“Việt Nam là đất nước có quỹ đất nông nghiệp bình quân đầu người vào loại ít nhất thế giới nhưng đã được người nông dân và doanh nhân Việt Nam khai thác một cách hiệu quả để đưa nước ta vào hàng xuất khẩu nông sản xếp thứ 15 trên thế giới và nhất nhì trong khu vực. Tuy nhiên, trong mô hình tăng trưởng của nông nghiệp Việt Nam thời gian qua, yếu tố đất đai không thể hiện rõ như một biến số quan trọng.

Trên thực tế, mặc dù quỹ đất tự nhiên có thể khai thác để đưa vào sản xuất nông nghiệp không còn và năng suất cây trồng ở mức khá cao nhưng hiệu quả sử dụng đất và chất lượng đất vẫn không cao, tiềm năng để phát triển tài nguyên đất vẫn còn rất lớn. Công cuộc đổi mới 40 năm qua, đi kèm với quá trình khai thác quỹ đất một cách hiệu quả, đã đem lại một quá trình phát triển rạng rỡ của đất nước. Nếu pháp luật về đất đai được điều chỉnh một cách hiệu quả, chắc chắn sẽ mở ra những tiền đề quan trọng để đất nước sẽ giàu mạnh trong 20 năm tới.

Để hình thành các vùng chuyên canh nông sản chiến lược đồng bộ về cơ sở hạ tầng, dịch vụ, thuận tiện truy xuất nguồn gốc, gắn kết với thị trường, cần phải có một hệ sinh thái các cơ sở phục vụ: khoa học (nghiên cứu, đào tạo, kiểm định, chuyển giao), công nghiệp chế biến (khu công nghiệp lớn và cụm dịch vụ nhỏ tại chỗ), logistics (kho tàng, bến bãi tại chỗ và các cảng, trục giao thông chính kết nối). Các cụm công nghiệp dịch vụ phục vụ vùng chuyên canh yêu cầu quỹ đất nhà ở, văn phòng, công xưởng, cơ sở hạ tầng gắn liền không gian.

Nông nghiệp Việt Nam đang chuyển từ ngành sản xuất nông nghiệp sang thành ngành kinh tế nông nghiệp: cạnh tranh theo chiều rộng, huy động các hộ nông dân nhỏ, doanh nghiệp nhỏ sản xuất nhiều, rẻ, liên tục thay đổi mặt hàng theo thị trường sang cạnh tranh sâu, vững bền và dài hạn; gắn kết sản xuất nông nghiệp với công nghiệp chế biến và dịch vụ logistics thương mại, kết hợp với các hoạt động du lịch và ngành nghề nông thôn. Đồng thời, chuyển từ xuất khẩu nông sản sang xuất khẩu nông nghiệp: xuất khẩu cả lao động tay nghề cao, chuyên gia ngành nghề, máy móc và vật liệu, công nghệ và quản lý, đầu tư cả hệ sinh thái tổ chức ra bên ngoài.

Trước bối cảnh này, trong công tác quy hoạch phân bố sử dụng đất 5 năm, các cơ quan điều phối Trung ương cần xác định rõ quỹ đất cần thiết phục vụ cho các trung tâm của các vùng sinh thái với quy mô liên tỉnh. Ví dụ: Cần Thơ cho Đồng bằng sông Cửu Long (kinh tế đồng bằng nông nghiệp), Nha Trang, Đà Nẵng cho Duyên hải Trung Bộ (kinh tế thủy sản biển); Buôn Ma Thuột của Tây Nguyên (kinh tế nông nghiệp cao nguyên),... Ở đây cần bố trí đủ quỹ đất cho các trung tâm của vùng về khoa học–công nghệ, dịch vụ logistics, công nghiệp phục vụ nông nghiệp...

Tại các tỉnh, tùy theo lợi thế nông nghiệp, khi bố trí các vùng chuyên canh lớn cần đi kèm các khu cụm công nghiệp, dịch vụ, logitstic, nông nghiệp công nghệ cao đủ sức phục vụ phát triển kinh tế tổng hợp. Đặc biệt chú ý huy động quỹ đất của các doanh nghiệp trước đây là nông lâm trường, quỹ đất tăng gia sản xuất của các tổ chức vũ trang, quỹ đất của các dự án sản xuất phi nông nghiệp kém hiệu quả để có giải pháp thuận lợi thu hút các doanh nghiệp đầu đàn nông nghiệp đầu tư lớn vào các vùng chuyên canh.

Khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang các mục đích khác, cần hết sức bảo vệ quỹ đất quý báu này để đảm bảo an ninh lương thực lâu dài và sử dụng hiệu quả đầu tư xây dựng cơ bản, nhất là về thủy lợi của nhiều thế hệ bồi đắp lên”.

“Trong giai đoạn vừa qua, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai đã có sự thay đổi sâu rộng và đồng thời. Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Đấu thầu năm 2023 và Luật Đầu tư năm 2025 cùng một loạt nghị định hướng dẫn đã có hiệu lực trong khoảng thời gian gần nhau. Bên cạnh đó, quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, sáp nhập tỉnh và bỏ cấp huyện cũng tạo ra những yêu cầu chuyển tiếp chưa có tiền lệ.

Sự thay đổi nhanh và đồng thời của nhiều đạo luật vốn là cần thiết để đáp ứng yêu cầu phát triển, nhưng cũng làm phát sinh những điểm thiếu tương thích khi các luật chuyên ngành chưa được rà soát đồng bộ. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp phản ánh rằng việc ban hành các nghị định và thông tư hướng dẫn còn chậm, chưa đầy đủ hoặc thiếu tính cụ thể, gây khó khăn trong việc xác định căn cứ pháp lý để lập, thẩm định và phê duyệt dự án. Do đó, cộng đồng doanh nghiệp trân trọng đề xuất bốn nhóm kiến nghị:

Một là, về chủ thể sử dụng đất, đề nghị bổ sung vào Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 quy định cho phép Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho liên danh nhà đầu tư trúng thầu, đồng thời ghi nhận trách nhiệm liên đới của các thành viên liên danh trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và triển khai dự án.

Song song, đề nghị bổ sung tại Khoản 3 Điều 116 nội dung theo hướng khẳng định rằng trường hợp nhà đầu tư thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật thì tổ chức kinh tế đó được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật này, không phân biệt hình thức lựa chọn nhà đầu tư.

Cách thiết kế này bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu, đồng thời loại bỏ yêu cầu bắt buộc phải thành lập pháp nhân mới trong mọi trường hợp, qua đó rút ngắn thời gian và giảm chi phí tuân thủ.

Hai là, về nghĩa vụ tài chính đất đai, đề nghị bỏ Điểm d Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, hoặc tối thiểu là sửa đổi theo hướng không áp dụng khoản tiền bổ sung 3,6% khi nguyên nhân chậm xác định giá đất thuộc về cơ quan nhà nước, tuyệt đối không áp đặt khoản thu này lên nhà đầu tư thứ cấp. Đề nghị bổ sung hệ số điều chỉnh trong bảng giá đất đối với các dự án đa chức năng, quy mô lớn để phản ánh đúng bản chất thị trường, đồng thời cho phép doanh nghiệp tạm nộp theo chứng thư thẩm định để dự án không bị đình trệ trong khi chờ giá đất chính thức.

Ba là, về quyền tài sản và xử lý tài sản bảo đảm, đề nghị khôi phục và quy định rõ trong Luật Đất đai năm 2024 thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất, xác định kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Đề nghị bổ sung hướng dẫn cho phép tài sản đã đủ điều kiện xử lý theo bản án được tiếp tục kê biên, bán đấu giá mà không bắt buộc phải gia hạn quyền sử dụng đất trước. Đồng thời, đề nghị ban hành hướng dẫn thống nhất về cách xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, bổ sung quyền thế chấp quyền thuê đất trả tiền hàng năm, nghiên cứu mở rộng quyền cho nhà đầu tư nước ngoài trong phạm vi xử lý nợ xấu.

Bốn là, về tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, đề nghị rà soát và sửa đổi các quy định mâu thuẫn về thời điểm đăng ký biến động và điều kiện cấp giấy chứng nhận cho phù hợp với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị ban hành hướng dẫn thống nhất toàn quốc về trình tự, thủ tục chuyển giao quyền quản lý đất tại cảng hàng không. Đề nghị thiết lập cơ chế đối chiếu một lần giữa các loại quy hoạch dựa trên quy hoạch chung đã phê duyệt và đẩy mạnh số hóa, công khai minh bạch dữ liệu đất đai trên hệ thống Dịch vụ công quốc gia.

