TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Đầu tư bất động sản “hậu” Nghị định 71: Dễ dài, khó ngắn
Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chính thức có hiệu lực từ ngày 8/8 vừa qua
Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chính thức có hiệu lực từ ngày 8/8 vừa qua, thu hút sự chú ý của đông đảo nhà đầu tư bất động sản.
Liệu nghị định này sẽ tác động như thế nào lên thị trường bất động sản trong thời gian tới?
Đầu cơ ngắn hạn sẽ khó
Việc chuyển nhượng đối với đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp đầu tư trước khi có Nghị định 71 khá dễ dàng. Hầu hết các công ty bất động sản thanh lý hợp đồng góp vốn đầu tư cũ và thay thế tên của người mua mới hoặc lập phụ lục hợp đồng. Người bán nộp cho công ty một khoản phí giao dịch do chính chủ đầu tư dự án quy định (thông thường dưới 1% tổng giá trị giao dịch) và thuế chuyển nhượng bất động sản. Thời gian giao dịch đất dự án dạng hợp đồng góp được thực hiện trong khoảng thời gian 1 tuần.
Thêm vào đó, để mua loại hình bất động sản này, nhà đầu cơ chỉ cần ở nhà xem bản đồ qui hoạch để lựa chọn sản phẩm mà không cần phải đi thực địa như đối với các loại hình nhà đất khác.
Sự dễ dãi của giao dịch đối với dạng hợp đồng vốn góp đã khiến cho phân khúc thị trường này có tính thanh khoản cao nhất trong các loại hình giao dịch bất động sản. Tại Tp.HCM, tỷ lệ giao dịch đối với hợp đồng vốn góp đầu tư chiếm tỷ trọng chủ yếu trong giao dịch bất động sản do giới đầu cơ bất động sản thường lướt sóng đối với đất dự án loại này. Trong khi đó, để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở có sổ hồng, nhà đầu tư phải mất ít nhất 2 tuần (thời gian thông thường là 4 tuần) cho công chứng hợp đồng, nộp thuế và đăng bộ.
Tuy nhiên, kể từ ngày 8/8/2010, Nghị định 71 không cho phép việc chuyển nhượng đối với đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới (chi tiết ở khoản 1, điều 60). Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày 8/8/2010 cũng sẽ không được phép thực hiện việc huyển nhượng đến khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Với chủ trương này, cơ hội từ việc "lướt sóng" đối với nhà ở sẽ trở nên khó khăn hơn trước rất nhiều. Tuy nhiên, liên quan đến nội dung ở trên thì nghị định 71 chưa thực sự rõ ràng, theo người viết, nội dung này cần phải có thông tư hướng dẫn cụ thể hơn.
Thị trường của những nhà đầu tư dài hạn
Dưới tác động của Nghị định 71, khi thị trường bất động sản ngưng giao dịch đối với phân khúc đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp thì phân khúc nhà và đất có chủ quyền được kỳ vọng sẽ sôi động hơn. Cầu về bất động sản sẽ chuyển sang đất và nhà có chủ quyền thay vì đầu tư đất dự án ở trên. Đồng thời, cung đối với nhà và đất có chủ quyền cũng tăng.
Ví dụ, một người sở hữu hai loại hình bất động sản là đất nhà có chủ quyền và hợp đồng góp vốn nhận sản phẩm. Khi cần vốn người này chỉ có lựa chọn là bán sản phẩm nhà đất có chủ quyền. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên về khả năng thanh khoản thấp của phân khúc thị trường này nên này, nên thị trường này chỉ thu hút những nhà đầu tư trung vài dài hạn tham gia.
Thứ nữa, trên thị trường sơ cấp, sẽ không còn nhiều chỗ đứng cho giới đầu cơ lướt sóng khi Nghị định 71 quy định về tỷ lệ chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà trong mỗi dự án. Hình thức huy động vốn góp không được phép chuyển nhượng cho đến khi ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Với phần còn lại của lượng nhà ở trong dự án mới, khó có thể lướt sóng do chi phí giao dịch và thời gian giao dịch cao hơn so với đất dự án dưới dạng vốn góp trước đây.
