp nhất và vì sao chưa có cách thức giải quyết hữu hiệu?

Một trong những rủi ro hay gặp nhất là rủi ro về tài chính có liên quan đến chủ đầu tư vì hợp đồng mua bán trong tương lai, đây là rủi ro phổ biến và cơ bản. Hiện tại, chỉ các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán mới phải công khai các báo cáo tài chính. Với những chủ đầu tư bất động sản khác, khách hàng sẽ rất khó hoặc gần như không thể điều tra về thực lực tài chính của họ.

Như vậy, khách hàng sẽ phải đối mặt với những rủi ro khi chủ đầu tư kinh doanh không hiệu quả, dẫn tới việc không đủ năng lực tài chính để triển khai dự án, hoặc thậm chí phá sản.

Mặt khác, nước ta chưa có một ban, ngành hay đơn vị nào có chức năng giám sát và kiểm tra nguồn tiền mà khách hàng đã đóng cho các dự án có được sử dụng đúng mục đích, hay chủ đầu tư lại dùng chúng như nguồn vốn kinh doanh hoặc đầu tư cho các dự án khác. Thậm chí, ngân hàng có thể phong tỏa nguồn tiền này khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.

Ngoài ra, do các dự án thường được thực hiện chủ yếu theo hình thức huy động vốn từ khách hàng, chiếm tỷ lệ 30 đến 40% tổng nguồn vốn, chứ ít khi sử dụng hoàn toàn nguồn vốn tự có của doanh nghiệp hay vốn vay ngân hàng, nên nhiều trường hợp, việc một số khách hàng không có khả năng thanh toán cho các đợt mua nhà tiếp theo đã gián tiếp ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành dự án.

Cần thiết phải có ngân hàng giám sát chủ đầu tư  giải ngân tiền vốn ứng trước của người mua. Nếu Ngân hàng cho chủ đầu tư vay vốn, họ giám sát giải ngân rất chặt chẽ, ngân hàng chuyển tiền trực tiếp cho nhà thầu xây dựng sau khi bộ hồ sơ thanh toán của nhà thầu và chủ đầu tư.

Ngoài vấn đề tài chính của chủ đầu tư, đâu là những nguyên nhân khác dẫn tới tranh chấp?

Ngoài rủi ro về tài chính và tiến độ bàn giao chậm, ngay cả khi nhận nhà, khách hàng cũng có thể phải chấp nhận những rủi ro về chất lượng sản phẩm mình mua. Có không ít căn hộ chung cư từ bình dân đến cao cấp gặp phải những sự cố về chất lượng xây dựng không đảm bảo, nên mới đưa vào sử dụng đã có hiện tượng thấm, tắc đường thoát nước, có mùi nhà vệ sinh, thậm chí rơi cả trần thạch cao.

Tư vấn giám sát là đơn vị duy nhất giám sát chất lượng thi công của dự án, nhưng hiện nay, tính khách quan của đơn vị tư vấn vẫn là vấn đề nhạy cảm, nhiều tranh cãi trong ngành xây dựng.
 
Hơn nữa, các hợp đồng mua nhà thường không quy định chất lượng theo một tiêu chuẩn cụ thể, mà chỉ quy định về loại vật liệu sử dụng trong căn hộ. Tôi thiết nghĩ, Nhà nước nên sớm ban hành các tiêu chuẩn cụ thể để phân cấp các loại hình chung cư một cách rõ ràng và bắt buộc chủ đầu tư đưa chúng vào hợp đồng để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà.

Tranh chấp vẫn tăng lên nhưng dường như các quy định của pháp luật để giải quyết vấn đề này vẫn thiếu và chưa rõ ràng. Kiến nghị của ông là gì?

Thời gian gần đây, đã xuất hiện ngày càng nhiều vụ biểu tình, kiện cáo, tranh chấp về quyền sử dụng, sở hữu các khu vực như tầng hầm, khối đế, sân chơi, phòng sinh hoạt chung tại các chung cư, đặc biệt là chung cư cao cấp. Để tránh tình trạng này và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, Nhà nước nên có những quy định rõ ràng và chi tiết hơn về phần sở hữu chung, riêng, cũng như điều kiện cần có để khai thác các khu vực này; quy định rõ trách nhiệm của các bên nếu để xảy ra các sự cố cháy nổ trong quá trình kinh doanh, sử dụng  các khu vực này, làm ảnh hưởng đến toàn bộ tòa nhà và cư dân trong tòa nhà.