Bên cạnh đó, cần khẩn trương bổ sung các quy định còn thiếu về đất xây dựng trạm sạc điện, quỹ đất nhà ở xã hội, cơ chế sử dụng đất đa mục đích, cơ chế tự động gia hạn tiến độ khi chậm bàn giao mặt bằng do lỗi khách quan, và khung pháp lý đặc thù để xử lý các vấn đề lịch sử của dự án cũ.

Những vướng mắc hiện nay tuy biểu hiện ở nhiều điều khoản và lĩnh vực khác nhau, nhưng đều có chung hai nguyên nhân gốc rễ, đó là sự thiếu đồng bộ giữa các đạo luật và sự chậm trễ trong khâu tổ chức thực hiện. Mỗi dự án bị treo là một phần nguồn lực đất đai vốn đầu tư bị giam giữ và cũng là một nguồn thu ngân sách bị chậm lại.

Cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao tinh thần cầu thị của Quốc hội và Chính phủ trong việc đặt vấn đề sửa đổi Luật Đất đai nhằm giải phóng nguồn lực cho phát triển. Chúng tôi tin tưởng rằng nếu việc sửa đổi lần này được tiếp cận theo hướng lấy sự thông suốt của thực tiễn làm thước đo của thể chế, lấy việc giảm chi phí tuân thủ và rủi ro pháp lý làm mục tiêu cụ thể, thì hệ thống pháp luật đất đai sẽ thực sự trở thành đòn bẩy giải phóng các nguồn lực đang bị giam giữ, củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước, góp phần vững chắc vào mục tiêu đưa đất nước trở thành nước phát triển có thu nhập cao trong kỷ nguyên mới”.

“Thị trường bất động sản giai đoạn 2020 – 2024 cho thấy tình trạng cung không đủ cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở giá trung bình. Nguyên nhân chủ yếu không phải ở nhu cầu thị trường mà xuất phát từ những vướng mắc trong quá trình phê duyệt và triển khai dự án. Nhiều dự án kéo dài thủ tục, chậm được cấp phép, khiến nguồn cung mới không thể đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường đang dần thay đổi. Từ năm 2025 đến nay, cùng với việc các nút thắt về thể chế từng bước được tháo gỡ, nhiều dự án đã được tái khởi động và cấp phép mới. Nhờ đó, nguồn cung được kỳ vọng sẽ gia tăng mạnh trong giai đoạn 2027 - 2028. Đây là tín hiệu tích cực sau thời gian dài thị trường khan hiếm nguồn hàng. Dẫu vậy, làn sóng nguồn cung mới cũng đặt ra thách thức không nhỏ khi sức mua vẫn chưa phục hồi tương xứng. Nếu nguồn cung tăng nhanh trong khi thanh khoản chưa cải thiện đáng kể, áp lực cạnh tranh trên thị trường sẽ ngày càng lớn.

Trong điều kiện bình thường, khi nguồn cung tăng mạnh, giá bán thường có xu hướng giảm. Tuy nhiên, thực tế hiện nay lại diễn ra theo chiều ngược lại. Nguyên nhân là do ngành xây dựng đang phải đối mặt với áp lực chi phí rất lớn khi giá vật liệu và chi phí nhân công đã tăng khoảng 20% so với trước đây. Điều này khiến giá thành phát triển dự án tăng lên đáng kể, làm hạn chế khả năng giảm giá bán sản phẩm. Đây là một hiện tượng khá đặc biệt, ít khi xảy ra theo quy luật thông thường của thị trường. Nếu tình trạng này kéo dài, thị trường có thể phải đối mặt với bài toán tồn kho ngày càng lớn. Khi lượng hàng hóa không được hấp thụ, áp lực tài chính sẽ gia tăng đối với doanh nghiệp bất động sản, đồng thời tạo ra những tác động lan tỏa tới hệ thống tín dụng.