Khó tăng giá trong ngắn hạn
Từ góc nhìn của người viết, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản tại Việt Nam "hậu" Nghị định 71 sẽ khó có khả năng tăng giá, vì những lý do sau:
Thứ nhất, sự thiếu vắng các nhà đầu cơ trên thị trường thứ cấp, thị trường không có lực kéo để có thể tăng giá.
Thứ hai, nhiều khả năng Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ tiếp tục áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt trong thời gian tới nhằm ổn định tiền đồng. Thêm vào đó, việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản tăng lên 250% từ mức 100% áp dụng từ ngày 1/10/2019 không khuyến khích ngân hàng cho vay đối với bất động sản đối với cả nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư.
Thứ ba, sau một thời gian dài tăng giá, giá bất động sản hiện tại không hề rẻ khi so sánh với các nước trong khu vực và định giá theo phương pháp chiết khấu dòng tiền. Tại Tp.HCM, từ đầu năm 2006 cho đến nay, giá đất tăng khoảng từ 2-4 lần, tại Hà Nội, giá đất thậm chí tăng cao hơn trong cùng khoảng thời gian.
Trong dài hạn, Nghị định 71 quy định chặt chẽ hơn trong các hình thức huy động vốn và những bán sản phẩm nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà. Điều này tạo nên niềm tin cho nhà đầu tư trong quyết định đầu tư dài hạn vào nhà ở. Thêm vào đó, tác động hạn chế đầu cơ bất động sản của nghị định sẽ khiến cho thị trường phát triển bền vững hơn.
Sự ra đời của Nghị định 71 nhằm giảm đầu cơ và làm giảm tính thanh khoản của thị trường. Chính sách thắt chặt tiền tệ cùng với quy định nâng hệ số rủi ro đối khoản cho vay bất động sản sẽ là tin xấu cho thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Trong dài hạn, chính sách chính phủ hướng tới thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn là việc cần làm.
Tuy nhiên, người viết cho rằng, việc quy định không cho phép giao dịch đối với đất dự án góp vốn chỉ là giải pháp tạm thời trong bối cảnh chính phủ mong muốn làm giảm đầu cơ lũng đoạn trên thị trường bất động sản.
Liệu nghị định này sẽ tác động như thế nào lên thị trường bất động sản trong thời gian tới?
Đầu cơ ngắn hạn sẽ khó
Việc chuyển nhượng đối với đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp đầu tư trước khi có Nghị định 71 khá dễ dàng. Hầu hết các công ty bất động sản thanh lý hợp đồng góp vốn đầu tư cũ và thay thế tên của người mua mới hoặc lập phụ lục hợp đồng. Người bán nộp cho công ty một khoản phí giao dịch do chính chủ đầu tư dự án quy định (thông thường dưới 1% tổng giá trị giao dịch) và thuế chuyển nhượng bất động sản. Thời gian giao dịch đất dự án dạng hợp đồng góp được thực hiện trong khoảng thời gian 1 tuần.
Thêm vào đó, để mua loại hình bất động sản này, nhà đầu cơ chỉ cần ở nhà xem bản đồ qui hoạch để lựa chọn sản phẩm mà không cần phải đi thực địa như đối với các loại hình nhà đất khác.
Sự dễ dãi của giao dịch đối với dạng hợp đồng vốn góp đã khiến cho phân khúc thị trường này có tính thanh khoản cao nhất trong các loại hình giao dịch bất động sản. Tại Tp.HCM, tỷ lệ giao dịch đối với hợp đồng vốn góp đầu tư chiếm tỷ trọng chủ yếu trong giao dịch bất động sản do giới đầu cơ bất động sản thường lướt sóng đối với đất dự án loại này. Trong khi đó, để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở có sổ hồng, nhà đầu tư phải mất ít nhất 2 tuần (thời gian thông thường là 4 tuần) cho công chứng hợp đồng, nộp thuế và đăng bộ.
