Chọn mua cổ phiếu bất động sản nào cho năm 2026?

Chứng khoán Vietcap vừa có cập nhật triển vọng cổ phiếu ngành bất động sản trong đó nhấn mạnh kỳ vọng lượng giao dịch thị trường sơ cấp sẽ tăng trưởng 25–30% trong năm 2026

Cụ thể, theo Vietcap, ngành bất động sản nhà ở sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng trong năm 2026, nhờ sự hỗ trợ từ các yếu tố sau: Nhu cầu ở thực duy trì ổn định và sự phục hồi của nhu cầu đầu tư; Nguồn cung mới gia tăng; Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức ổn định, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế; Đầu tư hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh.

Riêng thị trường bất động sản phía Nam sẽ tăng tốc rõ nét hơn, với hoạt động triển khai dự án trở nên sôi động. Giá bán sơ cấp ròng trung bình dự kiến sẽ tăng ở mức một chữ số trung bình so với năm 2025.

Với mặt bằng giá bất động sản vẫn ở mức cao đặc biệt tại Hà Nội và khu vực lõi TP.HCM, người mua nhà sẽ ngày càng chọn lọc hơn đối với nguồn cung mới.

Trong khi đó, nhu cầu hướng đến mua để ở chiếm ưu thế, trong khi hoạt động đầu cơ vẫn sẽ ở mức thấp trong bối cảnh môi trường tín dụng được kiểm soát chặt chẽ.

Trên cơ sở đó, dự báo tổng doanh số bán bất động sản của các doanh nghiệp thuộc danh mục theo dõi gồm: VHM, KDH, NLG, NVL, DXG và HDC sẽ tăng trưởng ở mức: 79% so với cùng kỳ trong năm 2025, 18% so với cùng kỳ trong năm 2026; so với mức +16% trong năm 2024. 

Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ hoạt động mở bán các dự án mới và triển khai các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu; Dự kiến hoạt động bán mới của NVL sẽ được tái khởi động trong năm 2026 sau quá trình tái cơ cấu từ cuối năm 2022.

Về lãi suất, lãi suất điều hành (trần lãi suất tiền gửi đối với kỳ hạn dưới 6 tháng) dự kiến sẽ duy trì ở tương đối ổn định so với giai đoạn 2023–2025. Lãi suất cho vay trên thị trường, bao gồm cả lãi suất vay mua nhà, có thể sẽ tăng nhẹ trước nhu cầu tín dụng gia tăng.

Tuy nhiên, mức tăng này dự kiến sẽ không ảnh hưởng đáng kể đến niềm tin của người mua nhà, trong bối cảnh các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn, điều khoản thanh toán thuận lợi và tiến độ triển khai hạ tầng tiếp tục được thúc đẩy.

Môi trường huy động vốn nhìn chung sẽ thuận lợi hơn trong năm 2026, qua đó hỗ trợ nhu cầu vốn của các chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án. Trong bối cảnh đó, tín dụng ngân hàng nhiều khả năng vẫn sẽ là kênh tài trợ chủ đạo, trong khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp được dự báo sẽ từng bước phục hồi, song song với việc các kế hoạch huy động vốn cổ phần sẽ được cân nhắc trở lại.

Đáng chú ý, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 8 tháng năm 2025 cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế, phản ánh sự cải thiện trong hoạt động của ngành và việc nhiều dự án đã được triển khai. Việc tăng cường tuân thủ các yêu cầu pháp lý kể từ năm 2023 sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro trung và dài hạn cho ngành.

Hiện tại, tỷ lệ đòn bẩy của phần lớn các doanh nghiệp bất động sản niêm yết duy trì ở mức lành mạnh. Sự gia tăng của trung vị tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu so với mức đáy tại quý 4/2023 chủ yếu phản ánh việc gia tăng sử dụng nợ để hỗ trợ phát triển dự án trong trung hạn, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất hấp dẫn.

Tỷ trọng trái phiếu trong tổng dư nợ vay đã giảm tại hầu hết các doanh nghiệp, ngoại trừ VHM, VPI và HDC.

Trong dài hạn, các động lực tăng trưởng cốt lõi cho thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam duy trì tích cực, bao gồm sự phát triển về cơ sở hạ tầng, đô thị hóa, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và tỷ lệ thâm nhập của thị trường cho vay mua nhà thế chấp.

Trong trung hạn, ngành sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn, khi hoạt động triển khai dự án ngày càng tuân thủ chặt chẽ khuôn khổ pháp lý và bám sát các định hướng điều hành của Chính phủ. 

Từ những phân tích trên, Vietcap đưa ra các cổ phiếu khuyến nghị hàng đầu: KDH và NLG, nhờ lợi thế thương hiệu vững chắc tại thị trường phía Nam và các kế hoạch mở bán dự án sắp tới. Ngoài ra, cũng đánh giá tích cực NVL, với kỳ vọng hoạt động mở bán mới sẽ được khởi động trở lại trong năm 2026 nhờ những nỗ lực tái cấu trúc.