Bên cạnh thách thức về sức mua, một trong những vấn đề khác là mặt bằng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao. Hiện nay lãi suất vay phổ biến đang ở mức khoảng 11,5 - 12%/năm. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc đáng kể vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng để triển khai dự án. Áp lực lãi suất không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Trong bối cảnh tín dụng hạn hẹp hiện nay, chúng tôi đề xuất Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại chỉ giải quyết cho các chủ đầu tư có hệ số an toàn vốn tốt vay để tránh rủi ro cho hệ thống ngân hàng. Trường hợp các dự án đã triển khai, cần ưu tiên vốn cho họ để dự án không dở dang. Đối với các loại nhà được vay ưu đãi, ví dụ nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá phù hợp, cần có nguồn bù lãi suất cho các ngân hàng được chỉ định cấp vốn.

Ngoài ra, để giải quyết việc ách tắc, chậm trễ triển khai dự án do khó khăn về tài chính, cần sửa đổi quy định về chuyển nhượng một phần dự án hoặc chuyển nhượng dự án (tại Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023). Cụ thể, đối với chuyển nhượng toàn bộ dự án, điều kiện phải có báo cáo khả thi và được phê duyệt mới được chuyển nhượng.

Đặc biệt, cần xem xét lại vấn đề định giá đất. Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, song thực tế trong cách xác định giá đất hiện nay, yếu tố lợi ích của doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp thuê đất, sử dụng đất nói chung hay doanh nghiệp phát triển bất động sản nói riêng, chưa được tính đến đúng mức”

“Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh đề nghị sửa đổi Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2024 bổ sung “thời điểm” xác định “thời hạn giao đất, cho thuê đất” được tính “từ ngày có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án đầu tư có sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc quyết định xử lý vi phạm pháp luật về đất đai”; “Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án đầu tư có sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc quyết định xử lý vi phạm pháp luật về đất đai”.

Lý do của đề xuất là Hiệp hội nhận thấy Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép tính “thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” dẫn đến “bất cập” là bên nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án đầu tư có sử dụng đất chỉ còn được sử dụng thời gian còn lại của dự án nên chưa tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh để bảo đảm hiệu quả đầu tư như các ví dụ sau đây:

Dự án thương mại, dịch vụ, du lịch của nhà đầu tư A được giao đất có thời hạn 50 năm, đã thực hiện dự án được 30 năm thì do nhiều nguyên nhân nên có nhu cầu chuyển nhượng cho nhà đầu tư B là nhà đầu tư có năng lực mạnh và muốn đầu tư kinh doanh lâu dài, nhưng thời gian chỉ còn lại 20 năm nên không tạo điều kiện cho nhà đầu tư B mở rộng sản xuất kinh doanh.

Hoặc, cả nước có khoảng 4.500 dự án vướng mắc, khó khăn tồn đọng kéo dài, trong đó có trường hợp đã kéo dài hơn 20 năm, mà tới đây sẽ được tháo gỡ theo Nghị quyết số 29/2026/QH16, thì thời hạn sử dụng đất còn lại không nhiều nên cần bổ sung quy định “thời hạn giao đất, cho thuê đất” còn “được tính từ ngày có quyết định xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.”

Các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, condotel trước đây có vi phạm pháp luật về đất đai do quy định “đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở”, nay đã được cơ quan có thẩm quyền có quyết định xử lý vi phạm pháp luật về đất đai” và người mua condotel tại các dự án này thì “thời hạn sử dụng đất” chỉ được tính từ ngày giao kết hợp đồng nên bị thiệt thòi. Do vậy, Hiệp hội đề nghị “thời hạn sử dụng đất” được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề xuất sửa đổi Khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất có thời hạn được đề xuất “gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” một cách “linh hoạt” theo nhu cầu đầu tư, sản xuất, kinh doanh. Bởi hiện nay, Khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép “người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 6 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng”.

Quy định này không hợp tình, hợp lý và chưa tính đến trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu hợp tác kinh doanh với đối tác hoặc mở rộng sản xuất kinh doanh nên có nhu cầu ‘gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất’”.

“Luật Đất đai (sửa đổi) không chỉ nhằm quản lý đất đai tốt hơn, đích đến lớn hơn của cải cách là giúp mỗi mét vuông đất tạo ra nhiều giá trị hơn cho người dân và nền kinh tế.

Một quốc gia không phát triển vì sở hữu nhiều đất, mà vì biết biến đất đai thành việc làm, đầu tư, tín dụng và tăng trưởng. Thành công của Luật Đất đai (sửa đổi) vì thế không nên chỉ được đo bằng số lượng quy định được sửa đổi, mà bằng giá trị mới được tạo ra từ những nguồn lực đã có.