Tuy nhiên, kể từ ngày 8/8/2010, Nghị định 71 không cho phép việc chuyển nhượng đối với đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới (chi tiết ở khoản 1, điều 60). Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày 8/8/2010 cũng sẽ không được phép thực hiện việc huyển nhượng đến khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Với chủ trương này, cơ hội từ việc "lướt sóng" đối với nhà ở sẽ trở nên khó khăn hơn trước rất nhiều. Tuy nhiên, liên quan đến nội dung ở trên thì nghị định 71 chưa thực sự rõ ràng, theo người viết, nội dung này cần phải có thông tư hướng dẫn cụ thể hơn.
Thị trường của những nhà đầu tư dài hạn
Dưới tác động của Nghị định 71, khi thị trường bất động sản ngưng giao dịch đối với phân khúc đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp thì phân khúc nhà và đất có chủ quyền được kỳ vọng sẽ sôi động hơn. Cầu về bất động sản sẽ chuyển sang đất và nhà có chủ quyền thay vì đầu tư đất dự án ở trên. Đồng thời, cung đối với nhà và đất có chủ quyền cũng tăng.
Ví dụ, một người sở hữu hai loại hình bất động sản là đất nhà có chủ quyền và hợp đồng góp vốn nhận sản phẩm. Khi cần vốn người này chỉ có lựa chọn là bán sản phẩm nhà đất có chủ quyền. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên về khả năng thanh khoản thấp của phân khúc thị trường này nên này, nên thị trường này chỉ thu hút những nhà đầu tư trung vài dài hạn tham gia.
Thứ nữa, trên thị trường sơ cấp, sẽ không còn nhiều chỗ đứng cho giới đầu cơ lướt sóng khi Nghị định 71 quy định về tỷ lệ chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà trong mỗi dự án. Hình thức huy động vốn góp không được phép chuyển nhượng cho đến khi ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Với phần còn lại của lượng nhà ở trong dự án mới, khó có thể lướt sóng do chi phí giao dịch và thời gian giao dịch cao hơn so với đất dự án dưới dạng vốn góp trước đây.
Khó tăng giá trong ngắn hạn
Từ góc nhìn của người viết, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản tại Việt Nam "hậu" Nghị định 71 sẽ khó có khả năng tăng giá, vì những lý do sau:
Thứ nhất, sự thiếu vắng các nhà đầu cơ trên thị trường thứ cấp, thị trường không có lực kéo để có thể tăng giá.
Thứ hai, nhiều khả năng Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ tiếp tục áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt trong thời gian tới nhằm ổn định tiền đồng. Thêm vào đó, việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản tăng lên 250% từ mức 100% áp dụng từ ngày 1/10/2019 không khuyến khích ngân hàng cho vay đối với bất động sản đối với cả nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư.
Thứ ba, sau một thời gian dài tăng giá, giá bất động sản hiện tại không hề rẻ khi so sánh với các nước trong khu vực và định giá theo phương pháp chiết khấu dòng tiền. Tại Tp.HCM, từ đầu năm 2006 cho đến nay, giá đất tăng khoảng từ 2-4 lần, tại Hà Nội, giá đất thậm chí tăng cao hơn trong cùng khoảng thời gian.
Trong dài hạn, Nghị định 71 quy định chặt chẽ hơn trong các hình thức huy động vốn và những bán sản phẩm nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà. Điều này tạo nên niềm tin cho nhà đầu tư trong quyết định đầu tư dài hạn vào nhà ở. Thêm vào đó, tác động hạn chế đầu cơ bất động sản của nghị định sẽ khiến cho thị trường phát triển bền vững hơn.
Sự ra đời của Nghị định 71 nhằm giảm đầu cơ và làm giảm tính thanh khoản của thị trường. Chính sách thắt chặt tiền tệ cùng với quy định nâng hệ số rủi ro đối khoản cho vay bất động sản sẽ là tin xấu cho thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Trong dài hạn, chính sách chính phủ hướng tới thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn là việc cần làm.
Tuy nhiên, người viết cho rằng, việc quy định không cho phép giao dịch đối với đất dự án góp vốn chỉ là giải pháp tạm thời trong bối cảnh chính phủ mong muốn làm giảm đầu cơ lũng đoạn trên thị trường bất động sản.
