Dự án phát triển đô thị tại Hải Phòng vướng thủ tục pháp lý

UBND TP. Hải Phòng xác định trên địa bàn thành phố có 466 dự án, công trình tồn đọng, dừng thi công, chậm tiến độ, trong đó, đã có phương án giải quyết đối với 315 dự án, công trình, còn 151 dự án, công trình đang được cơ quan chức năng tiếp tục giải quyết, dự kiến trước tháng 6/2026 sẽ có phương án xử lý.

Trong số những dự án đang chờ phương án giải quyết, có một số dự án phát triển đô thị, du lịch quy mô lớn do vướng mắc về quy hoạch, thủ tục pháp lý nên bị “treo” kéo dài, gây lãng phí nguồn lực đất đai cùng cơ hội phát triển đô thị.

DỰ ÁN LẤN BIỂN VƯỚNG QUY HOẠCH

Dự án Làng biệt thự du lịch cao cấp Vạn Hương (tại khu du lịch Đồ Sơn) do Công ty Cổ phần Daso Hải Phòng làm chủ đầu tư, được UBND TP. Hải Phòng chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2009, tổng mức đầu tư 133,3 triệu USD. Theo quy hoạch, dự án gồm nhiều hạng mục như: khu biệt thự từ 240 -250 căn, khách sạn 5 sao quy mô 250 - 350 phòng, khu trung tâm thương mại – ẩm thực, khu vui chơi giải trí.

Trên thực tế, chủ đầu tư đã san lấp 53 ha mặt nước biển, đầu tư hệ thống kè biển nhưng đến nay, dự án vẫn chưa thể triển khai đầu tư các hạng mục tiếp theo do vướng mắc pháp lý kéo dài. Cụ thể, trong quá trình cập nhật vào quy hoạch đã xảy ra sai lệch về tọa độ, dẫn đến việc xác định phạm vi, ranh giới dự án không chính xác. Mặc dù sau đó dự án đã được cập nhật lại trong đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Hải Phòng đến năm 2040, tầm nhìn 2050 nhưng lại chưa được xác định rõ tính chất và chức năng sử dụng đất.

Vì vậy, việc điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất tại thời điểm hiện tại chưa đủ căn cứ pháp lý. Mặt khác, phần diện tích mở rộng của dự án không có kết nối giao thông với khu đất hiện hữu. Cơ quan chức năng xác định những bất cập kể trên khiến phương án đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư theo quy hoạch, quy định hiện hành trở nên thiếu khả thi, đồng thời, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh khiếu kiện. Ngoài ra, dự án còn đang đối mặt với áp lực tài chính lớn.

Cách đó không xa, dự án Khu du lịch quốc tế Hòn Dấu (phường Đồ Sơn) cũng có những vướng mắc tương tự. Năm 2005, dự án được xác lập lại chủ trương đầu tư phát triển tổ hợp du lịch quy mô lớn gồm khu hội nghị, khách sạn, công viên và nghỉ dưỡng cao cấp. Nhà đầu tư đã hoàn thành san lấp mặt biển, xây dựng 5 km kè, hạ tầng giao thông nội bộ, đồng thời đưa vào khai thác một số công trình dịch vụ.

Cơ quan chức năng xác định dự án có hơn 50 ha nằm trong quy hoạch, còn lại hơn 31 ha nằm ngoài quy hoạch. Đáng chú ý, theo quy hoạch chung, khu vực này không bố trí đất ở nhưng quy hoạch dự án được điều chỉnh 5 lần lại chủ yếu theo hướng mở rộng diện tích và chuyển một phần đất du lịch sang đất ở.

Qua rà soát, cập nhật điều chỉnh quy hoạch chung theo Quyết định số 323/QĐ-TTg ngày 30/3/2023 của Thủ tướng Chính phủ (điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Hải Phòng đến năm 2040) thì tính chất sử dụng các loại đất của dự án vẫn chưa rõ. Nếu áp dụng đầy đủ quy định hiện hành, dự án có nguy cơ phải điều chỉnh tổng thể, ảnh hưởng cấu trúc ban đầu. Tại văn bản số 3522/VP-CN ngày 17/5/2023, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu xử lý dự án với quan điểm không hợp thức hóa sai phạm, đảm bảo tính kế thừa và tôn trọng quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp.