Trong nhiều năm qua, khi bàn về đất đai, chúng ta thường tập trung vào quy hoạch, giá đất, thu hồi đất, thủ tục hành chính hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó đều là những nội dung quan trọng và cũng là những vấn đề mà Luật Đất đai (sửa đổi) đã dành nhiều nỗ lực để hoàn thiện. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở việc hoàn thiện cơ chế quản lý thì vẫn chưa trả lời được câu hỏi lớn hơn: sau tất cả những cải cách đó, đất đai sẽ tạo ra điều gì cho sự phát triển của đất nước. Đó mới là thước đo cuối cùng của một chính sách đất đai hiện đại.

Nếu nhìn từ góc độ đó, thành công của Luật Đất đai (sửa đổi) không nên chỉ được đo bằng số lượng giấy chứng nhận được cấp, số lượng văn bản hướng dẫn được ban hành hay số lượng thủ tục hành chính được cắt giảm. Những chỉ số ấy phản ánh hiệu quả quản lý nhưng chưa phản ánh đầy đủ hiệu quả phát triển. Thước đo quan trọng hơn là đạo luật này có giúp đất đai tạo ra nhiều giá trị hơn cho nền kinh tế hay không.

Một khu đất sau khi được hoàn thiện pháp lý có thu hút thêm được đầu tư hay không. Một dự án sau khi được tháo gỡ có tạo thêm việc làm hay không. Một căn hộ sau khi được cấp giấy chứng nhận có giúp người dân tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn hay không. Một doanh nghiệp sau khi quyền tài sản được bảo đảm có mạnh dạn mở rộng sản xuất, kinh doanh hay không.

Từ tất cả những thay đổi đó, nền kinh tế có tạo ra nhiều của cải hơn từ cùng một nguồn lực hay không. Nếu câu trả lời là “có”, thì cải cách đã đi đúng hướng.

Điều đó cũng cho thấy điều cần thay đổi không chỉ là các quy định của pháp luật mà còn là cách nhìn đối với đất đai. Quốc gia có năng lực cạnh tranh cao không hẳn là quốc gia sở hữu nhiều tài nguyên hơn mà là quốc gia biết chuyển tài nguyên thành vốn, chuyển vốn thành đầu tư, chuyển đầu tư thành năng suất và cuối cùng chuyển năng suất thành chất lượng sống cho người dân. Đất đai cũng không nằm ngoài quy luật đó.

Vì vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) không nên chỉ được nhìn như một cuộc cải cách về quản lý đất đai. Giá trị lớn hơn của đạo luật này là góp phần xây dựng một thể chế mà ở đó mọi tài sản hợp pháp đều có cơ hội được sử dụng hiệu quả hơn, tạo ra nhiều giá trị hơn và đóng góp nhiều hơn cho sự phát triển của đất nước. Đó cũng là lúc đất đai thực hiện đầy đủ chức năng kinh tế của mình, không chỉ là tư liệu sản xuất hay đối tượng quản lý mà còn là nguồn lực của tăng trưởng.

Bởi suy cho cùng, sức mạnh của một nền kinh tế không nằm ở diện tích đất đang sở hữu mà nằm ở khả năng biến mọi tài sản hợp pháp thành giá trị cho xã hội. Khi mỗi mét vuông đất có thể tạo ra đầu tư, việc làm, tín dụng và cơ hội phát triển, điều được tạo lập không chỉ là tăng trưởng kinh tế mà còn là niềm tin vào một thể chế biết bảo vệ và phát huy nguồn lực quốc gia”.

“Với dự báo hơn hai phần ba dân số toàn cầu sẽ sinh sống tại các đô thị vào năm 2050, các thành phố đang phải đối mặt với áp lực ngày càng lớn trong việc đảm bảo cả số lượng lẫn tính bền vững của nguồn cung nhà ở. Báo cáo Impact của Savills cho thấy hiện có khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới chưa tiếp cận được nhà ở đạt chuẩn. Nguyên nhân không chỉ đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh, mà còn do giá nhà tăng nhanh hơn đáng kể so với thu nhập.

