FiinGroup: Rủi ro điều chỉnh ở nhóm bất động sản khi dòng tiền suy yếu

Theo nhận định từ FiinGroup, P/E toàn thị trường hiện ở mức 15,4x – cao hơn mức trung bình dài hạn và P/E dự phóng 2025 (13,3x), cho thấy mặt bằng giá hiện tại đã phản ánh đáng kể kỳ vọng vào tăng trưởng.

Tính từ đầu năm, VN-Index đã tăng 35%, với đóng góp từ cả tăng trưởng lợi nhuận  (+20%) và mở rộng định giá (+13%).

Mức tăng P/E chủ yếu đến từ Ngân hàng (+20%), trong khi nhóm Phi tài chính tăng thấp hơn (+5%). Cần lưu ý rằng chất lượng tăng trưởng của hai ngành trụ cột là Ngân hàng và Bất động sản ở mức thấp, với triển vọng chưa thực sự khả quan trong 1-2 quý tới.

Điều này cho thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn “kỳ vọng cao” tương tự như đầu chu kỳ kỳ vọng hồi phục mạnh sau Covid 19, khi tâm lý lạc quan vượt xa nền tảng cơ bản.

Phần lớn các ngành đang giao dịch tại mặt bằng định giá theo P/E và P/B tương đương hoặc cao hơn trung bình 5 năm. Điều này phản ánh kỳ vọng cao, tuy nhiên cũng hàm ý rằng dư địa mở rộng định giá không còn nhiều, nhất là trong bối cảnh tăng trưởng lợi nhuận ở các ngành trụ cột như Ngân hàng và Bất động sản vẫn còn phụ thuộc lớn vào các yếu tố không thường xuyên.

Ở chiều ngược lại, Xây dựng & Vật liệu xây dựng, Dệt may, Thiết bị Dầu khí, Xăng dầu và Thủy sản đang có định giá P/E và P/B thấp hơn trung bình 5 năm. Đây là các ngành có tính chu kỳ cao và lợi nhuận đang trong chu kỳ hồi phục.

Nhận định riêng về nhóm bất động sản, theo FiinGroup, sau 2 quý giảm liên tiếp, quy mô hàng tồn kho của nhóm bất động sản dân cư tăng trở lại 9,7% so với quý trước đạt 366,8 nghìn tỷ đồng. Trong đó, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm phần lớn 84%, tương đương 312,6 nghìn tỷ đồng, tăng gần 16 nghìn tỷ đồng so với quý trước tương ứng tăng 5%, ghi nhận ở VHM, NVL, VEF, KDH, DXG, VPI….

Ngoài ra, tỷ lệ người mua trả trước/Hàng tồn kho cũng nhích nhẹ, cho thấy quá trình tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý ở các dự án bất động sản đã bắt đầu có những bước tiến.

Về diễn biến giá cổ phiếu, chỉ số giá ngành tăng hơn 80% từ đầu năm, dẫn dắt bởi VIC (+206,4%) và VHM (+145%) trong khi các cổ phiếu còn lại phân hóa mạnh, với mức tăng giá dao động từ 20%-60%.

Cần lưu ý rằng do đặc thù mô hình kinh doanh khiến lợi nhuận biến động mạnh theo từng quý, cổ phiếu bất động sản thường thu hút dòng tiền cá nhân ngắn hạn với tỷ lệ sử dụng margin cao. Tỷ lệ sở hữu sở hữu nước ngoài ở nhóm cổ phiếu Bất động sản khá thấp, trung bình toàn ngành chỉ ~8,2%, thấp hơn rất nhiều mức 15% của toàn thị trường. Điều này phản ánh tính chất đầu cơ cao và rủi ro điều chỉnh khi dòng tiền suy yếu.

Với nhóm dầu khí, nhu cầu năng lượng bền vững đang trở thành ưu tiên chiến lược trong quá trình phát triển kinh tế dài hạn của Việt Nam. Trong đó, ngành Dầu khí giữ vai trò trụ cột, bảo đảm an ninh năng lượng thông qua việc tái khởi động các dự án khí quy mô lớn như Lô B – Ô Môn và Cá Voi Xanh.

Đây là tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới của ngành, đặc biệt là nhóm thượng nguồn (Khai thác Dầu khí). Trong bức tranh phân hóa của nhóm Thiết bị & Dịch vụ Dầu khí, PVS nổi bật với vai trò “người hưởng lợi kép” – vừa tận dụng chu kỳ đầu tư dầu khí truyền thống, vừa mở rộng sang năng lượng tái tạo. Do đó, mảng M&C (Cơ khí & Xây lắp) vẫn sẽ là động lực tăng trưởng của PVS trong thời gian tới.

Trong khi đó, PVD chịu nhiều biến động chu kỳ, triển vọng hồi phục chậm hơn do bị tác động tiêu cực bởi nhu cầu khoan thấp trong khi nguồn cung dư thừa. Do đó, PVD sẽ kém hấp dẫn hơn ở giai đoạn hiện tại.