Đại dịch Covid-19 chính là cơ hội để đánh giá lại "sức khoẻ" cũng như tính ứng biến của doanh nghiệp bất động sản, đồng thời cũng dẫn dắt, phân định dòng tiền đầu tư một cách rõ ràng hơn. Đây là nhận định được đưa ra tại tọa đàm "Đầu tư bất động sản hậu Covid 19: dẫn dắt dòng tiền" được tổ chức ngày 25/11.

Nhiều chuyên gia nhận định: nhu cầu của người mua không bao giờ dừng lại và cũng không ngừng thay đổi. Điều đó đòi hỏi thị trường cũng như các chủ đầu tư bất động sản phải vận động, chuyển biến không ngừng.

KHÔNG MUA NƠI Ở MÀ MUA NƠI ĐỂ SỐNG

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Công ty BSH Group nhìn nhận: "Nếu như trước đây, các nhà đầu tư thường hướng tới việc "lướt sóng" kiếm lời nhanh thì giờ đa phần đều hướng tới đầu tư lâu dài. Các dòng sản phẩm cũng phải hướng đến khách hàng có nhu cầu thật nhiều hơn. Nay, người ta không mua nơi để ở mà mua một nơi để sống. Bởi vậy, người dân sẽ ưu tiên tìm mua những sản phẩm đầy đủ các yếu tố: quy mô lớn, tiện ích, đồng bộ cảnh quan đẹp, an ninh, thông minh, gần cơ sở y tế, giáo dục, dịch vụ... Đặc biệt, dưới tác động của Covid, nhu cầu nhà ở vùng ven cũng sẽ gia tăng".

Ông Tuyển cũng cho rằng, dòng tiền trong thời gian tới sẽ đổ vào các dự án vùng ven, những nơi có cảnh quan, địa hình đẹp, có văn hóa bản địa đặc sắc và có sổ đỏ lâu dài. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển nghỉ dưỡng ngoại ô, nhận định hiện nay, nhu cầu nghỉ dưỡng ở ngoại ô vô cùng lớn. 

Ví như tại Hà Nội, với 8 triệu dân, có thể cung cấp 2 triệu lượt khách/năm. Nhưng số phòng nghỉ hiện hữu khu vực lân cận Hà Nội giờ chỉ tầm 1.000 căn. Thị trường rất thiếu những dự án nghỉ dưỡng được quản lý vận hành bởi các đơn vị chuyên nghiệp. 

Phân tích rõ hơn về điều này, ông Trương Xuân Quý, Tổng giám đốc Flamingo Land chia sẻ: "Với dự án Flamingo Đại Lải Resort, kể cả đợt dịch Covid vừa rồi, chúng tôi đưa ra thị trường một số lượng lớn sản phẩm và bán vẫn rất tốt. Đó chính là sự kết hợp của rất nhiều yếu tố, từ thương hiệu, uy tín chủ đầu tư, sự hợp lý của dòng sản phẩm. Ở mỗi dự án, chúng tôi có cách tiếp cận khách hàng và triển khai đầu tư khác nhau, dựa trên các nghiên cứu cụ thể về thị trường cũng như khách hàng và vị trí, phân khúc sản phẩm. 

Ví dụ đối với Flamingo, chúng tôi được hưởng những ưu đãi từ vị trí địa lý, thiên nhiên, hạ tầng giao thông cũng như yếu tố về xã hội. Chúng tôi xác định mục tiêu phát triển bất động sản nghỉ dưỡng với việc tạo những lợi thế cạnh tranh khác nhau. Chúng tôi không cam kết về lợi nhuận mà đưa ra các chương trình song hành với khách hàng mua sản phẩm, bằng cách cùng phát triển sau bán hàng. Các giải pháp quản trị được đưa ra như quản lý giá trần, giá sàn và áp dụng các tiêu chuẩn đáp ứng chất lượng 5 sao. Do đó với một căn biệt thự 7 tỉ, chủ nhân có thể thu về 150 triệu/tháng".

THỜI ĐIỂM SÀNG LỌC THỊ TRƯỜNG

Cũng theo ông Quý, ngoài dịch Covid thì quy định pháp lý cũng là phép thử của thị trường. Ông Quý nhấn mạnh: "Trước kia, chúng ta phát triển dự án bằng quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, các thủ tục pháp lý tiếp theo. Tuy nhiên, giờ đây theo quy định mới, các dự án đều phải thông qua đấu giá. Do đó, đối với các chủ đầu tư có tiềm lực mạnh thì khả năng phát triển cao, nhưng với các chủ đầu tư tiềm lực yếu thì ngược lại. Việc này cũng sẽ tạo nên cơ chế sàng lọc, khiến cho các chủ đầu tư nhỏ, tiềm lực yếu khó khăn hơn trong cạnh tranh. Bên cạnh đó, hệ thống hành lang pháp lý để hỗ trợ cho việc đấu giá, đấu thầu còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản".