Một nghiên cứu của IMF trên 200 thành phố toàn cầu cho thấy tới 90% được xếp vào nhóm “khó tiếp cận”, khi giá nhà trung bình cao hơn gấp nhiều lần thu nhập hàng năm. Trong khi đó, UN-Habitat ước tính thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà ở giá phải chăng mỗi ngày từ nay đến năm 2030 để có thể từng bước thu hẹp khoảng cách này.

Trong bức tranh đó, Việt Nam không nằm ngoài xu hướng chung mà đang dần phản ánh rõ các đặc điểm của một thị trường đô thị đang tăng trưởng nhanh, sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng rõ nét. Giá bán sơ cấp trung bình nhà ở tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh hiện đạt trên 100 triệu đồng/m2, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 rất khan hiếm. Điều này cho thấy phần lớn nguồn cung mới đang tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực vẫn chủ yếu nằm ở phân khúc giá dễ tiếp cận hơn.

Trước thực trạng đó, xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận đang trở nên rõ ràng hơn, khi người mua tìm kiếm các lựa chọn phù hợp với ngân sách, đồng thời tận dụng lợi thế từ hạ tầng kết nối ngày càng được cải thiện.

Trong bối cảnh đó, một hướng tiếp cận đang được nhấn mạnh ở cấp độ toàn cầu là tái định vị nhà ở như một loại hình hạ tầng. Mô hình này xem nhà ở là một phần trong chiến lược phát triển dài hạn của đô thị, gắn liền với quy hoạch, hạ tầng và chính sách tài chính. Khi đó, nhà ở không chỉ phục vụ nhu cầu an cư mà còn trở thành một nền tảng cho tăng trưởng kinh tế - xã hội.

Quan trọng hơn, cách tiếp cận này giúp giải quyết bài toán vốn. Trong khi các dự án nhà ở hiện nay thường có chu kỳ đầu tư ngắn, các nhà đầu tư tổ chức lại ưu tiên dòng tiền ổn định trong 20-30 năm. Việc “hạ tầng hóa” nhà ở sẽ giúp thu hẹp khoảng cách này, từ đó mở khóa các nguồn vốn dài hạn vốn chưa được khai thác hiệu quả.

Thực tế, nhiều quốc gia đã áp dụng thành công hướng đi nói trên. Singapore là một ví dụ điển hình khi tích hợp nhà ở công vào quy hoạch hạ tầng quốc gia, giúp hơn 80% dân số tiếp cận nhà ở chất lượng. Trong khi đó, các thành phố như London hay New York vẫn đang loay hoay với mục tiêu nguồn cung do vướng mắc về chi phí, pháp lý và dòng vốn.

Việt Nam đang đứng trước cơ hội để tiếp cận bài toán nhà ở theo hướng dài hạn hơn, khi Chính phủ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng và tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường. Những cải cách về pháp lý liên quan đến bất động sản và đầu tư mạnh vào hạ tầng sẽ là chìa khóa để cải thiện nguồn cung nhà ở trong những năm tới.

Cụ thể, từ tháng 7/2026, thị trường vận hành dưới tác động của các bộ luật mới và bảng giá đất cập nhật. Dù có thể làm gia tăng chi phí trong ngắn hạn, các thay đổi này được kỳ vọng sẽ tạo ra một môi trường minh bạch và nhất quán hơn, đặc biệt trong việc xác định giá đất và phê duyệt dự án - hai yếu tố then chốt đang kìm hãm nguồn cung.

Song song với đó, kế hoạch đầu tư công quy mô lớn vào các dự án hạ tầng trọng điểm đang tạo ra động lực tăng trưởng mới. Việc cải thiện kết nối liên vùng thông qua các dự án như đường Vành đai 3, Vành đai 4 TP.Hồ Chí Minh, hay việc đẩy nhanh tiến độ Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) và mới đây 5 dự án metro tại Hà Nội, không chỉ thúc đẩy giãn dân đô thị mà còn mở ra các hành lang phát triển nhà ở mới. Đặc biệt, khi hạ tầng kết hợp với mô hình như TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng) tại các điểm nút giao thông quan trọng, thị trường sẽ chứng kiến sự hình thành của những cực tăng trưởng nhà ở bền vững hơn.

