Nhìn lại các cơn sốt đất từng xảy ra, kịch bản chung vẫn là tin đồn xuất hiện, giá đất bị đẩy lên chóng mặt, dòng tiền đầu cơ đổ vào, nhưng chỉ sau một thời gian, khi không có động lực phát triển thực tế, giá đất nhanh chóng lao dốc, để lại nhiều nhà đầu tư mắc kẹt.

Hiện nay, trước thông tin sáp nhập tỉnh, thành, nhiều địa phương cho biết trên địa bàn đã xuất hiện những nhóm người thường xuyên tập trung tìm hiểu, cung cấp thông tin, hoặc thực hiện giao dịch mua bán nhà, đất trong thời gian ngắn…

CÓ HÀNH VI DÀN CẢNH GIAO DỊCH

Theo UBND tỉnh Bắc Giang, gần đây tại một số khu vực trên địa bàn tỉnh ghi nhận tình trạng “sốt ảo” bất động sản. Nguyên nhân do là không ít nhà đầu tư, người môi giới bất động sản lợi dụng thông tin liên quan đến việc chia tách, sáp nhập đơn vị hành chính để tung tin đồn, cố tình đẩy giá bất động sản lên cao không đúng bản chất thị trường; lôi kéo người dân tham gia xác lập các hợp đồng góp vốn, mua bán trái quy định.  

Thậm chí xuất hiện cả hành vi dàn cảnh giao dịch, mua đi bán lại với chênh lệch lớn nhằm lừa dối người mua, tạo tâm lý thu lợi cao, nhanh chóng và dễ dàng; một số chủ đầu tư có dấu hiệu huy động vốn không đúng pháp luật và sử dụng nhiều hình thức bán sản phẩm bất động sản khi chưa đủ điều kiện...

“Những hành vi đó đang làm nhiễu loạn và méo mó thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua có nhu cầu thực sự, có nguy cơ làm phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện, gây mất ổn định an ninh trật tự, an toàn xã hội địa phương”, UBND tỉnh Bắc Giang nhận định.

Tương tự, UBND tỉnh Ninh Bình thông tin trong khoảng thời gian từ đầu tháng 3/2025, TP.Hoa Lư (Ninh Bình) cũng phát sinh nhiều giao dịch bất động sản là nhà ở riêng lẻ, đất ở có hiện tượng tăng giá bất thường, có biểu hiện hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ vi phạm quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Còn trước đó, tại Thái Bình, Công an tỉnh này cũng phải đăng tin cảnh báo chiêu trò lợi dụng tin đồn sáp nhập tỉnh để “thổi giá” bất động sản.

Nhìn nhận về vấn đề của thị trường hiện nay, một số chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo nhà đầu tư tránh rơi vào bẫy làm giá. Trong đó, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, chia sẻ không thể phủ nhận thị trường năm 2025 đang đón nhận hàng loạt tín hiệu tích cực từ vĩ mô: chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất vay hạ nhiệt và dấu hiệu rõ rệt của một chu kỳ “tiền rẻ” đang hình thành. Các gói tín dụng, đầu tư công, cùng dòng vốn FDI tăng mạnh từ các tập đoàn quốc tế cũng là động lực lớn, củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Ngoài ra, các lo ngại về lạm phát, bất ổn kinh tế đã phần nào được giải tỏa. Tâm lý thị trường chuyển từ phòng thủ sang chấp nhận rủi ro có tính toán. Giá vàng lập đỉnh lịch sử, thị trường chứng khoán hút mạnh dòng tiền - đây là những yếu tố khiến bất động sản tiếp tục là nơi trú ẩn an toàn và có tiềm năng sinh lời dài hạn.

Đặc biệt, một yếu tố khiến thị trường bùng nổ cục bộ là thông tin về chủ trương sáp nhập các tỉnh, tái phân bổ trung tâm hành chính. Đây là “chất xúc tác” mạnh khiến nhà đầu tư đổ xô gom đất tại các khu vực như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương…

Dù vậy, ông Trần Quang Trung lưu ý, thông tin sáp nhập tỉnh có thể là chất xúc tác khiến nhà đầu tư FOMO gom đất ồ ạt. Nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt dài hạn vì giá đã vượt xa giá trị thực.

“Tập trung vào thanh khoản - kiểm soát đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư phải trả lời được các câu hỏi: Ai sẽ mua lại; Ai sẽ thuê; Ai sẽ sống ở đó?”, ông Trung đưa lời khuyên.