Nếu tham khảo luật pháp và quy định điều chỉnh hoạt động các khu chung cư ở nước ngoài, ta sẽ thấy hệ thống quy định của chúng ta còn thiếu rất nhiều.

Việc thực thi luật pháp và giải quyết tranh chấp của cơ quan quản lý và chính quyền địa phương còn không tốt, chưa thực sự tìm ra căn cơ, dẫn đến kiện cáo kéo dài, hoặc bỏ lửng để hai bên tự xử lý. Trong khi đó, vai trò của ban quản trị chung cư còn mờ nhạt, do thiếu các hướng dẫn cụ thể về hoạt động, tính pháp lý của tổ chức này.

Việc tổ chức quản lý các chung cư sau khi đi vào hoạt động cũng còn nhiều bất cập. Nhà nước nên sớm hình thành bộ tiêu chuẩn quản lý và phân loại nhà cao tầng nói chung và chung cư nói riêng. Khi có bộ tiêu chuẩn này, chúng ta mới có cơ sở để xây dựng chính sách quản lý, chất lượng quản lý và phí quản lý tương ứng phù hợp, tránh tình trạng đánh đồng như hiện nay.  

Nếu được tham gia vào quá trình soạn thảo, xây dựng các bộ tiêu chuẩn như ông đã đề cập, ông sẽ đề xuất những gì?

Nguyên tắc minh bạch và giám sát đối với các công ty quản lý là bắt buộc. Tại các nước khác, kiểm toán quản lý bất động sản luôn được thực hiện, để đảm bảo tuân thủ quy trình và tiêu chuẩn quản lý và bảo trì bảo dưỡng, để đảm bảo quyền lợi cho cư dân sống tại các khu chung cư.

Các công ty quản lý phải thực sự coi chủ sở hữu căn hộ, cư dân trong tòa nhà là khách hàng của mình, chứ không phải chủ đầu tư, để tránh xung đột về lợi ích và đem lại dịch vụ tốt nhất cho cư dân.

Hiện nay, các chủ đầu tư bất động sản đã bắt đầu coi vấn đề quản lý, vận hành tốt sau khi bàn giao là một yếu tố quan trọng để nâng cao uy tín thương hiệu trong việc thu hút khách hàng cho các dự án tiếp theo, nhằm vượt qua giai đoạn khó khăn này. Chủ căn hộ cũng nên coi việc mua nhà chỉ là bước khởi đầu, việc lựa chọn được đơn vị quản lý tốt sẽ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống và gia tăng giá trị tài sản theo thời gian.

Về lâu dài, ông nghĩ cần phải giải quyết vấn đề này như thế nào?

Vừa qua chúng tôi có tổ chức một hội thảo về vấn đề này. Quan điểm của chúng tôi là, mọi thứ phải được giải quyết trên cơ sở luật pháp. Các luật sư cũng đã đề xuất việc xây dựng luật riêng về chung cư, trước mắt thì trên cơ sở các quy định đã có cũng đã có thể giải quyết được nhiều vấn đề nếu các quy định này được áp dụng nghiêm túc.

Dù còn nhiều tồn tại và bất cấp, nhưng việc phát triển và sinh sống trong các khu chung cư hiện đại vẫn là lựa chọn tối ưu cho các nhà quản lý đô thị và mơ ước của đại đa số cư dân. Không thể phủ nhận những khu chung cư này đã góp phần thay đổi bộ mặt đô thị, giải quyết tốt bài toán không gian. Để bảo đảm quyền lợi của người dân, cũng như tăng sức hút với thị trường chung cư căn hộ, Nhà nước và bản thân các chủ đầu tư bất động sản cần có những hành động tích cực hơn, để giải quyết các vấn đề mâu thuẫn nội tại này.