Trong dài hạn, khi nhà ở được quy hoạch và phát triển đồng bộ với hạ tầng, thị trường sẽ có cơ hội mở rộng nguồn cung một cách bền vững hơn, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận cho người mua ở thực. Việc chuyển dịch từ tư duy phát triển ngắn hạn sang chiến lược dài hạn, trong đó nhà ở được xem là một phần của hạ tầng không chỉ giúp cải thiện nguồn cung, mà còn thúc đẩy việc quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, tạo nền tảng cho một hệ sinh thái đô thị phát triển đồng bộ, bền vững và có khả năng đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực trong tương lai”.

“Hiện nay, Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang trong quá trình hoàn thiện. Việc sửa đổi này là cần thiết nhằm giải quyết các nút thắt của thị trường bất động sản, thể hiện rõ tính nhân văn, thượng tôn Hiến pháp và bảo đảm an sinh xã hội.

Tập đoàn Becamex hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Từ những năm 1995 - 1996, chúng tôi đã hợp tác với các đối tác nước ngoài và mở rộng phát triển, điều chỉnh phù hợp với mô hình phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương, đó là mô hình Khu công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ nhằm mục tiêu phát triển khu công nghiệp, chuyển đổi hỗ trợ cho người dân có đất trong khu công nghiệp, hỗ trợ các chính sách khác cho người dân phát triển kinh tế khu vực.

Hiện nay, phát triển khu công nghiệp là nền móng phát triển kinh tế - xã hội từng địa phương. Mặc dù mô hình Khu công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ có nhiều điểm hỗ trợ qua lại cho người lao động trong khu công nghiệp, người dân ở tại địa phương và các chuyên gia làm việc trong khu công nghiệp, nhưng qua rà soát các nhóm chính sách (hiện Bộ Xây dựng đang xây dựng 11 nhóm chính sách đối với Luật Nhà ở và 8 nhóm chính sách đối với Luật Kinh doanh bất động sản), thì vẫn chưa hình thành cơ sở pháp lý cho lĩnh vực này. Do vậy, cần bổ sung nhóm chính sách để điều chỉnh mô hình Khu công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ. Trong thời gian tới, chúng ta cần luật hóa lại quy định về Khu công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ, bởi đây là một loại hình phát triển bất động sản cho cả khu vực.

Ngoài ra, để các quy định của Luật đi vào cuộc sống, theo chúng tôi, Luật Nhà ở (sửa đổi) cần bổ sung các cơ chế và quy định để phân biệt rõ các loại hình nhà ở. Cụ thể: Với nhà ở thương mại giá phù hợp (là nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê theo cơ chế thị trường, được hưởng một số cơ chế chính sách của Nhà nước, đáp ứng tiêu chí về giá bán, giá thuê mua, giá thuê theo quy định của Luật này), cần cụ thể cơ chế chính sách của Nhà nước đối với doanh nghiệp đáp ứng tiêu chí khi tham gia phát triển phân khúc này.

Với nhà có mục đích lưu trú (là căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và nhà thương mại liên kề), cần phân biệt nhà thương mại để bán và nhà lưu trú cho công nhân thuê trong khu công nghiệp.

Với nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất thương mại, dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật này) thì không nên quy định nhà ở lưu trú chỉ cho cá nhân là công nhân thuê vì họ còn có gia đình.

Tại Điều 5 của Dự thảo Luật (Quy hoạch phát triển nhà ở), theo tôi, cần lưu ý hướng xử lý khi quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch đô thị được điều chỉnh thì quy hoạch phát triển nhà ở như thế nào. Becamex đề xuất không cần điều chỉnh nếu không làm thay đổi mục đích phát triển nhà ở.

Ngoài ra, tại Điều 10 (các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở) có quy định: đối với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở cho thuê theo quy định của Luật này được áp dụng một số quy định trong các giai đoạn của dự án đầu tư sau đây:… “Việc lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng để thực hiện các gói thầu thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn, vốn của doanh nghiệp nhà nước theo quy định của Luật Doanh nghiệp và doanh nghiệp do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ được áp dụng hình thức chỉ định thầu rút gọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu”. Quy định này cần được sửa đổi vì theo quy định hiện hành, doanh nghiệp nhà nước có vốn dưới 100% thì không thuộc đối tượng của Luật Đấu thầu.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng cần bổ sung quy định, cơ chế, chính sách cụ thể đối với doanh nghiệp tư nhân khi tham gia phát triển nhà ở cho thuê”.