Chống sốt bất động sản, Tổng thống Trump đề xuất cấm các công ty mua nhà

Tổng thống Mỹ Donald Trump cho biết chính quyền của ông đang tiến tới cấm các công ty Phố Wall gom mua nhà ở riêng lẻ. Đây là một trong nhiều biện pháp nhằm kéo mặt bằng giá nhà tại Mỹ đi xuống.

Tuy nhiên, động thái này có thể gây bất lợi cho các công ty đầu tư chuyên mua nhiều nhà để cho thuê, đồng thời khiến cổ phiếu các doanh nghiệp xây dựng nhà ở giảm giá.

Trong bài đăng trên mạng xã hội Truth Social ngày 7/1, ông Trump cho biết cơ quan chức năng đang đẩy nhanh các bước để thực thi lệnh cấm trên, đồng thời kêu gọi Quốc hội luật hóa quy định này.

“Lâu nay, việc mua và sở hữu một ngôi nhà được coi là đỉnh cao của giấc mơ Mỹ”, ông Trump viết. Ông cho rằng lạm phát đã khiến giấc mơ đó vượt ngoài khả năng của nhiều người Mỹ.

“Nhà ở là để người dân sinh sống, không phải để các tập đoàn gom mua”, ông Trump nhấn mạnh, trong bối cảnh áp lực gia tăng buộc ông phải trấn an cử tri về chi phí sinh hoạt trước cuộc bầu cử Quốc hội giữa kỳ trong năm nay.

Trên thực tế, nếu Đảng Cộng hòa dưới thời Tổng thống Mỹ Donald Trump thực sự siết quản lý các công ty Phố Wall đang sở hữu nhiều nhà cho thuê, động thái đó sẽ khiến đảng này có chung quan điểm với Đảng Dân chủ. Nhiều năm qua, phe Dân chủ liên tục chỉ trích việc doanh nghiệp gom mua nhà, cho rằng xu hướng này góp phần đẩy chi phí nhà ở tăng lên. Tuy vậy, các dự luật nhằm siết hoạt động này đến nay vẫn chưa được thông qua.

Kể từ sau khủng hoảng tài chính năm 2008, giai đoạn hoạt động tịch biên nhà diễn ra mạnh mẽ, các định chế ở Phố Wall như tập đoàn Blackstone, công ty American Homes 4 Rent và công ty Progress Residential đã mua hàng nghìn căn nhà ở riêng lẻ.

Theo một nghiên cứu năm 2024 của Văn phòng Trách nhiệm Chính phủ Mỹ (GAO), vào tháng 6/2022, các nhà đầu tư tổ chức nắm khoảng 450.000 căn nhà riêng lẻ - tương đương khoảng 3% tổng số nhà ở riêng lẻ cho thuê trên toàn nước Mỹ.

Trong phiên giao dịch ngày 7/1, cổ phiếu American Homes 4 Rent có lúc rơi xuống 28,84 USD - mức thấp nhất gần 3 năm, và bị tạm dừng giao dịch do biến động mạnh. Chốt phiên, mã này giảm gần 6% xuống 30,61 USD. Cổ phiếu Blackstone cũng chạm mức thấp nhất 1 tháng và khép phiên giảm gần 4,5% xuống 155,33 USD.

Cùng phiên, chỉ số nhà ở PHLX - theo dõi diễn biến giá cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp liên quan đến thị trường nhà ở Mỹ, đặc biệt là các công ty xây dựng nhà ở - giảm 2,3%, đánh dấu phiên giảm mạnh nhất kể từ ngày 17/11.

Về phần mình, các công ty Phố Wall sở hữu nhiều nhà cho thuê bác bỏ lập luận rằng hoạt động đầu tư của họ góp phần đẩy giá nhà và lạm phát tăng.

Trong báo cáo nghiên cứu công bố tháng 1/2025, tập đoàn Blackstone cho biết lượng mua nhà của các nhà đầu tư tổ chức đã giảm 90% so với năm 2022, đồng thời cho rằng tình trạng thiếu nguồn cung mới mới là nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng.

Nghiên cứu của GAO cũng chưa kết luận rõ ràng việc nhà đầu tư tổ chức gom mua nhà ở tác động thế nào tới cơ hội mua nhà của người dân, một phần do dữ liệu còn hạn chế.

Tuy vậy, các ý kiến phản đối cho rằng doanh nghiệp Phố Wall quản lý nhà cho thuê kém hiệu quả, cắt giảm bảo trì để ưu tiên lợi ích nhà đầu tư, và từng cưỡng chế người thuê rời khỏi nhà trái quy định trong giai đoạn đại dịch Covid-19.

“Chính vì thế mà trải nghiệm của người thuê nhà rất tệ. Thay vì gọi trực tiếp cho chủ nhà để xử lý sự cố, người thuê phải gọi đến tổng đài và thường bị chuyển lòng vòng, giải quyết chậm trễ”, ông Jeff Holzmann, CEO công ty đầu tư bất động sản RREAF Holdings có trụ sở tại Dallas và đang quản lý hơn 5 tỷ USD tài sản, nói với hãng tin Reuters.

Trong khi đó, ông Trump - vốn quy trách nhiệm lạm phát cao ở Mỹ cho người tiền nhiệm Joe Biden - đang chứng kiến tỷ lệ ủng hộ sụt giảm kể từ khi nhậm chức, trong bối cảnh người Mỹ ngày càng lo ngại về triển vọng kinh tế.

Hiện chưa rõ ông sẽ dựa vào cơ sở thẩm quyền nào để áp dụng ngay lệnh cấm nhà đầu tư tổ chức mua nhà và ông cũng chưa nêu cụ thể những thay đổi muốn Quốc hội đưa vào luật.

Kể từ khi ông Trump thắng cử nhiệm kỳ đầu vào tháng 11/2016, giá nhà tại Mỹ đã tăng 75% - cao gấp hơn hai lần mức tăng mặt bằng giá tiêu dùng theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Tuy nhiên, đà tăng giá nhà đã chậm lại đáng kể trong khoảng một năm trở lại đây.

Theo báo cáo công bố tuần trước của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA), giá nhà trên toàn quốc trong tháng 10/2025 chỉ tăng 1,7% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng thấp nhất trong hơn 13 năm. Tốc độ tăng này chưa bằng một nửa so với thời điểm ông Trump trở lại Nhà Trắng hồi tháng 1/2025 và thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn 2021-2022, khi giá nhà từng tăng gần 20%.

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), nguyên nhân hàng đầu khiến mặt bằng giá nhà tại Mỹ neo cao là nguồn cung nhà rao bán vẫn thiếu, dù tình trạng này đã dần cải thiện trong năm qua.

Số liệu CPI tháng 11/2025 cho thấy lạm phát chi phí chỗ ở tại Mỹ đã giảm về 3%, sau khi từng tăng lên tới 8,2% trong giai đoạn hậu Covid-19. Đây là mức thấp nhất trong hơn 4 năm.

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), nguyên nhân lớn khiến giá nhà neo cao là nguồn cung nhà rao bán vẫn thiếu, dù tình trạng này đã cải thiện dần trong khoảng một năm trở lại đây.