THÀNH LẬP NGAY ĐƯỜNG DÂY NÓNG

Ngoài ra, để chấn chỉnh tình hình thị trường, địa phương cũng ban hành văn bản chỉ đạo cơ quan chuyên môn thực hiện hàng loạt biện phát quản lý. Cụ thể, ông Nguyễn Việt Oanh, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang yêu cầu Sở Xây dựng thiết lập ngay các đường dây nóng tiếp nhận phản ánh và triển khai đợt cao điểm kiểm tra, xử lý vi phạm về kinh doanh bất động sản.

Ngay khi tiếp nhận phản ánh của tổ chức, cá nhân trên mạng xã hội hoặc các phương tiện thông tin đại chúng về hành vi, giao dịch bất động sản có dấu hiệu vi phạm pháp luật, đẩy giá, lừa dối thị trường, Sở Xây dựng phải tổ chức kiểm tra kịp thời và xử lý nghiêm theo thẩm quyền. Nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự thì chuyển ngay đến cơ quan công an để điều tra theo quy định.

Mặt khác, đăng tải, công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử, fanpage của Sở và UBND tỉnh về danh sách chủ đầu tư, dự án bất động sản, sàn giao dịch đủ điều kiện để người dân tường minh khi tìm hiểu thông tin và quyết định thực hiện giao dịch; phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Khu vực VI tổ chức kiểm tra theo chức năng, nhiệm vụ về việc thực hiện Luật Phòng chống rửa tiền đối với một số chủ đầu tư và sàn kinh doanh bất động sản.

Tương tự, UBND tỉnh Ninh Bình giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Công an tỉnh, Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tư pháp, Chi cục Thuế khu vực IV, UBND TP.Hoa Lư và các cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức kiểm tra các hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản là nhà ở riêng lẻ, đất ở trên địa bàn TP.Hoa Lư có hiện tượng tăng giá bất thường. Qua đó, xử lý nghiêm theo quy định các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai (nếu có); đề xuất các biện pháp nhằm điều tiết, đảm bảo thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững…

Theo ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, việc phải có những biện pháp giúp thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh là hoàn toàn đúng đắn. Tuy nhiên, chia sẻ thêm diễn biến thị trường những gần đây dưới góc nhìn của đơn vị khảo sát, ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết thực tế, trong 2 năm qua, mức độ quan tâm đến bất động sản các tỉnh vệ tinh đang tăng trưởng cao hơn so với Hà Nội. Đơn cử, tính đến quý 4/2024, lượt tìm kiếm bất động sản Vĩnh Phúc tăng 42% so với quý 1/2023, hay Hưng Yên tăng 111%, nhưng chỉ số này của Hà Nội lại giảm nhẹ 7%.

Từ năm 2008 đến nay, Thủ đô chuyển mình theo xu hướng “Hà Nội mở rộng”. Nhiều chủ đầu tư lớn đã phát triển các dự án trọng điểm, bổ sung nguồn cung bất động sản tại những thành phố vệ tinh …Hầu hết các dự án thu hút lượng lớn cư dân đến sinh sống, vui chơi và làm việc. Giá bán cũng tăng từ 2 đến 4 lần trong khoảng 8 năm qua.

Ông Bạch Dương đánh giá xu hướng dịch chuyển ra các thành phố vệ tinh được dẫn dắt bởi quy hoạch Thủ đô tập trung phát triển liên kết vùng với các tỉnh lân cận. Hạ tầng đồng bộ như Vành đai 2, 3, cao tốc và metro giúp kết nối thuận tiện. Giá bất động sản Hà Nội tăng mạnh do khan hiếm quỹ đất. Hơn nữa, mật độ dân số cao và ô nhiễm không khí nghiêm trọng tại nội đô khiến nhiều người quan tâm hơn đến những thành phố vệ tinh.

Giai đoạn 2025 – 2026, thị trường bất động sản vệ tinh Hà Nội dự kiến còn đón nhận nhiều dự án khu đô thị mới. Sở dĩ, các chủ đầu tư lớn đổ bộ về các khu vực này nhờ quỹ đất rộng, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và chính sách phát triển đô thị bền vững. Không tăng vọt quá nóng, giá bất động sản ở một số tỉnh này tăng trưởng ổn định, thể hiện tiềm năng trong dài hạn. Đơn cử, giá bất động sản Vĩnh Phúc đã tăng 33%, Bắc Ninh tăng 45% trong giai đoạn từ đầu 2022 đến cuối 2024.