CEO FINA: "Đầu tư bất động sản ngắn hạn là sai, nhiều người lãi nhờ may mắn chứ không hẳn quá giỏi"

Phát biểu tại Tọa đàm thường niên FiinGroup Invest Summit diễn ra ngày 25/2/2022 với chủ đề “Triển vọng đầu tư năm 2022”, ông Phạm Anh Khôi - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA), lý giải đà tăng của bất động sản trong năm qua bất chấp khó khăn do Covid-19 đến từ ba nguyên nhân chính.

Thứ nhất, nguồn cung hạn chế, toàn bộ thị trường thiếu nguồn cung đặc biệt phía Nam. Nguồn cung không có khi nhu cầu giảm nhưng tốc độ giảm không nhiều như cung nên giá vẫn tăng. Người mua nhà thật muốn ở bắt buộc di chuyển ra vùng ven với nguồn cung ổn định. Vùng ven như Bình Dương nơi cung cấp nhiều nguồn cung cho khách hàng như Long Thành, Đồng Nai. Còn Hà nội thì phải ra ngoại ô mua đất.

Thứ hai, thời gian qua, chính sách lãi suất với chủ đầu tư và khách hàng nhiều ưu đãi. Ngân hàng trong thời gian qua đều  giảm lãi suất cho khách hàng để khuyến khích mua và giải ngân vì áp lực giải ngân khó khăn. Ngoài ra, chủ đầu tư có nhiều chính sách như miễn lãi tới 36 tháng, thậm chí với số vốn bỏ ra thấp 0 đồng khách hàng vẫn có thể vay để mua bất động sản.

Thứ ba, kỳ vọng nhà đầu tư đi sớm đón đầu. Khi thị trường khó khăn thì nhà đầu tư chuyên nghiệp cho rằng đây là thời điểm tốt nhất để giải ngân. Cũng không thể tránh tình trạng chốt lời chứng khoán, nhà đầu tư có thể chốt lời để mua bất động sản khi lạm phát tăng sắp tới.

Cũng theo ông Khôi, khi đầu tư bất động sản, đa số áp dụng phân tích từ trên xuống giống như chứng khoán phân tích vĩ mô, từng khu vực, rồi đánh giá tác động cơ sở hạ tầng. Về lâu dài thì thị trường được ủng hộ bởi cơ sở hạ tầng đầu tư công được nhà đầu tư quan tâm. Nhưng sự thật đó không nhất thiết là điều kiện ta nên để ý tới.

"Có thị trường tôi đánh giá về mặt vĩ mô tốt nhưng vẫn có nhà đầu tư bị "chết" như thường nên chúng ta phải cẩn thận với việc phân tích", ông Khôi nhấn mạnh.

Quan trọng nhất, theo ông Khôi, nhà đầu tư phải tự đánh giá mình là ai trong chuỗi đầu tư bất động sản. Đầu tư bất động sản được chia thành 5 giai đoạn: đặt hàng, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, thanh toán và cuối cùng là để ở.

Phải xác định xem mình tham gia giai đoạn nào và mỗi giai đoạn kỳ vọng khác nhau, rủi ro cũng khác.

Ví dụ, tham gia ở giai đoạn đầu tiên - ta gọi là F0, thông thường là các nhà đầu tư đi theo lâu dài với bất động sản, họ xuống tiền booking, chủ đầu tư chạy marketing, giá bắt đầu tăng.

Tiếp theo là giai đoạn F1 đặt cọc, F2 là ký hợp đồng mua bán, F3 là thanh toán, F4 ở thực. 

"Không quan tâm ở khu vực nào, Hà Nội hay Sóc Trăng nhà đầu tư cũng đi theo giai đoạn đó. Ta phải nhìn xem mình đang ở con sóng nào. Tuỳ khẩu vị, muốn có kỳ vọng lợi nhuận cao hơn thì phải đi sớm hơn, đầu tư ở giai đoạn F0, F1. Còn muốn an toàn thì chờ giai đoạn sản phẩm xong xuôi thì hãy mua", ông Khôi nói.

Theo ông Khôi, đầu tư vào bất động sản phải bằng tâm thế đúng. "Tâm thế đầu tư ngắn hạn thì đã là sai ngay từ đầu rồi, vì bất động sản mang tính chu kỳ trung và dài hạn nhiều hơn, lợi nhuận đạt được trong ngắn hạn không nhất thiết do quá giỏi mà do may mắn. Nhiều nhà đầu tư thấy may mắn lại nghĩ do mình phân tích đúng, giỏi nên làm 2-3 vòng nữa thì thường là họ bị kẹp ở vòng thứ 3. Ta phải luôn tâm niệm, nhiều khi thanh khoản do chủ đầu tư đẩy thị trường chứ không phải do ta giỏi gì đâu. Luôn có tâm thế cho tầm nhìn trung và dài hạn", ông Khôi khuyến cáo.