Không phải người mua nào cũng đủ tinh tường để nhận ra chất lượng thật và giá thật của căn nhà

Theo nhận định của nhiều chuyên gia nhà đất, không dừng lại ở động thái "nghe ngóng" thị trường, phân khúc nhà giá thấp đã thực sự phát triển sôi động trong ngắn và trung hạn.

Nhưng, các chuyên gia cũng cảnh báo về hệ luỵ tiềm ẩn trong sự đảo chiều này.

Phân tán rủi ro

Có nhiều lý do khiến TS. Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương) đưa ra nhận định rằng, đầu tư nhà giá thấp là một xu thế tốt của thị trường.

Về phương diện giá, những bất động sản giá rẻ có giá trị giao dịch trên dưới 500 triệu đồng, hoặc những thửa đất có giá 5-10 triệu đồng/m2 dường như đang có ưu thế trên thị trường trong bối cảnh kinh tế hiện nay.

Theo gợi ý của ông Chung, những người muốn tìm mua loại nhà này nên chú ý tới các quận, huyện vùng ven Hà Nội như quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Từ Liêm, Thanh Trì; tại Tp.HCM là các quận Tân Phú, Gò Vấp, Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh, quận 7, 9,12 và một số vùng ven thuộc tỉnh Bình Dương, Đồng Nai

Trả lời cho câu hỏi vì sao chỉ đến thời điểm nền kinh tế suy thoái, nhà ở cao cấp mới chịu "nhường" bước cho loại nhà giá thấp, ông Chung đặc biệt nhấn mạnh đến sự chuyển hướng đầu tư của nhà đầu tư tiềm năng vào thị trường nhà giá thấp nhằm phân tán rủi ro và luân chuyển quay vòng vốn đầu tư.

Theo TS. Trần Kim Chung, nhà giá thấp sẽ vẫn là phân khúc chiếm thị phần không nhỏ trong thời gian tới  vì những nguyên nhân thiếu hụt có tính căn cơ của thị trường nhà đất. Người dân vẫn có thói quen sống dồn vào khu vực trung tâm, nên các chung cư cũ vẫn là điểm đến được nhiều người lựa chọn.

Bên cạnh đó, chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp mặc dù đã có chủ trương nhưng không thể đưa ngay sản phẩm ra thị trường để đáp ứng kịp thời nhu cầu đang rất cao trong dân, trong khi thị trường hàng hoá thay thế như vàng, chứng khoán đều có những biến động khó kiểm soát. Lãi suất trên thị trường tiền tệ cũng biến động theo thị trường.

Còn theo TS. Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Vinaland Invest, quy luật thị trường là dòng vốn đầu tư sẽ chuyển dịch vào phân khúc nhà ở có lợi nhuận cao nhất, dễ thực hiện và ít rủi ro nhất. Với doanh nghiệp địa ốc, chỉ khi mục tiêu hợp quy luật thì hiệu suất kinh doanh sẽ đạt mức cao nhất. Sự hấp dẫn đầu tư vào nhà giá thấp hiện nay không phải vì lợi nhuận cao nhất mà vì doanh nghiệp thấy dễ thở và ít rủi ro hơn, một doanh nghiệp địa ốc tại Tp.HCM, địa bàn luôn có sự nhạy bén với bất cứ tín hiệu đảo chiều trên thị trường nhà đất  nói với VnEconomy.

Ông Hoàng cũng cho rằng, muốn phân khúc nhà giá thấp hút vốn từ nhà đầu tư, không chỉ trong thời điểm tránh "bão" hiện nay, về lâu dài Nhà nước cần khoanh vùng quy hoạch có vị trí phù hợp với những khu dân cư qua các chỉ tiêu bắt buộc về quy hoạch cùng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất cao và giới hạn diện tích căn hộ. Khi đó, nhà đầu tư sẽ phải tự điều chỉnh  để xây dựng loại căn hộ phù hợp với đối tượng có thu nhập thấp. Cùng với các ưu đãi về thuế đất, thuế xây dựng cho các vùng quy hoạch, khấu trừ thuế thu nhập cho các đối tượng mua nhà lần đầu tiên tại khu vực này.

Bằng hình thức như vậy, theo ông Hoàng, Nhà nước có thể kích thích một phân khúc nhà ở nào đó phát triển theo mục tiêu đặt ra mà không cần can thiệp bằng biện pháp hành chính vào thị trường và hoạt động của doanh nghiệp.

Cẩn trọng hệ lụy

Thời gian tới, nguồn cung nhà giá thấp sẽ gia tăng. Theo TS. Chung, đây chính là nhân tố đẩy thị trường bất động sản sôi động trở lại. Xét về phía cầu, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng thì việc ưu tiên chọn nhà giá thấp là hợp lý khi khả năng thanh toán của người dân đang trở nên eo hẹp.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đánh tiếng về một số hệ luỵ có thể xảy ra nếu sự phát triển đô thị vẫn không nằm trong quy hoạch tổng thể chung. Việc tăng trưởng trở lại của bất kỳ phân khúc nhà ở nào, đặc biệt của loại nhà giá thấp phải được quản lý và điều chỉnh phù hợp với nhu cầu thực và sự phát triển bền vững lâu dài.

Nhiều chuyên gia cho rằng tuy ngân hàng đã rộng cửa cho vay tiêu dùng, nhưng cần thận trọng với chính sách hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu tiêu dùng. Ngân hàng cần phải có sự cân đối và phân chia hạng mục theo nhu cầu thực tế, tránh sự khủng hoảng cho vay dưới chuẩn và những ảnh hưởng về tính thanh khoản thấp trên thị trường nhà đất.

Về phía người tiêu dùng, sự thận trọng cũng rất cần thiết khi nhiều chủ đầu tư thời điểm này lại bán nhà giá thấp với giá cao. Sự cẩn trọng càng không thừa với một thị trường nhà đất tính minh bạch còn thấp, sự am tường về kỹ thuật xây dựng còn hạn chế, không phải người mua nào cũng đủ tinh tường để nhận ra chất lượng thật và giá thật của căn nhà.

Đại diện một doanh nghiệp địa ốc nói với VnEconomy, nếu biết áp dụng khoa học kỹ thuật mới, xây nhà giá rẻ sẽ rất có lãi, vì suất đầu tư sẽ còn thấp hơn nữa và lại phục vụ đối tượng khách hàng dễ tính hơn loại nhà cao cấp.

Mặc dù sự chuyển hướng đầu tư nhà giá thấp trên thị trường nhà đất vẫn đang diễn ra với sự thận trọng, nhưng thành công từ mô hình xây dựng thí điểm nhà giá thấp 30-40 m2 cho gia đình hai người của Công ty Đất Lành (Tp.HCM) cho thấy, đầu tư nhà giá rẻ không chỉ là giải pháp cứu cánh cho doanh nghiệp khi thị trường gặp khó, mà có thể còn là một hướng đầu tư thức thời ra lợi nhuận.