Trong khi đó, nhiều chuyên gia lại cho rằng, với cơ chế sàng lọc như trên, nguồn cung dự án ngày càng hạn hẹp. Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản cho biết, trong năm qua, số lượng các dự án được cấp phép mới tại Tp.HCM và Hà Nội chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Ở tất cả các địa phương đều rơi vào tình trạng như vậy bởi hàng loạt dự án tại các tỉnh phải dừng lại để chờ thanh, kiểm tra (trung bình khoảng 20-60 dự án/tỉnh) nên thị trường khan hiếm nguồn cung. 

Khan nguồn cung nhưng lực cầu vẫn tăng mạnh đã thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận ở những vùng đất mới, đặc biệt là đổ ra các vùng lân cận của những thành phố lớn. Tâm lý muốn kiếm lời nhanh cùng với sự thiếu kiểm soát của địa phương khiến cho giá đất vùng ven, ngay cả những nơi hạ tầng còn yếu kém cũng tăng cao đột biến. Tuy nhiên, về lâu dài, ông Đính cho rằng, dòng tiền đầu tư sẽ hướng về các sản phẩm đất nền và chung cư ở những tỉnh có tiềm năng phát triển kinh tế, du lịch và các địa phương có hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận tiện. Trong đó, lợi thế thuộc về các tỉnh gần Hà Nội và Tp.HCM như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu.

"Những yếu tố về vĩ mô, về quy hoạch sẽ tác động đến dòng tiền đầu tư. Những sản phẩm mang lại sự khác biệt, hiện hữu trên thị trường sẽ được lưu vào bộ sưu tập của các nhà đầu tư. Những sản phẩm đồng bộ, đúng tiến độ sẽ an toàn, sẽ thu hút người mua. Ngoài ra, yếu tố công nghệ cũng tác động tới sự dịch chuyển dòng vốn của các nhà đầu tư vào các dự án bất động sản. Đây chính là cơ hội mới cho các doanh nghiệp bất động sản", bà Trần thị Thu Hiền, Giám đốc DTJ nhận định.

CÒN NHIỀU CƠ HỘI CHO BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI

Riêng về bất động sản thương mại, ông Nguyễn Dũng Minh, Giám đốc phát triển khách sạn của IDS Equity Holdings cho rằng, hiện thị trường khách sạn nghỉ dưỡng đang găp nhiều khó khăn nhưng vẫn hấp dẫn đầu tư vì phân khúc này có thể sẽ hồi phục nhanh nhất sau đại dịch do nhu cầu nghỉ dưỡng du lịch của người dân luôn tồn tại. Nhiều nhà đầu tư đang chuẩn bị dòng tiền lớn để đón đầu sự trở lại của thị trường này.

Đồng quan điểm, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Soho Vietnam cho biết: "Khi thị trường nghỉ dưỡng đi xuống, chính là cơ hội cho nhà đầu tư mua lại những dự án với giá thấp. Hiện chúng tôi đang nhận được nhiều yêu cầu (với tổng trị giá khoảng 4.000 tỷ) tìm mua các dự án khách sạn có giá giảm từ 20% so với giá trị trên thị trường nhưng số dự án rao bán rất ít. Đa phần là các chủ đầu tư cố gắng cầm cự trong bối cảnh lãi suất thấp. Chỉ những chủ đầu tư vay bên ngoài mới phải chấp nhận bán giảm giá 25%". 

Trong khi đó, ông Đặng Ngọc Tùng, Phó Tổng Giám đốc IMG cho rằng: "Tôi thấy bất động sản thương mại, và các dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ còn gặp nhiều khó khăn, thách thức. Trong khi đó, Việt Nam đang gia tăng đầu tư công, thu hút FDI, tăng cường sản xuất. Vì thế dòng tiền cả trong và ngoài nước sẽ đổ nhiều vào bất động sản công nghiệp. Vừa có 250 doanh nghiệp của Đài Loan đăng ký đầu tư vào Đồng bằng sông Cửu Long, họ đi tìm đất công nghiệp để đầu tư nhưng quỹ đất còn lại rất ít. Bởi vậy, đây chính là thời của bất động sản công nghiệp, và trong năm 2021 nguồn vốn đầu tư vào đất công nghiệp ở Việt Nam nói chung và ở khu vực Đông Nam Bộ nói riêng sẽ rất lớn".