Cơ hội và thách thức hiện thực hóa đô thị TOD tại Việt Nam

Trong bối cảnh các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) nổi lên như một giải pháp tiềm năng.

Năm 2025 được xem là năm bản lề khi hàng loạt đạo luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ có hiệu lực, tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho phát triển đô thị. Đồng thời, các yếu tố kinh tế vĩ mô như chính sách tín dụng, mặt bằng lãi suất, và tốc độ giải ngân đầu tư công cũng đang tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. 

Đặc biệt, các nghị quyết của Bộ Chính trị với tầm nhìn đưa Việt Nam trở thành quốc gia thu nhập cao vào năm 2045 đã đặt ra yêu cầu thay đổi tư duy phát triển không gian đô thị và quản trị tài nguyên đất đai.

Phát biểu tại tọa đàm “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội & Thách thức”, sáng 19/11, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), khẳng định phát triển đô thị theo mô hình TOD không chỉ là xu hướng của thế giới, mà đang trở thành yêu cầu tất yếu đối với Việt Nam trong giai đoạn mới.

“Để hiện thực hóa được mô hình này, cần có tư duy quy hoạch đồng bộ, cơ chế minh bạch, khả thi cùng sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý - doanh nghiệp - chuyên gia, và đặc biệt là các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở gắn với nhu cầu thật của người dân. Bất động sản chỉ thực sự phát triển bền vững khi đồng hành với quy hoạch, và khu đô thị được tổ chức theo mô hình hiện đại, thông minh, lấy giao thông công cộng làm trục dẫn”, ông Đính nhấn mạnh.

Tại TP. Hồ Chí Minh, đô thị đầu tiên đang tiên phong phát triển tới 11 đô thị TOD, kế hoạch phát triển dọc theo các tuyến Metro số 1, 2 và Vành đai 3.

Mục tiêu đến năm 2035 phát triển mạng lưới metro dài 355 km, huy động khoảng 7,8 tỷ USD từ quỹ đất TOD để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng. Điều này không chỉ tạo thuận lợi trong di chuyển, giảm ùn tắc mà còn thúc đẩy phát triển đô thị bền vững.

Bàn về xu hướng này, ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, cho rằng xu hướng đô thị trong tương lai buộc phải chuyển mạnh sang giao thông công cộng, giúp người dân tiếp cận nơi ở đến nơi làm việc trong phạm vi rộng hơn, thậm chí 50–200km, mà không phụ thuộc vào phương tiện cá nhân. Mô hình này không chỉ giảm áp lực giao thông, hạn chế ô nhiễm mà còn tạo ra một lối sống mới cho cư dân đô thị.

Còn ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định: Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, nhất là khi TP. Hồ Chí Minh trở thành siêu đô thị sau sáp nhập và mô hình đô thị TOD giữ vai trò định hướng phát triển chủ đạo.

Hiện, giá bán căn hộ tại Hà Nội cao hơn TP. Hồ Chí Minh ở cả sơ cấp và thứ cấp. Thị trường bất động sản phía Nam bước sang chu kỳ "giãn nguồn cung" đòi hỏi quy hoạch vùng, các tuyến metro và TOD phải được đồng bộ.

Các chuyên gia cho rằng trong tương lai, đô thị TOD được kỳ vọng sẽ là nhân tố cốt lõi, định hình thị trường nhà ở và phát triển kinh tế - xã hội dài hạn. Đây không chỉ là mô hình giao thông gắn với phát triển đô thị, mà còn là chiến lược phát triển bền vững, giúp gia tăng giá trị đất đai và thúc đẩy phát triển nhà ở theo nhu cầu thật của người dân. 

Ngoài ra, cần đảm bảo pháp lý và quy hoạch thống nhất, nguồn vốn đầu tư ổn định, thu hút đầu tư tư nhân, và kết nối hạ tầng hoàn chỉnh. Đặc biệt, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và chuyên gia để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của các dự án TOD.

Việc phát triển đô thị TOD tại Việt Nam là một hành trình đầy thách thức nhưng cũng mở ra nhiều cơ hội lớn. Với sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, quy hoạch và nguồn lực, cùng với sự hợp tác chặt chẽ giữa các bên, Việt Nam hoàn toàn có thể hiện thực hóa tầm nhìn phát triển đô thị bền vững, hiện đại và thông minh trong tương lai gần.