ĐÌNH TRỆ VÌ VƯỚNG THỦ TỤC PHÁP LÝ

Dự án tổ hợp căn hộ cao cấp, khách sạn, trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê tại số 4 Trần Phú (phường Ngô Quyền) do Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng HDMon Hải Phòng làm chủ đầu tư có diện tích 13.486m2. Theo quy hoạch, đây sẽ là tổ hợp căn hộ cao cấp, khách sạn, trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê cao khoảng 44 tầng, đáp ứng nhu cầu cho khoảng 2.760 người.

Sau khi hoàn tất các thủ tục về đất đai, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất vào tháng 4/2022, chủ đầu tư đã triển khai thi tuyển phương án kiến trúc. Tuy nhiên, từ tháng 10/2022, dự án buộc phải dừng thực hiện do liên quan đến vụ án “Trương Mỹ Lan và đồng phạm”. Đáng chú ý, khu đất dự án hiện đang được thế chấp tại Ngân hàng SCB, phục vụ công tác thi hành án, khiến dự án bị đình trệ.

Dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại, vui chơi giải trí, khách sạn 5 sao và văn phòng cho thuê tại khu vực chợ Sắt (phường Hồng Bàng) được UBND TP. Hải Phòng chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư là Công ty Cổ phần May – Diêm Sài Gòn từ năm 2021. Dự án được quy hoạch là toà tháp cao 40 tầng nổi, 2 tầng hầm, tổng mức đầu tư hơn 6.060 tỷ đồng đã được động thổ từ tháng 5/2022 nhưng sau một thời gian thì “đắp chiếu”.

Cơ quan chức năng xác định nhà đầu tư đã nộp đủ hơn 986 tỷ đồng tiền thuê hơn 15.187 m2 đất. Các thủ tục bảo đảm thực hiện dự án, bao gồm bảo lãnh ngân hàng, cũng đã được hoàn tất. Trong quá trình triển khai, dự án từng gặp vướng mắc khách quan liên quan đến thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, đặc biệt với hạng mục 2 tầng hầm. Tuy nhiên, các khó khăn này đã được tháo gỡ trong năm 2023. Tháng 5/2024, Bộ Xây dựng đã thông báo kết quả thẩm định.

Mặc dù thành phố Hải Phòng kỳ vọng dự án này sẽ mau chóng hoàn thành tạo điểm nhấn kiến trúc và góp phần chỉnh trang đô thị trung tâm nhưng đến nay, sau gần 4 năm động thổ, dự án chưa thể chính thức khởi công. Nguyên nhân được xác định do nhà đầu tư chưa hoàn thiện các thủ tục xây dựng, nhất là phương án thiết kế, vận hành dự án. Trước tình trạng chậm tiến độ kéo dài, UBND TP. Hải Phòng đã thực hiện gia hạn sử dụng đất 24 tháng đối với dự án làm cơ sở xem xét tiếp tục triển khai hoặc thu hồi đất của dự án theo quy định của pháp luật.

Dự án khu thương mại – du lịch – văn hoá và đô thị mới phía Tây thành phố Hải Dương (cũ) do Công ty cổ phần Tập đoàn Nam Cường Hà Nội làm chủ đầu tư đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2001. Dự án có quy mô sử dụng khoảng 331,56 ha đất tại các phường Thạch Khôi, Tứ Minh và Lê Thanh Nghị thuộc thành phố Hải Dương (nay là các phường Thạch Khôi, Tứ Minh, Lê Thanh Nghị thuộc thành phố Hải Phòng).

Sau hơn hai thập kỷ triển khai, dự án vẫn gặp không ít vướng mắc như ranh giới thực hiện chưa được xác định thống nhất, buộc nhà đầu tư phải đề xuất điều chỉnh, bổ sung diện tích. Công tác giải phóng mặt bằng còn dang dở với khoảng 9,1 ha chưa hoàn thành. Một số hạng mục quan trọng tại phân khu B (khu Đảo Ngọc quy mô khoảng 50 ha) và khu nhà ở cao tầng tại phân khu A (khoảng 2,4 ha) vẫn chưa được triển khai xây dựng.

Mặt khác, do dự án thực hiện theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng, cơ quan thuế chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu để xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư. Cùng với khó khăn trong giải phóng mặt bằng, dự án còn vướng mắc trong việc xử lý phần diện tích đất đã giao nhưng nằm ngoài ranh giới được phê duyệt.

(Kỳ sau: Loạt dự án đầu tư công “đắp chiếu” kéo dài)